Jak zrzec się udziału w nieruchomości

Jak wyjść z współwłasności nieruchomości?

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż Pani mama może w każdym momencie wystąpić do Sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności, w ten sposób, że jej udział będzie przypisany na rzecz sióstr każdej po połowie, co w konsekwencji doprowadzi do współwłasności u udziale 1/2 do 1/2.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej

Powyższe winno być wykładane w powiązaniu z treścią art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Mniemam, że właśnie partycypowanie kosztach utrzymania nieruchomości stanowi podstawowy problem. Pani mama jako właściciel 1/3 udziału ma prawo z tym udziałem zrobić, co jej się podoba. Ma prawo przenieść udział na gminę, ma fundację, na osobę trzecią. Warunkiem podstawowym jest, by druga strona zechciała przyjąć darowiznę. Jeżeli Pani mama nie zdoła uzyskać zgody tych podmiotów na obdarowanie ich udziałem, w mojej ocenie winna jak najszybciej wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności, w ten sposób, ż udział ten będzie przypisany po połowie każdej z sióstr, bez obowiązku spłat. Z uwagi na brak zamieszkiwana w nieruchomości, sąd na 99% przychyli się do żądania Pani mamy. Co więcej Pani mama miałaby pełne prawo żądać spłaty, a sąd po ustaleniu wartości nieruchomości nakazałaby jej siostrom spłatę.

Zachodzi pytanie, czy Pani mama przez 30 lat partycypowała w kosztach utrzymania nieruchomości. Każda z sióstr miałaby prawo podnieść zarzut potrącenia czynionych przez siebie nakładów ze spłatę, która byłaby wówczas zasądzona na rzecz Pani mamy.