Jak uwspólnić mieszkanie podarowane przez rodziców?

Przedmioty należące do majątku wspólnego i majątków osobistych małżonków

Pani mąż otrzymał od swoich rodziców mieszkanie w drodze darowizny. Mieszkanie to otrzymał jedynie dla siebie i w trakcie trwania wspólności majątkowej (małżeństwa).

Należy zaznaczyć, iż kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 K.r.o. – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy – do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Darowizna od rodziców na rzecz jednego z małżonków

Jak z powyższego wynika, mieszkanie nabyte przez Pani męża, mimo iż zostało nabyte w trakcie trwania wspólności, będzie wchodziło do jego majątku osobistego i w przypadku ustania wspólności (niekoniecznie rozwodu, ale także separacji czy też ustanowienia rozdzielności u notariusza) nie będzie podlegało podziałowi.

Obecnie w razie podziału majątku mogłaby Pani jedynie żądać od męża zwrotu nakładów z majątku wspólnego na jego majątek osobisty (np. koszty remontów dokonywane ze wspólnego dorobku małżonków).

Pani wolą jest jednak uregulowanie własności mieszkania w taki sposób, aby także mieć do niego prawo.

W takim przypadku będzie Pani miała dwie drogi wyjścia:

• umowa darowizny udziału wynoszącego 1/2 mieszkania na Pani rzecz,
• rozszerzenie wspólności majątkowej na przedmioty nabyte, także w drodze darowizny (w tym mieszkania).

Darowizna między małżonkami

Z praktycznego punktu widzenia najlepszym i najczęściej stosowanym rozwiązaniem w przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości jest darowizna. Umową tą Pani mąż przenosi na Pani rzecz nieodpłatnie nieruchomość z jego majątku osobistego do majątku osobistego Pani. Zaznaczam, że w tym wypadku mieszkanie będzie stanowiło współwłasność w częściach ułamkowych regulowaną przez przepisy Kodeksu cywilnego, a nie przez przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W doktrynie uważa się, że możliwa jest także darowizna z majątku osobistego Pani męża do majątku wspólnego. Wtedy do takiego mieszkania będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Z racji tego, że przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, umowę taką musi sporządzić notariusz, co wiąże się z określonymi kosztami.

Koszty związane z umową darowizny

Koszty darowizny zależne są od wartości tej darowizny. Stawki notarialne są określone jako wartości maksymalne, co oznacza, że można je negocjować.

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Do wynagrodzenia notariusza i do kosztów wypisów należy doliczyć 23% VAT.

Do powyższych należności należy doliczyć koszty odpisów (6,00 zł za stronę aktu) oraz opłatę za wpis do ksiąg wieczystych (200 zł).

Nie zapłaci Pani podatku, gdyż zwolnienie podatkowe przysługuje członkom najbliższej rodziny – małżonkowi, zstępnym (np. dzieciom, wnukom), wstępnym (np. rodzicom, dziadkom), pasierbom, rodzeństwu, ojczymowi i macosze, którzy nabyli rzeczy lub prawa (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Czy darowiznę należy zgłosić do urzędu skarbowego?

Obdarowany ma obowiązek zgłosić nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Ma na to sześć miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Zeznanie należy złożyć na urzędowym formularzu o symbolu SD-Z2.

W Pani przypadku, z racji tego że umowa będzie dokonywana przed notariuszem, to on dokonuje zgłoszenia.

Jest też możliwość uwspólnienia mieszkania poprzez rozszerzenie wspólności majątkowej także na ten przedmiot.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Rozszerzenie wspólności majątkowej

Umowę taką sporządza się także w formie aktu notarialnego. Wprawdzie zgodnie z art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„§ 1. Nie można przez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności na:

1) przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,

2) prawa majątkowe, które wynikają ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

3) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

4) wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia, o ile nie wchodzą one do wspólności ustawowej, jak również wierzytelności z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę,

5) niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

§ 2. W razie wątpliwości uważa się, że przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków nie zostały włączone do wspólności”.

Jednak należy zaznaczyć, iż art. 49 § 1 pkt 1 nie dotyczy przedmiotów majątkowych, które przypadły jednemu z małżonków z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny przed zawarciem umowy o rozszerzeniu wspólności i w chwili zawierania tej umowy stanowiły majątek osobisty tego z małżonków. Małżonkowie mogą w ramach zakreślonej w art. 47 § 1 swobody umownego ukształtowania ich ustroju majątkowego postanowić o rozszerzeniu wspólności na te przedmioty.

Aby zawrzeć taką umowę – konieczne jest jej sporządzenie w formie aktu notarialnego. Zawarta bez tej formy jest nieważna. Koszty to:

• taksa (wynagrodzenie notariusza) – maksymalnie 400 zł;
• podatek od czynności cywilnoprawnych;
• podatek VAT od taksy notarialnej.

W treści umowy rozszerzycie Państwo wspólność majątkową małżeńską na przedmiot (mieszkanie męża), który co do zasady bez tej umowy stanowi wyłącznie jego majątek osobisty.

Wynika z tego, że uwspólnienie w drodze rozszerzenia wspólności będzie tańszym rozwiązaniem. Jeszcze raz zaznaczam, że warto z notariuszem negocjować w sprawie wynagrodzenia.

Oczywiście o wszelkie informacje może Pani pytać notariusza sporządzającego umowę. Ma on obowiązek nieodpłatnie udzielić Pani informacji związanych z czynnością notarialną.