Jak rozwiązać umowę najmu lokalu pod działalność?

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawodawca w odmienny sposób uregulował wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony od wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.

Zgodnie z art. 680 Kodeksu cywilnego (K.c.) do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych (przyp. tj. przepisy rozdziału II działu I tytułu XVII). Głównym celem najmu lokali na czas oznaczony, a z takim stosunkiem zobowiązaniowym mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, jest trwałość stosunku prawnego.

Zgodnie z art. 688 K.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mając na uwadze powyższy przepis, wydawać by się mogło, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony jest niedopuszczalne.

W tym miejscu przedstawić należy przepis zawarty w art. 673 § 3 K.c., dodany przez art. 26 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – stanowi on, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Ustawodawca odwołał się zatem do normy art. 353¹ K.c., zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu na czas oznaczony.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż umowa najmu lokalu zawarta na czas określony może zawierać klauzule, na podstawie których możliwe będzie wypowiedzenie umowy. Zgodnie z tym umowa powinna określać przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu na czas oznaczony. Nie rozwijając wątku historycznego, przejdę do obowiązującego poglądu, który w chwili zawarcie umowy, tj. na chwile obecną, jest powszechnie przyjmowany.

Aktualnie powszechnie przyjmowany jest pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006, w którym wywiedziono, że: „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c.”. W uzasadnieniu wskazał, że: „»ważna przyczyna« jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. Zaletą przesłanki »ważnych przyczyn« jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny”.

Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony?

Konstatując wszystko powyższe, należy wskazać, iż możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, ale tylko wówczas, gdy strony wskażą w umowie najmu, jakie przyczyny uzasadniają taką możliwość. Zgodnie z aktualnym i przedstawionym wyżej poglądem klauzula umożliwiająca wypowiedzenie może być sformułowana w sposób następujący.

1. Strony zgodnie zastrzegają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu z powodu siły wyżej.
2. Wypowiedzenie winno nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Wypowiedzenia można dokonać na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Mając na uwadze treść Pani pytania umowy najmu lokalu nie można wypowiedzieć. Nie oznacza to jednak, że pozostaje Pani bez szans, albowiem wskazać należy na treść art. 357¹ K.c., zgodnie z którym:

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.

Możliwość skorzystania z powyższej instytucji istnieje tylko wówczas, gdy łącznie spełnione zostaną trzy przesłanki.

• Pierwszą przesłanką jest wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Innymi słowy wystąpiły okoliczności, które nie są objęte ryzykiem związanym z zawieranym stosunkiem cywilnoprawnym.
• Drugą przesłanką jest nadmierna trudność świadczenia albo zagrożenie dla jednej ze stron umowy rażącą stratą.
• Trzecia przesłanka to niemożność przewidzenia przez strony nadmiernej trudność albo groźby rażącej straty przy zawarciu umowy.

W mojej ocenie najtrudniejszym z punktu widzenia Pani interesu będzie wykazanie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Należy bowiem wskazać, iż chodzi tu o zmianę, która nie mieści się w graniach dopuszczalnego i możliwego do przewidzenia ryzyka. Innymi słowy nie można w mojej ocenie powoływać się na nadzwyczajną zmianę stosunków w sytuacji, kiedy obroty prowadzonej działalności gospodarczej nagle zaczęły spadać, albowiem każdy przedsiębiorca ponosi ryzyko gospodarcze. Inaczej sytuacja przedstawia się, gdy nadzwyczajne zmiany związane są z okolicznościami, których strony nie mogły przewidzieć podczas zawierania umowy, a które są od strony niezależne, tj. np. zamknięcie drogi pod budowę metra, choroba i konieczność podjęcia drogiego leczenia.

Można próbować powoływać się na treść art. 357¹ K.c., ale tylko wówczas, gdy okoliczności nie są związane z ryzykiem, które każdy przedsiębiorca mógł lub też powinien przewidzieć.

Rozwiązanie umowy najmu na skutek trudnej sytuacji przedsiębiorcy

W opisie wskazuje Pani, iż znalazła się w trudnej sytuacji, nie konkretyzując tego zwrotu. Należy zatem zastanowić się, czy Pani trudna sytuacja wiąże się z szeroko pojętym ryzykiem gospodarczym przedsiębiorcy, czy też nie. Jeżeli nie, wówczas – o ile są spełnione dwie pozostałe przesłanki – można wystąpić do sądu z roszczeniem o zmianę wysokości świadczenia lub rozwiązanie umowy.

Podobny pogląd prezentuje orzecznictwo. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 727/10 „przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumieć należy stan rzeczy, na który składają się okoliczności nieobjęte typowym ryzykiem umownym, mające obiektywny charakter, a zatem niezależne od stron, czego one nie przewidywały przy zawieraniu umowy i nie miały podstaw do przewidzenia. Art. 3571 K.c. nie wyłącza spod swego zakresu stosowania jakiegokolwiek rodzaju umowy, a zatem także umowy ubezpieczenia.” Analogiczne stanowisko prezentuje Sąd Apelacyjny w Katowicach, który w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 409/10 wskazuje, iż „przepis art. 357[1] k.c. przywracający ogólną klauzulę rebus sic stantibus ma charakter regulacji wyjątkowej i zawarta w nim klauzula nie ma charakteru nadrzędnego. Jako regulacja wyjątkowa przepis ten wymaga restryktywnej interpretacji z uwzględnieniem charakteru wynikających zeń uprawnień. Dokonana na podstawie art. 357[1] k.c. modyfikacja stosunku zobowiązaniowego ma charakter konstytutywny, tworzy nowy stan prawny w relacjach obligacyjnych stron. Z istoty powództwa o ukształtowanie wynika, że kształtować można coś co istnieje. Charakter uprawnień kształtujących sądu wynikający z art. 357[1] k.c. pozwala na korzystanie z nich, dopóki nie wygasł stosunek zobowiązaniowy łączący strony. Przepis ten nie może zaś stanowić podstawy ingerencji sądu w treść stosunku zobowiązaniowego w zakresie, w jakim stosunek ten wygasł”. Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest także w mojej ocenie teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt V ACa 438/08 zgodnie z którą – nadzwyczajny (nieprzewidywalny) skok cen oraz kosztów robocizny nie był w II półroczu 2007 r. na tyle znaczny, by mógł stanowić podstawę do waloryzacji wynagrodzenia na podstawie art. 357¹ K.c.

Czy wzrost czynszu może być podstawą do rozwiązania umowy najmu na czas określony?

Wzrost czynszu jako podstawa rozwiązania umowy najmu na czas określony może być przyjęta przez sąd, ale należy liczyć się z tym, że sąd będzie badał Pani możliwości zarobkowe jako przedsiębiorcy w chwili podpisywania umowy, w chwili jej przedłużenia jak i w chwili obecnej. Nie ulega jednak wątpliwości, iż wzrost czynszu jest związany z ryzykiem gospodarczym przedsiębiorcy. Nie można w sposób jednoznaczny wskazać, iż w Pani sytuacji reguła z art. 357¹ K.c. nie ma zastosowania, albowiem niezbędne jest przeanalizowanie ksiąg rachunkowych – przychodów i wydatków na przestrzeni ostatnich lat Pani działalności.

W mojej ocenie szanse na rozwiązanie umowy nie są wielkie, ale nie niemożliwe.

W chwili obecnej może Pani wystąpić do sądu na podstawie art. 357¹ K.c. lub próbować rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Nikt nie da jednak Pani 100% gwarancji, że sąd rozwiąże umowę najmu na podstawie art. 357¹ K.c.