Jak odzyskać zadatek?

Wycofanie się z umowy przedwstępnej

Na samym początku zaznaczę, że mam wątpliwości, dlaczego strony transakcji nie zdecydowały się (aneksem do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości) na przesunięcie daty zawarcia umowy ostatecznej. Oczywiście bank może stwarzać problemy w związku ze zmianą daty, ale mimo to wciąż istnieje możliwość zawarcia umowy.

Abstrahując od powyższego, zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.):

„§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Z przytoczonych przepisów wynika, że istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej (w odniesieniu do przyrzeczonej umowy sprzedaży jest to m.in. cena – i to we wszystkich jej elementach – zob. wyrok SN z 25 czerwca 2008 r., III CSK 20/08, LexPolonica nr 1939889, „Rzeczpospolita” z 26 sierpnia 2008 r., s. F6).

Wprowadzenie zmian w umowie przedwstępnej

Strony mogą wprowadzić do umowy przedwstępnej postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści – np. obowiązek przeniesienia posiadania przedmiotu umowy przyrzeczonej – por. uchwałę SN z 12 stycznia 1960 r. (1 CO 40/59, LexPolonica nr 319469, OSN 1960, nr 3, poz. 90).

Do umowy przedwstępnej stronom wolno także wprowadzić dodatkowe postanowienia, których niezrealizowanie uzasadni skorzystanie przez kontrahenta z umownego prawa odstąpienia od tej umowy (tak: wyrok SN z 10 października 2008 r., II CSK 215/08, LexPolonica nr 1997740, OSNC-ZD 2009, nr A, poz. 28). Jednakże zastrzeżenie w umowie przedwstępnej świadczenia jednej strony na poczet umowy definitywnej, chociaż dopuszczalne, nie uprawnia drugiej strony do żądania spełnienia tego świadczenia (tak: wyrok SN z 22 grudnia 2000 r., II CKN 353/00, LexPolonica nr 351294, OSNC 2001, nr 9, poz. 128), w razie zaś jego spełnienia i niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej żądanie zwrotu znajduje podstawę tylko w przepisach o nienależnym świadczeniu (tak: orzeczenie SN z 25 marca 2004 r., II CK 16/03, Biul. SN 2004, nr 10, s. 34).

Uchylenie się od podpisania umowy przyrzeczonej

Mówiąc o treści umowy przedwstępnej w rozmiarze minimalnym, można też wspomnieć o możliwości jej poszerzenia o zastrzeżenie np. zadatku czy też kary umownej, jak to miało miejsce w Pańskim przypadku.

Nie znam wprawdzie treści umowy przedwstępnej ani dokładnych składników mieszkania (tego, czy była też tam wpisana piwnica jako przynależność), ale niewątpliwie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 390 K.c.:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Należy więc zaznaczyć, że uchylenie się przez stronę zobowiązaną od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi wystarczającą przesłankę (oczywiście przy równoczesnym wystąpieniu po drugiej stronie pozostałych, zwyczajnych przesłanek powstania takiej odpowiedzialności, tzn. szkody i związku przyczynowego) jej odpowiedzialności odszkodowawczej (tzw. skutek słabszy), chyba że udowodni ona, że uchylenie się jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Chodzi tu zatem o tzw. winę kontraktową.

Przez „uchylanie się” trzeba rozumieć brak współdziałania niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej (podobnie: P. Sadowski, Odszkodowanie z art. 390 § 1 k.c..., s. 17). Pojęcie uchylania się judykatura traktuje szeroko, kwalifikując w ten sposób także np. zwłokę w wykonaniu przez zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej świadczenia (pieniężnego) zastrzeżonego w umowie przedwstępnej (tak: wyrok SN z 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, LexPolonica nr 344730, OSNC 2000, nr 6, poz. 120).

Skutki uchylania się od podpisania umowy przyrzeczonej

W orzecznictwie wyrażano też pogląd, że bezskuteczny upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego z umowy przedwstępnej, lecz łączy się z powstaniem skutków przewidzianych w art. 390, a także w przepisach ogólnych Kodeksu cywilnego o niewykonaniu zobowiązań (tak: orzeczenie SA w Krakowie z 17 stycznia 1995 r., I ACr 685/94, TPP 2001, nr 2, s. 127 i n. i wyrok SN z 19 listopada 2003 r., V CK 471/02, LexPolonica nr 1631508).

W razie gdy uprawniony z umowy przedwstępnej wybierze realizację skutku słabszego, druga strona może się zwolnić od zapłaty odszkodowania przez to, że zgłosi gotowość zawarcia umowy przyrzeczonej (spełnienie świadczenia; tak też: M. Krajewski, Sytuacja..., s. 22).

Co do zakresu odszkodowania, to zamyka się ono w granicach tzw. negatywnego interesu umowy (tak też: wyrok SN z 24 marca 1998 r., I CKN 562/97, LexPolonica nr 345519). Wynika stąd wskazówka co do rozstrzygnięcia problemu pojawiającego się w praktyce: czy i w jakim zakresie poszkodowany może wliczyć wydatki poniesione w związku z przygotowaniem realizacji umowy przyrzeczonej (a zatem np. to, czy wliczyć tylko koszt przyjazdu do notariusza celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży działki, czy także koszty dokumentacji projektowej nabytej w celu budowy na tej działce). Generalnie trzeba przyjąć, że do należnego odszkodowania można wliczyć tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji (tak też P. Sadowski, Odszkodowanie z art. 390 § 1 k.c..., s. 18).

Żądanie zwrotu zadatku

Na szczęście w Pańskim przypadku nie trzeba będzie w procesie o zapłatę udowadniać wysokości szkody, gdyż wystarczającym zabezpieczeniem będzie żądanie zapłaty zadatku.

W Pańskim przypadku można więc nie odstępować od umowy i żądać odszkodowania na zasadach ogólnych (jedynie ujemny interes umowny), a nie korzyści, jakie osiągnąłby Pan, gdyby umowa zostałaby zawarta.

Przesądził o tym Sąd Najwyższy, który orzekł, że w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości (uchwała SN z 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09).

Z dochodzeniem roszczeń trzeba się jednak pospieszyć, gdyż bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu jednorocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o odszkodowanie, jak i roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej o zwrot zadatku (tak: uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06, LexPolonica nr 1009823, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 104) lub z tytułu kary umownej.

Nie dotyczy to jednak roszczenia o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, jeśli nie doszło do jej zawarcia, to bowiem jest roszczeniem o zwrot nienależnego świadczenia, podlegającym przedawnieniu ogólnemu (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07, LexPolonica nr 1243483, OSNC 2008, nr 2, poz. 15).

Kiedy zadatek ulega zwrotowi?

Instytucja zadatku jako dodatkowego zastrzeżenia umownego uregulowana jest w art. 394 K.c., zgodnie z którym:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. 

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”. 

Powszechnie uznaje się, że zadatek to dodatkowe zastrzeżenie umowne (nieważność umowy powoduje także nieważność zastrzeżenia zadatku). Służy on mobilizacji dłużnika do spełnienia świadczenia, ponadto pełni m.in. funkcję zaliczki danej na poczet świadczenia i zadośćuczynienia w sytuacji odstąpienia strony od zawarcia umowy.

Skutek zastrzeżonego w umowie zadatku powstaje wtedy, gdy wierzyciel skorzysta ze swojego uprawnienia do odstąpienia od umowy. Ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej zostają wyłączone i zastąpione świadczeniem o charakterze zryczałtowanego odszkodowania (którego wysokość zależy od wysokości zadatku).

Jeżeli wierzyciel był stroną umowy otrzymującą zadatek, ma prawo go zachować, a jeśli był stroną dającą przedmiot zadatku, ma roszczenie o jego zwrot w podwójnej wysokości. Należy jedynie udowodnić, że istniało zobowiązanie pomiędzy stronami (np. na mocy umowy przedwstępnej), a dłużnik go nie wykonał.

Zwrot zadatku bez obowiązku zapłaty jego dwukrotności

Istnieją również sytuacje, kiedy zadatek podlega zwrotowi, ale strona nie ma obowiązku zapłaty jego dwukrotności. Tak dzieje się w przypadku:

• niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
• niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony umowy;
• rozwiązania umowy – nie tylko przez strony, ale także w drodze orzeczenia sądowego;
• wykonania umowy, gdy nie można zaliczyć zadatku na poczet świadczenia strony.

W kwestii wymagalności zastrzeżonego zadatku przyjmuje się datę rozwiązania umowy przedwstępnej za datę wymagalności roszczenia strony umowy o zwrot zadatku. Stanowisko to zostało również przyjęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 września 1994 roku – data rozwiązania umowy przedwstępnej (art. 394 § 3 zdanie pierwsze K.c.) jest jednocześnie datą wymagalności roszczenia (art. 455 § 1 k.c.) o zwrot zadatku (II CRN 84/94).

Mimo że umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, odstąpienie od niej – poza wypadkami wyraźnie wskazanymi w ustawie – może nastąpić w każdej dowolnej formie pisemnej (wyrok SN I CK 191/04).

Zadatek może być dany przy każdej umowie (tak: wyrok SN z 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, LexPolonica nr 2082440, Biul. SN 2004, nr 10, s. 33), a zatem również przy umowie przedwstępnej. Skoro zatem w umowie przedwstępnej strona umowy przyjmując zadatek, zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, że ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku (art. 394 § 1 K.c.; por. wyrok SN z 18 maja 2000 r., III CKN 245/00, LexPolonica nr 360994, „Gazeta Prawna” 2003, nr 92, s. 19).

Odstąpienie od umowy przedwstępnej wskutek błędu kontrahenta

Jak wynika z powyższych twierdzeń, najpierw należałoby odstąpić od umowy przedwstępnej, podając jako podstawę zwłokę dłużnika. Jeśli zwłoka, czyli zawinione niedotrzymanie terminu, zostanie uznana przez sąd, to oczywiście sąd uzna prawo odstąpienia za uzasadnione. Proszę też zwrócić uwagę na postanowienia umowy przedwstępnej dotyczące odstąpienia. Wydaje się jednak, że można stanąć na stanowisku, iż wskutek błędu kontrahenta nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, co uzasadnia odstąpienie od umowy i żądanie zapłaty podwójnego zadatku.

Najpierw więc należy odstąpić od umowy w zwykłej formie pisemnej wysłanej na adres kontrahenta listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i powołać się na to, że wskutek zawinionego przez niezawarcia umowy w określonym terminie oraz faktu, że termin miał znaczenie z uwagi na kredytowanie tego zakupu, o czym kontrahent wiedział, odstępuje Pan od umowy przedwstępnej i żąda zwrotu podwójnego zadatku, w określonym terminie pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

W przypadku bezskutecznego terminu, który ma upłynąć od momentu doręczenia dłużnikowi, można wnieść sprawę do sądu o zapłatę kwoty w wysokości podwójnego zadatku. W tym postępowaniu sąd będzie badał wszystkie okoliczności sprawy i ustali, kto ponosi winę nienależyte wykonanie umowy.

Żądanie zwrotu prowizji od agencji nieruchomości

Co do zwrotu prowizji od agencji nieruchomości, należałoby zbadać treść umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, zwracając uwagę na to, na co agencja odpowiada, a za co nie i za jakie czynności należy się jej wynagrodzenie.

Podpisał Pan umowę pośrednictwa jako konsument.

Generalnie postanowienia umowne, które przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez kontrahenta/przedsiębiorcę na mocy art. 385³ pkt 22 K.c., są niedozwolone w obrocie konsumenckim. Pośrednik może żądać zapłaty prowizji tylko i wyłącznie, gdy finalnie skojarzy strony transakcji i dojdzie do jej zawarcia.

W mojej ocenie, jeśli w umowie byłby zapis, że prowizja należy się dopiero przy podpisaniu umowy przyrzeczonej – to prowizja pośrednika za dotychczas wykonane czynności by się nie należała.

Zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.

5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. 

6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. 

7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

1) prowadząc działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, lub

2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”.

Odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami względem konsumenta w przypadku nienależytego wykonania umowy

Jak wynika z powyższego, ustawodawca najpierw określa czynności, których zawodowe wykonywanie stanowi pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Są to pewne czynności celowe, zmierzające do zawarcia przez inne osoby (klientów pośrednika) umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub jej części, wreszcie dokonanie innych transakcji, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. Pośrednik sam nie zawiera w imieniu swego klienta tych umów, a jedynie doprowadza do ich zawarcia. Można zatem uznać, że zakresem działania pośrednika jest objęte oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży, wynajdywanie nabywców lub też poszukiwanie nieruchomości dla określonych nabywców, negocjowanie warunków zakupu lub zamiany nieruchomości, pozyskiwanie kandydatów na najemców, oferowanie nieruchomości lub lokali do wynajmu albo dzierżawy lub oferowanie lokali spółdzielczych i znajdowanie nabywców na spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe.

Oczywiście agencja nieruchomości jako przedsiębiorca i profesjonalista powinna odpowiadać za nienależyte wykonanie umowy, jednak należy podkreślić, że praktycznie żadna z umów nie zawiera postanowień określających odpowiedzialność pośrednika względem konsumenta w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez niego umowy. Co prawda umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami maja zwykle charakter umów zlecenia – a więc tzw. „umów starannego działania” a nie „rezultatu”, więc pośrednik nie jest zobowiązany do „znalezienia”, ale do „poszukiwania” klienta dla zleceniodawcy, jednakże w praktyce taka konstrukcja prowadzi często do całkowitego wyłączenia odpowiedzialności pośrednika za jego działania. Umowy formułowane są bardzo ogólnikowo, nie zawierają sprecyzowanego opisu działań, jakie powinien podjąć pośrednik. Daje to przedsiębiorcy praktycznie pełną dowolność oraz brak jakichkolwiek instrumentów weryfikacji przez konsumenta warunków wykonywania umowy.

Brak weryfikacji stanu księgi wieczystej i stanu mieszkania przez pośrednika agencji nieruchomości

Oczywiście brak weryfikacji stanu księgi wieczystej i stanu mieszkania daje podstawy do żądania odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, ale trzeba sobie zadać pytanie, czy za te okoliczności pośrednik ponosił odpowiedzialność przewidzianą w umowie.

Aby uzyskać stanowisko agencji nieruchomości w tej sprawie, sugeruję sporządzić pismo do agencji z wyjaśnieniem stanu faktycznego i z żądaniem zwrotu prowizji z powodu nienależytego wykonania zobowiązania w przedmiocie należytej weryfikacji przedmiotu transakcji (sprawdzenia księgi wieczystej i jej zestawienie ze sprzedawanym mieszkaniem). W piśmie takim można też zagrozić konsekwencjami przed organem zrzeszającym pośredników nieruchomości.

Zmierzam do tego, że umowa pośrednictwa niekoniecznie musi się sprowadzać do podpisania umowy przez kontrahenta i tylko wówczas zaktualizowania się obowiązku zapłaty prowizji dla pośrednika.

Wydatki poczynione w banku niestety będą musiały zostać zaspokojone z kwoty zadatku, a jeżeli będzie Pan nadal żądał zawarcia tej umowy, to zamiast zadatku można żądać ich zapłaty jako straty, które Pan poniósł przez to, że umowa w określonym czasie nie doszła do skutku.

Wpisanie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości jest możliwe jedynie w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Będzie to roszczenie o przeniesienie tego prawa na Pana rzecz (sądowne).

Przestępstwo oszustwa w tym przypadku moim zdaniem nie zachodzi. Wprawdzie zgodnie z art. 286 Kodeksu karnego:

„§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. 

§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy. 

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. 

§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1-3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego”.

Wydaje się jednak, że sprawy te są sprawami cywilnymi, które powinny zostać rozstrzygane przez te sądy. Zagrożenie skierowaniem sprawy o oszustwo w korespondencji do kontrahenta może natomiast skutecznie go zmotywować do oddania zadatku, a przynajmniej jego nominalnej kwoty (tj. 20 000 zł).

Zawsze można złożyć zawiadomienie do prokuratury, która po przeprowadzeniu postępowania przygotowawczego orzeknie, czy mamy do czynienia z przestępstwem, czy też nie. Ustalenia w trakcie tego postępowania (dowody) mogą być przydatne w sprawie cywilnej.

W mojej ocenie mimo niewątpliwych krzywd, jakich przysporzyła Panu ta sprawa, w mojej ocenie skuteczne dochodzenie odszkodowania za straty moralne jest niemożliwe.