Jak doprowadzić do zniesienia współwłasności działki rolnej?

Jak znieść współwłasność działki?

W sytuacji, którą Pani opisała, najlepiej byłoby znieść współwłasność niekoniecznie poprzez podział nieruchomości – to rozwiąże sprawę kompleksowo i ze skutkami na przyszłość.

Wyjaśnię Pani, że zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego są 3 możliwości zniesienia współwłasności:

– przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,

– podział nieruchomości na części pomiędzy współwłaścicieli,

– sprzedaż w drodze licytacji publicznej i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.

W opisanej sytuacji można skorzystać ze sposobu pierwszego lub trzeciego. W przypadku pierwszego, w zależności od okoliczności i stanowisk stron, sąd może przyznać nieruchomość na własność córce lub byłemu mężowi, a jeżeli nie będzie do tego przesłanek, bo np. córka nie chce przyznania jej nieruchomości na własność, a Pani były mąż nie będzie miał środków do spłaty udziału córki, wówczas sąd może zarządzić sprzedaż w drodze licytacji publicznej i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży w ten sposób, że córka otrzymałaby 4/6 ceny a były mąż 2/6.

Zgodnie bowiem z art. 212 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.”

Wynagrodzenie od współwłaściciela za korzystanie z nieruchomości ponad swój udział

Córka może teoretycznie, przy okazji w postępowaniu działowym, żądać zasądzenia na jej rzecz wynagrodzenia od ojca za korzystanie z nieruchomości ponad swój udział. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jak natomiast wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt. III CZP 9/2006, współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Także w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2011 r., wydane w sprawie IV CSK 93/11, można znaleźć pogląd, iż sąd w postępowaniu działowym dokonuje rozliczeń z tytułu posiadania przedmiotów należących do majątku objętego wspólnością, pobranych pożytków i innych przychodów, a także poczynionych na ten majątek nakładów i spłaconych długów w okresie między ustaniem wspólności a dokonaniem podziału majątku wspólnego.

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Drugim wyjściem byłaby sprzedaż przez córkę udziału w nieruchomości, jeżeli oczywiście w księdze widnieją oboje jako współwłaściciele nieruchomości. Wyjaśniam bowiem, że nie powinien już w takim przypadku mieć zastosowania art. 1036 Kodeksu cywilnego, który w pewnym zakresie ogranicza zbycie składnika wchodzącego w skład spadku. Jak się podkreśla w literaturze, w takim przypadku raczej należałoby uznać, że od chwili dokonania wpisu współspadkobierców w księdze wieczystej, jako współwłaścicieli w częściach ułamkowych, spadkobierca może swobodnie rozporządzać swoim udziałem w przedmiocie współwłasności, a zniesienie tej współwłasności odbywać się powinno na podstawie przepisów ogólnych. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem, jest bowiem osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej. Nie ma też formalnych przeszkód, by wpis w księdze wieczystej potraktować jako umowne zniesienie wspólności spadkowej w odniesieniu do określonej nieruchomości, w księdze wieczystej spadkobiercy zostają ujawnieni jako współwłaściciele w częściach ułamkowych, odpowiadających wielkości ich udziałów w spadku. Do współwłasności tej i do rozporządzania udziałem będą więc miały zastosowanie przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, które poniżej cytuję.

„Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.”

Sprzedaż przez współwłaściciela udziału w nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu

„Art. 166. § 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.”

No ale z opisu sytuacji nie wynika, aby Pani były mąż na działce prowadził gospodarstwo, więc nie przysługuje mu prawo pierwokupu.

Jeżeli jednak nie ma wspomnianych wpisów w księgach, to wówczas zastosowanie ma art. 1036 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia.

Tak więc winny się Panie zdecydować na jakieś rozwiązanie, bo może się zdarzyć, że córka może ponosić jakieś finansowe konsekwencje działań ojca, jako że zgodnie z art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Tyle mogę zaproponować w Pani sytuacji.