Jak odzyskać klucze do mieszkania?

Nabycie mieszkania w drodze umowy o dożywocie

Z Pana relacji wynika, iż właściciel mieszkania nabył własność w drodze umowy o dożywocie. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. 

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. 

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.

Ponadto opiekę nad używającą mieszkanie babcią sprawowali jej osoby bliskie. Postępowanie w Pana sprawie może przybrać dwa rozwiązania.

Jak odzyskać klucze do własnego mieszkania

Jeżeli osoby nieuprawnione do mieszkania nie mieszkają w nim, a są jedynie posiadaczami kluczy, to powinien wystarczyć pozew sądowy do wydania kluczy i przywrócenia faktycznego posiadania rzeczy. Jeżeli niestety nadal tam mieszkają i są tam zameldowani, to niestety sprawa będzie trudniejsza. Konieczny będzie pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego wraz z przynależnościami (pozew o eksmisję).

W polskim ustawodawstwie prawa lokatorów poddane są szczególnej ochronie. Ochronny charakter wobec lokatorów ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dalej nazywana „ustawą”. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy „ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”.

Ta szeroka definicja obejmuje też osoby, które korzystają (lub korzystały) z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia. Sąd może uznać, że babcia potrzebowała opieki, dlatego korzystała ze stałej opieki rodziny, podczas gdy Pana zięć jej tej opieki nie zapewniał i dlatego pozwoliła mieszkać swoim opiekunom.

Zajęcie mieszkania za zasadzie użyczenia

W najgorszym wypadku można uznać, że osoby te zajmują mieszkanie na zasadzie użyczenia. Stosunek ten kończy się z chwilą wypowiedzenia umowy i zażądania zwrotu przedmiotu użyczenia – lokalu. Od tej pory osoba biorąca lokal w używanie nie ma tytułu prawnego do zamieszkiwania w mieszkaniu właściciela. Można przystąpić do eksmisji. Podstawą roszczenia jest art. 222 Kodeksu cywilnego.

Można też przyjąć, że opiekunowie babci nigdy nie mieli tytułu prawnego do zamieszkiwania na zasadzie użyczenia. Wówczas – jeżeli zajęli lokal bezprawnie od samego początku – powyższe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie mają zastosowania. Chodzi tutaj przede wszystkim o to, że taki „dziki lokator” nie jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego.

Pozew o eksmisję

W obu przypadkach – tj. gdy lokator utracił tytuł prawny wskutek wypowiedzenia, jak i gdy zamieszkuje lokal na dziko – właścicielowi przysługuje prawo domagania się eksmisji lokatora ze swojej własności. Powództwo wnosi się przed sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości (art. 38 Kodeksu postępowania cywilnego). Wartość przedmiotu sporu określa art. 232 Kodeksu, zgodnie z którym „w sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa wartość przedmiotu sporu oblicza się, przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości”.

Pozew powinien być należycie opłacony. Od pozwu w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 złotych (art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

W pozwie należy przedstawić okoliczności faktyczne sprawy – to znaczy zachowanie zajmującego bezprawnie mieszkanie, swoje warunki lokalowe, sytuację rodzinną, a także materialną. Te wszystkie okoliczności nie stanowią przesłanki eksmisji – jest nią brak tytułu prawnego do lokalu – jednakże wzmacniają argumentację powoda.

Reasumując, w opisanej sytuacji Pani zięć jest uprawniony do złożenia pozwu o eksmisję, jeżeli opiekunowie mieszkają w lokalu wbrew jego woli i bez tytułu prawnego. Z ostrożności należy wcześniej wezwać pisemnie lokatorów do opuszczenia mieszkania pod rygorem eksmisji. Jeżeli uważa Pan, że to jest bezcelowe, można tego zaniechać, bowiem samo doręczenie pozwu o eksmisję przez sąd spowoduje wypowiedzenie umowy użyczenia.

Jeżeli jednak osoby te nie mieszkają w tym lokalu, to pozew o wydanie lokalu oraz wydanie kluczy powinien też wystarczyć. W praktyce pozwy te są do siebie podobne i opierają się na prawie własności powoda. Taki pozew również proponowałbym poprzedzić wezwaniem do wydania lokalu i kluczy przesłanym listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.