Podział rodzinnego domu we współwłasności

Na czym polega współwłasność rzeczy?

Współwłasność polega m.in. na tym, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – stanowi tak art. 206 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Jak wynika z tego przepisu, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

Korzystanie z rzeczy wspólnej oznacza prawo do jej posiadania i używania oraz do pobierania pożytków i innych dochodów.

Prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli

Komentowany przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie przez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu bowiem pogodzić wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli.

Reasumując: z ustawowej regulacji współwłasności wyłania się prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli, przy czym żadnemu z nich nie przysługuje prawo do określonej części. Każdy może posiadać całość i korzystać z niej. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie ma żadnego wpływu na prawo do korzystania i posiadania takiej nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli.

Jak podzielić pożytki z rzeczy wspólnej i wydatki związane z utrzymaniem domu należącego do dwóch współwłaścicieli?

Zgodnie z art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Tym samym córka brata jest zobowiązana ponosić – proporcjonalnie do swojego udziału – wydatki i ciężary związane z utrzymaniem domu, w tym m.in. opłaty, podatek od nieruchomości, koszty utrzymania nieruchomości.

Jeżeli pomiędzy współwłaścicielami istnieje spór i nie ma widoków na jego pozytywne zakończenie, warto byłoby rozważyć podział nieruchomości.

Kiedy możliwy jest podział domu między dwóch właścicieli?

Podziału może żądać każdy ze współwłaścicieli. Może on nastąpić poprzez fizyczny podział domu. Podział nie jest możliwy, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.). W praktyce dom będzie można podzielić, jeżeli wydzielona część będzie stanowiła samodzielny lokal – zdatny do zamieszkania, co może się wiązać z kosztami i przebudową. Można również znieść współwłasność poprzez przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych.

W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych wykształciła się w orzecznictwie praktyka, iż podział fizyczny budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony, i tylko w taki sposób, że nieruchomości wyodrębnione z podziału w części zabudowanej graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych (por. uchwała SN z 5.11.1986 r., III CP 77/86 – OSNCP z 1987 r., nr 12, poz. 190). W żadnym wypadku podział budynku nie może przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także grunt pod budynkiem i wokół niego (tak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 stycznia 1998 r. I CKU 197/97).

Podział domu przez wyodrębnienie własności lokali

Wyjątek dotyczy wyodrębnienia własności lokali, co pociąga za sobą konieczność pozostawienia we współwłasności zarówno części budynku nieobjętych wyłączonymi lokalami, jak i gruntu (działki), na którym budynek został posadowiony. Można więc dokonać podziału, w wyniku którego zostanie podzielony tylko sam budynek, a działka pod nim pozostanie współwłasnością. Pozostałe niewyodrębnione części – np. strych, piwnica, klatka schodowa – stanowią, tak jak działka, współwłasność wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających powierzchni ich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do powierzchni całego budynku. Jest to tzw. współwłasność przymusowa.

Jeżeli w Pana budynku nie da się fizycznie wydzielić odrębnych lokali w poziomie (oddzielić parteru od piętra) albo wiązałoby się to z niewspółmiernymi kosztami, należy rozważyć możliwość podziału w pionie.

Podział pionowy budynku na gruncie

Podział pionowy budynku na gruncie jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności

Wniosek o zniesienie współwłasności wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek ten podlega stałej opłacie sądowej, której wysokość zależy od tego, czy wniosek opiera się na zgodnym żądaniu stron. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, tj. gdy współwłaściciele zgadzają się na sposób zniesienia tej współwłasności, opłata wynosi 300 zł, jeśli nie – opłata jest wyższa i wynosi 1000 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Przy wnoszeniu wniosku do sądu opłata powinna być uiszczona na rachunek bankowy tego sądu, w kasie sądu lub w znakach opłaty sądowej naklejonych na egzemplarz pisma dla sądu. Pismo należy złożyć z odpisem dla bratanicy (tj. uczestnika). Do wniosku o podział domu potrzebne będą dokumenty stwierdzające tytuł własności, czyli odpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Podział nieruchomości przed notariuszem tylko za zgodą współwłaścicieli

Opłata jest zależna od wartości nieruchomości, która jest dzielona. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Koszty odpisów to 6 zł za stronę.

Do tego należy doliczyć niewielkie opłaty za odpis orzeczenia po jego uprawomocnieniu się oraz koszty związane z księgami wieczystymi (minimum 350 zł), założenie nowej księgi wieczystej (50 zł), wpisanie do nowej księgi (200 zł), wykreślenie ze starej księgi (100 zł).