Jak napisać pozew dotyczący eksmisji i długów?

Możliwość dokonania wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów ustawowych

Zacznę od kwestii prawidłowości wypowiedzenia najmu, bo to sąd będzie badał.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego powstaje w różnych momentach, w zależności od tego, czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny czy użytkowy. Zwłoka z zapłatą czynszu jest jedną z okoliczności, których zaistnienie daje wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Co do lokalu użytkowego, kwestię tę reguluje w art. 687 Kodeksu cywilnego (modyfikujący zasadę wypowiedzianą w art. 672 Kodeksu cywilnego), który w razie zwłoki najemcy z zapłatą czynszu przez dwa okresy płatności wymaga, by wynajmujący, który chce wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, najpierw uprzedził najemcę o takiej możliwości na piśmie i wyznaczył mu dodatkowy jednomiesięczny termin do zapłaty. Dwa okresy płatności oznaczają, że wystarczy jeżeli najemca będzie w zwłoce z zapłatą czynszu określonego w umowie na np. 500 zł przez dwa miesiące. Zaleganie z kwotą 1000 zł daje wynajmującemu uprawnienie po uprzedzeniu najemcy i wyznaczeniu miesięcznego terminu na spłatę, możliwość dokonania wypowiedzenia bez zachowania terminów ustawowych.

Możliwość wypowiedzenia najmu gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu

Natomiast jeżeli chodzi o lokale mieszkalne, regulacja ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje trochę inne rozwiązanie. Art. 11 ust. 2 pkt. 2 stanowi bowiem, że „wynajmujący może nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć najem gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie zaległych i bieżących należności”. W porównaniu z treścią art. 687 Kodeksu cywilnego art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy daje najemcy lokalu mieszkalnego dużo większą ochronę. Wskazano, że w tym ostatnim przypadku zaległość musi odpowiadać sumie wszystkich świadczeń ciążących na lokatorze, w tym opłat niezależnych od właściciela (wynajmującego) (tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 141). Jeżeli odnieść to do zaprezentowanego wyżej przykładu ustalenia przez strony czynszu na poziomie 500 zł miesięcznie, opłat niezależnych od właściciela na 400 zł, wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia możliwe stanie się dopiero w chwili zalegania przez najemcę z kwotą 2700 zł. Oczywiście w tym przypadku należy jeszcze wskazać na dodatkowe wymagania, jakie stawia ustawodawca wynajmującym lokale mieszkalne w art. 12 ustawy.

Zamiar wypowiedzenia najmu zarówno w przypadku art. 687 Kodeksu cywilnego, jak i art. 11 ust. 2 pkt. 2 musi być przedstawiony najemcy na piśmie. O skutkach niezawiadomienia najemcy wypowiedział się Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń (uchwała z dnia 22 lutego 1967 r.; sygn. akt III CZP 113/1966; OSNCP 1967 r., nr 6, poz. 102), którego tezę warto w tym miejscu przytoczyć: „jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 kodeksu cywilnego) wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 kodeksu postępowania cywilnego) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu, nie zapłacił zaległego czynszu”.

Przyczyny wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego

Przy okazji omawiania przyczyn wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego, warto odnotować wypowiedziany w literaturze pogląd dotyczący ochrony wynajmującego w tych przypadkach. Wskazano bowiem, że w przypadku najmu lokalu użytkowego, „jeżeli jedna ze stron, najemca, nie spełnia swojego świadczenia w postaci terminowej zapłaty czynszu lub świadczeń dodatkowych” to, pozwala to drugiej stronie, wynajmującemu, na wstrzymanie się „od spełnienia swojego świadczenia wzajemnego przez na przykład czasowe wstrzymanie dostarczanie mediów do wynajmowanego lokalu” (tak: G. Kuźma, D. Okolski, Ochrona wynajmującego w przypadku naruszenia umowy najmu lokalu użytkowego, „Przegląd Prawa Handlowego” 2003, nr 12, s. 46). Rozwiązanie to jednak, jak zaznaczają sami autorzy, mogłoby być realizowane w tych wypadkach, gdyby umowa zawierała klauzulę zezwalającą na „odcięcie dostępu do tych mediów w przypadku zaległości najemcy z regulowaniem czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych” (s. 46). Wydaje się jednak, że stanowisko to jest dyskusyjne, głównie z tego względu, że to wynajmujący, a nie najemca jest najczęściej stroną umowy o dostarczanie „mediów” do lokalu, wobec czego po pierwsze to wynajmującemu, jako odbiorcy dostawy, po drugie sam dostawca mógłby „odciąć”, dostarczanie „mediów” do lokalu w razie nieuiszczania należności. Wzajemne rozliczenia i układ stosunków między najemcą a wynajmującym pozostają poza umową o dostawę między dostawcą a odbiorcą (tu: wynajmującym).

Zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”.

Solidarna odpowiedzialność z najemcą za czynsz i inne opłaty należne stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich

Ustawodawca w drodze zmian do Kodeksu cywilnego wprowadzonych przez art. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. zamieścił przepis art. 688¹ Kodeksu cywilnego, który wprowadza solidarną odpowiedzialność z najemcą za czynsz i inne opłaty należne stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich. Wskazać jednak na wstępie należy, że przepis ten nie odnosi się do odpowiedzialności innych osób wraz z najemcą za opłaty z tytułu najmu lokalu użytkowego. Sama treść tego przepisu przesądza, że chodzi jedynie o osoby zamieszkujące lokal wraz z najemcą. Zamieszkuje się zwykle w lokalu mieszkalnym, do tego przystosowanym. Przyjęcie interpretacji, że chodzi tu także o lokal użytkowy, prowadzić by mogło do takich stwierdzeń, że za opłaty z tytułu najmu lokalu użytkowego najemcy, odpowiedzialne byłyby osoby pełnoletnie, stale z nim zamieszkujące w innym lokalu mieszkalnym. Taka rozszerzająca wykładnia nie może zasługiwać na aprobatę z racjonalnych względów. Dlatego też przyjąć należy, że odpowiedzialność ta dotyczy jedynie czynszu i opłat za najem lokalu mieszkalnego. Zresztą argumentem wspierającym może być również to, że przepis ten został wprowadzony przez przepisy ustawy mające w pełni ukształtować system ochrony stron najmu lokalu mieszkalnego.

Podobnie jednak jak przy art. 686 Kodeksu cywilnego, tak i w niniejszym przypadku pojawia się pytanie o krąg podmiotów solidarnie odpowiedzialnych za zapłatę należności z tytułu najmu. Odpowiedzialność tych osób ograniczona jest do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 688¹ § 2 Kodeksu cywilnego). Jeszcze na gruncie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wyłonił się podobny problem interpretacyjny odnośnie do pojęcia osób pełnoletnich stale zamieszkujących z najemcą solidarnie odpowiedzialnych wraz z nim za zapłatę czynszu i opłat (art. 22 ust. 3 ustawy). Wskazano m.in., że chodzi tu o odpowiedzialność osób także tych, które należą do gospodarstwa domowego najemcy, bez względu na to, na jakiej podstawie jakiego tytułu prawnego lokal ten zajmują, chociaż prowadzić to będzie w wielu przypadkach do trudności dowodowych (tak F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 164). Przyjęcie bowiem wykładni, w której myśl pojęcie to nie obejmuje sytuacji udostępnienia przez najemcę lokalu na podstawie stosunku obligacyjnego, powoduje możliwość obchodzenia prawa (tak F. Zoll, s. 164). Wydaje się zatem, że w świetle art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego chodzi o najemcę, inne osoby pełnoletnie zamieszkujące z nim na stałe, w tym także osoby korzystające z lokalu na podstawie innych obligacyjnych stosunków prawnych.

Pozywa o zapłatę Pan wszystkich, a o eksmisję tylko tych, którzy tam mieszkają.