Jak przekształcić lokal mieszkalny na użytkowy?

Nabycie mieszkania i przekształcenie go w lokal użytkowy

Jeśli nabędzie Pan lokal mieszkalny o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to na zmianę sposobu jego użytkowania będzie Pan musiał uzyskać zgodę spółdzielni. Byłoby inaczej w przypadku nabycia mieszkania o statusie odrębnej własności – wówczas takowa zgoda nie jest potrzebna.

Jak uzyskać zgodę nadzoru budowlanego za zmianę funkcji lokalu?

Natomiast, jeśli chodzi o zmianę funkcji lokalu, będzie Pan musiał uzyskać zgodę organu nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 71 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

Co do pośrednika, nie da on Panu gwarancji, że otrzyma Pan zgodę organu nadzoru budowlanego na przekształcenie lokalu na użytkowy (tych czynności nie może Pan załatwić przez pośrednika).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

O samodzielności lokalu mieszkalnego stwierdza starosta. Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy dołączyć:

• projekt wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego (w 2 egzemplarzach) sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia (w tym: opis techniczny zawierający m.in. położenie budynku, klasyfikację, określenie ilości kondygnacji, powierzchni zabudowy, krótki opis konstrukcji, wyposażenie w instalację, udział procentowy wielkości lokalu, wykaz powierzchni poszczególnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi),
• zaświadczenie projektanta (art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego),
• kopię mapy z poglądową lokalizacją budynku na działce.

Podstawę prawną stanowi tu art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wszystkie załączane kserokopie dokumentów powinny być potwierdzone za zgodność z oryginałem.

Sprzedający, w przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przed upływem 5 lat, winien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19% ceny sprzedaży.

Koszty kupującego, to podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), koszty notarialne (taksa notarialna, VAT od taksy notarialnej, taksa notarialna za odpisy z aktu notarialnego), ewentualnie wpłaty za przyjęcie w poczet członków spółdzielni (z tym że obecnie nie ma konieczności występowania o przyjęcie w poczet członków spółdzielni).