Jak wycofać się z notarialnej umowy przedwstępnej?

Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeśli w samej umowie przedwstępnej nie zostało zastrzeżone na rzecz Pana prawo odstąpienia, to co do zasady od umowy nie może Pan odstąpić.

W myśl art. 395 Kodeksu cywilnego można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Kwestie związane z umową przedwstępną i uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje art. 390 Kodeku cywilnego. I tak zgodnie z powołanym wyżej przepisem: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, stąd sprzedający – w przypadku gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego – może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż umowa przedwstępna czyni zadość formie umowy przyrzeczonej.

Możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej

Niemniej, jeśli nieruchomość, którą zamierzał Pan nabyć rzeczywiście ma wady fizyczne, to uważam, że może Pan od umowy przedwstępnej odstąpić na niżej wskazanych warunkach.

Z wadą fizyczną mamy do czynienia wówczas, gdy:

– zmniejsza wartość rzeczy albo ze względu na cel określony w umowie, albo wynikający z okoliczności, jeżeli cel ten nie był oznaczony w umowie; albo

– zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy; albo

– rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego; albo

– rzecz zostaje wydana w stanie niezupełnym.

Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”.

Odstąpienie od umowy z powodu wady fizycznej rzeczy

Ważne jest też to, czy w chwili zawarcia umowy przedwstępnej wiedział Pan o wadzie. Sprzedawca jest bowiem zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podstawę prawną odstąpienia od umowy z powodu wady stanowi art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego. I tak, „jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż jeżeli wada jest poważna i zostanie wykryta po zawarciu umowy przedwstępnej, Pan jako kupujący może od niej odstąpić bądź domagać się obniżenia ceny nieruchomości. Nie może jednak Pan tego zrobić, gdy sprzedający wadę niezwłocznie usunie.

Należy pamiętać, iż kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (art. 563 Kodeksu cywilnego).

Oświadczenie o odstąpieniu należy złożyć na piśmie (art. 77 Kodeksu cywilnego).