Jak nabyć mieszkanie komunalne, nie będąc głównym najemcą?

Przeniesienie prawa do lokalu komunalnego na inną osobę

Prawo do lokalu komunalnego nie może być przeniesione w żaden sposób bez zgody właściciela/ zarządcy.

Aby dokonać zmiany w umowie najmu – konieczna będzie zmiana samej umowy. Ważne jest, aby zrobić to na tyle subtelnie, aby zarząd nie dowiedział się, że najemczyni mieszkania w nim nie mieszka.

Jak podaje art. 11 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: „Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

 2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

Utrata prawa do zajmowania lokalu komunalnego

Najemczyni może stracić prawo do lokalu komunalnego.

Z kolei zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zasady sprzedaży lokali komunalnych uregulowane są w poszczególnych gminach w stosownych uchwałach rad gmin czy miast.

Ustawa ta w art. 34 ust. 1 pkt 3 przyznaje najemcy lokalu mieszkalnego zawartego na czas nieoznaczony prawo pierwszeństwa w jego nabyciu oraz stanowi, że zbycie lokalu na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 i 2 ustawy (tj. osoby, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy tej ustawy bądź też poprzedniego właściciela zbywanej nieruchomości albo jego spadkobiercy) nie może nastąpić z pominięciem przysługującego najemcy prawa pierwszeństwa w jego nabyciu. W przypadku naruszenia tych przepisów gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego.

Jak widać, ustawa uzależnia prawo nabycia lokalu od faktu bycia najemcą.

Brak statusu najemcy uniemożliwi Pani a także najemczyni – jeśli straci status najemcy – wykup lokalu w drodze bezprzetargowej, czyli z prawem pierwszeństwa w wykupie mieszkania.

Zbycie lokalu zakupionego z bonifikatą przed upływem pięciu lat od zakupu

Co zaś tyczy się umowy powierniczej zakupu mieszkania, to jest ona generalnie dozwolona, ale – Pani nie ma prawa nabyć tego mieszkania z bonifikatą, a najemczyni, jeśli zbędzie go w okresie 5 lat od dnia zakupu i nie przeznaczy kwoty uzyskanej ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, będzie zobowiązana zwrócić bonifikatę.

Przepisy są w tym zakresie jednoznaczne.

Sądzę, że najbezpieczniej zawrzeć umowę z najemczynią – ona wykupi mieszkanie na siebie, a następnie zobowiąże się do przeniesienia na Panią własność nieruchomości po upływie 5 lat – jeśli oczywiście nie chce być zmuszona do zainwestowania uzyskanej sumy w zakup innego lokalu. W tym celu można udzielić Pani niegasnącego pełnomocnictwa do przeniesienia na swoją osobę własności, zawierając zapis, że kwota należna za mieszkanie została już uregulowana.

Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy

Niestety nie ma Pani tytułu prawnego do zajmowania tego lokalu. Gmina będzie mogła Panią eksmitować.

Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu.

„Art. 691. § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego”.