Jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości?

Zasady wyceny nieruchomości

Zacznę od omówienia ogólnych zasad wyceny nieruchomości. Zostały one określone w ustawie z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149 i następne). Przepisy te stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Zgodnie z art. 150 ust. 1 w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia m.in. wartości rynkowej. Określa się ją dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2);

Zgodnie z art. 151 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2. Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Według art. 150 ust. 3 wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151 ust. 2).

Wartość katastralną ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku nieruchomości (służy celom obliczania podatku od nieruchomości). Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (art. 151 ust. 3)

W jaki sposób dokonuje się wyceny nieruchomości?

Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 150 ust. 5).

Zakładam, że rzeczoznawca miał określić wartość rynkową nieruchomości.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

1. Porównawczego: określa się wartość rynkową. Polega on na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1).
2. Dochodowego: określa się wartość rynkową. Podejście to polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód (art. 153 ust. 2).
3. Kosztowego: określa się wartość odtworzeniową. Polega na określaniu wartości nieruchomości, przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3).
4. Mieszanego.

Jak wykonać wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania?

Jak wykonać wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania? Robi to rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o którym mowa tym przepisie, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Zgodnie z art. 155 ust. 1 przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1. Księgach wieczystych;
2. Katastrze nieruchomości;
3. Ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4. Ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
5. Rejestrach zabytków;
6. Tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
7. Planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
8. Wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
9. Dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
10. Aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
11. Umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;
12. Świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1.

Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Jest ono jednak dość długie i nie będę go przytaczał.

Różnica pomiędzy wyceną całej nieruchomości a obliczaniem wartości udziałów

Odnosząc się do Pańskich pytań: rzeczoznawcy dostrzegają problem różnicy pomiędzy wyceną całej nieruchomości a obliczaniem wartości udziałów. Wyceny udziałów w nieruchomości budzą wątpliwości. Teoretycznie sprawa wydaje się bardzo prosta – wyceniamy wartość całej nieruchomości, liczymy procent udziału i otrzymujemy wynik. Teoretycznie przecież współwłaściciel może dowolnie dysponować swoim prawem. Przedmiotem wyceny nie jest przecież jednak prawo do nieruchomości w 100%, tylko prawo do jej części, a transakcje takimi prawami w ogóle nie istnieją. Gdyby bowiem współwłaściciel próbował sprzedać na rynku (a nie pozostałym współwłaścicielom) swój udział, to zapewne nigdy go nie uzyska kwoty równej procentowi wartości całej nieruchomości – o ile w ogóle go sprzeda, ponieważ praktycznie nikt nie jest zainteresowany kupnem udziału. Oznaczałoby to, że w ogóle nie można dokonać wyceny wartości rynkowej nieruchomości.

Wyliczenie wartości udziałów przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Inni jednak uważają, że przedmiotem wyceny jest cała nieruchomość. Jedynie zakres wyceny obejmuje udział procentowy prawa własności nieruchomości. Jeśli współwłaściciele chcą znieść współwłasność, to jedyny sposób wyliczenia wartości udziałów prowadzi przecież właśnie przez wartość rynkową nieruchomości i nie ma znaczenia, że nie ma na rynku transakcji udziałami w częściach ułamkowych. Np. jeśli para niebędąca małżeństwem zakupuje lokal lub dom mieszkalny – też kupują w udziałach.

Identyczny problem istnieje np. przy problemie zniesienia częściowego współwłasności prawa na znak towarowy. Jest czterech uprawnionych, a jednemu z nich znak nie jest do niczego potrzebny i pozostali trzej sami chcą się go pozbyć jako współwłaściciela. Powinni więc wystąpić o zniesienie współwłasności znaku towarowego przez przyznanie go na wyłączną własność trzem współwłaścicielom po 1/3, z obowiązkiem spłaty czwartego. Jak wyliczyć wartość spłaty? W tym przypadku nie będziemy wyliczać wartości udziału, bo ten jest niewiele wart. Będziemy liczyć wartość całego prawa, a wartość udziału w prawie obliczymy, biorąc pod uwagę wartość całości prawa podzieloną przez cztery. Jakiekolwiek inne podejście byłoby oderwane od praktyki i w zasadzie trzeba byłoby zawsze wyceniać wartość odtworzeniową, co nie ma sensu. W mojej praktyce raczej nigdy nie miałem wątpliwości, że wartość udziału obliczamy przez odniesienie ułamka udziałowego do wartości całej nieruchomości.

Natomiast na wartość całej nieruchomości (powtarzam jeszcze raz – wartość całej nieruchomości, a nie poszczególnych udziałów) może mieć wpływ np. fakt, że toczą się spory dotyczące tej nieruchomości, współwłaściciele są skłóceni, toczy się np. postępowanie sądowe dotyczące zniesienia współwłasności czy też postępowanie dotyczące zezwolenia na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu albo w stosunku do nieruchomości są wysuwane jakiekolwiek roszczenia (np. roszczenia reprywatyzacyjne). Nie wiem, czy biegły to uwzględnił. Jednak – jak wskazałem – ewentualne spory między współwłaścicielami mogą być rozpatrywane tylko wtedy, jeśli rzeczywiście toczą się w sądzie. Sam fakt braku zgody nie może powodować obniżenia wartości nieruchomości.

Szacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Różnice w cenie działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i na cele handlowe oczywiście istnieją. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jest to zresztą logiczne – jeśli np. dana nieruchomość w planie miejscowym jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, to jej wartość wynosi np. 200 tys. zł. Ale jeśli nagle zmieni się plan miejscowy i teren zostanie przeznaczony na zalesienie i nie wolno będzie tam budować, to wartość działki dramatycznie spada (np. do 20 tys. zł). Taka działka nie przedstawi dla potencjalnego inwestora większej wartości. W niniejszym stanie faktycznym sporna działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie więc z art. 154 ust. 2 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis sam więc o tym wspomina. Pytanie, czy biegły w ogóle na to zwrócił uwagę i to uzasadnił. Istotny jest fakt, że nieruchomość ma być przeznaczona na cel gospodarczy. Powstaje pytanie, czy przy określaniu jej wartości rynkowej nie powinno się zastosować kryterium dochodowego. W takim wypadku wartość określalibyśmy przy założeniu, że nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Tę metodę stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód. Jeśli ta nieruchomość przynosi dochód, to koniecznie należy na to zwrócić uwagę.