Jak wykupić mieszkanie komunalne bez udziału męża?

Wykup mieszkania komunalnego przez jednego z małżonków

Pani i mąż jesteście Państwo najemcami mieszkania komunalnego, musimy najpierw doprowadzić do sytuacji, w której jedynym najemcą będzie Pani.

Pierwszym krokiem jest ustanie wspólności ustawowej między małżonkami poprzez:

• zawarcie umowy – rozdzielności majątkowej,
• pozew o ustanie wspólności ustawowej,
• rozwód lub separacja.

Każdy z wymienionych wyżej sposobów powoduje ustanie wspólności ustawowej. A więc i wspólności najmu.

Po ustaniu wspólności najmu może on być przedmiotem podziału. Jeszcze na gruncie dawnego stanu prawnego Sąd Najwyższy wyjaśnił tę wówczas sporną kwestię. W jednym z orzeczeń stwierdził, że „w postępowaniu o podział majątku wspólnego (art. 566 i art. 567 Kodeksu postępowania cywilnego) sąd może objąć podziałem wchodzące w skład tego majątku prawo najmu lokalu mieszkalnego” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r.; I CRN 55/1996; OSN 1996 r. nr 3 poz. 123). Podział najmu następuje według takich zasad jak zniesienie współwłasności. Wobec tego sąd może przydzielić najem jednemu z małżonków i zasądzić spłatę na rzecz drugiego. Wątpliwość powstała w związku z tym, jak wyliczyć owe spłaty. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że „wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu” (uchwała z dnia 24 maja 2002 r.; III CZP 28/2002; OSN 2002 r. Nr 12 poz. 150). Sąd wskazał, że wyliczenia wartości najmu lokalu komunalnego odbywać powinno się według zasad: wyliczenie różnicy między czynszem regulowanym a czynszem wolnym, następnie wyliczenie prawdopodobnego czasu trwania stosunku najmu, przy czym wskazówkę dla sądu mogą stanowić przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.jedn.: Dz. U. 2004 r. Nr 142 poz. 1514).

Można mieć zastrzeżenia co do tak przedstawionego sposobu wyliczania, zwłaszcza mając na uwadze małżonka, pozostającego w wynajętym lokalu. Nie dosyć bowiem, że musi spłacać on swojego eksmałżonka, to ponosi dalej sam koszty związane z używaniem lokalu, a nie wiadomo, jak długo będzie w takiej sytuacji mógł nadal mieszkać w tym lokalu.

Podział majątku i przyznanie prawa najmu jednemu z małżonków

W przypadku gdy między małżonkami dochodzi do rozwodu czy rozdzielności majątkowej, wówczas najem mieszkania jest traktowany jako majątek dorobkowy byłych małżonków i podlega podziałowi. Jeśli w sprawie o podział majątku sąd przyznaje prawo najmu jednemu z byłych małżonków, to musi przyznać lokal socjalny drugiemu, gdy ten spełnia ku temu warunki. Możliwa jest również sytuacja, w której sąd przyznaje mieszkanie jednemu z małżonków, a drugi z byłych małżonków otrzymuje spłatę swojego udziału z tytułu prawa najmu lokalu.

Podziału można dokonać na dwa sposoby – umownie u notariusza lub sądownie. W obu przypadkach – i notariusz, i sąd zażąda zgody sądu rodzinnego.

Dopiero wówczas może Pani starać się o wykup lokalu na własne nazwisko.

Kwestie wykupu lokalu są uregulowane w uchwale gminy –prawo wykupu przysługuje TYLKO najemcom, więc nie przysługuje Pani córce.

Czy komornik może zająć udział w mieszkaniu?

Komornik może prowadzić egzekucję z majątku męża: z renty, emerytury, wynagrodzenia i nieruchomości należącej do niego. Jeśliby Państwo wykupili jednak wspólnie mieszkanie, a więc połowa należałaby do Pani męża, to komornik (mimo że ściąga dług z emerytury) zajmie nieruchomość – sprzeda udział, czy nie, bez znaczenia. Hipoteka będzie tam wisiała – i każdy, kto nabędzie to mieszkanie, nabędzie je z hipoteką, a komornik może to zlicytować. Nawet gdy będzie należało do osoby trzeciej. Więc takie rozwiązanie odradzam.