Jak zobowiązać właściciela do udostępnienia mieszkania w celu wykonania wentylacji?

Obowiązki właściciela lokalu, konsekwencje ich niedopełniania

Zacznijmy od zacytowania artykułu 13 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”

Jak widać, kluczowe znaczenie dla opisanej przez Pana sytuacji ma ustęp 2 tegoż artykułu. Prawdopodobnie osoby, które zajmują się zarządzaniem nieruchomością wspólną tejże wspólnoty mieszkaniowej nie znają, albo udają brak znajomości, także artykułu 16 ustawy o własności lokali, który stanowi:

„1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.”

Obowiązek zapewnienia wstępu do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo dość jasno – i od stosunkowo dawna (ponieważ ustawa o własności lokali obowiązuje ponad 25 lat – reguluje obowiązek zapewnienia wstępu do lokalu (we wspólnocie mieszkaniowej), także w przypadku niezbędności do wyposażenia innych lokali (rozsądna wykładnia przemawia za tym, że może chodzić np. o jeden „inny lokal”). Na zarządzie albo zarządcy nieruchomości wspólnej – zależnie od tego, jak powinno się zarządzać nieruchomością wspólną – również spoczywają poważne obowiązki. W dodatku podmiot (np. zarządca lub administrator), który ma status licencjonowanego zarządcy nieruchomości, może liczyć się z odpowiedzialnością dyscyplinarną (zarządców nieruchomości) – o ile ktoś przedstawi problem i zażąda wszczęcie postępowania dyscyplinarnego.

Prawu właściwa jest między innymi precyzja (w tym dotycząca używanych określeń); praktycznie może się ona przydać w załatwianiu spraw, np. na drodze sądowej lub przed organami administracji publicznej (chociażby przed „nadzorem budowlanym” lub przed określonym inspektoratem ochrony środowiska, a nawet „wydziałem interwencji kryzysowej”). Lokatorem jest człowiek korzystający z cudzego lokalu mieszkalnego (mieszkania) – ustawowe określenie lokatora zawarto w art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów…. Kierując żądania (np. pod adresem podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej lub do organów władzy publicznej), będzie trzeba jednoznacznie wskazać, czy chodzi problem z właścicielem lokalu, czy z osobą o innym statusie (np. z lokatorem). Normalną sytuacją jest taka, że poszczególne lokale („we wspólnotach lokalowych”) należą do określonych właścicieli (w tym np. do jakiejś gminy), a nie do wspólnoty mieszkaniowej (nawet gdyby ją nieprecyzyjnie nazywać „administracją”).

Odszkodowanie za szkodę

Niewywiązywanie się z obowiązków prawnych może mieć różne skutki prawne. Może chodzić np. o obowiązek odszkodowania za szkodę; np. za czyny niedozwolone prawa cywilnego (tak zwane delikty cywilne) – art. 415 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). To może dotyczyć np. właściciela lokalu „we wspólnocie mieszkaniowej” lub kogoś kierującego sprawami wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo poważne problemy, np. zagrożenie katastrofą budowlaną, mogą skutkować odpowiedzialnością karną. Funkcjonowanie kominów może być przedmiotem zainteresowania „inspektoratu ochrony środowiska” lub Państwowej Straży Pożarnej.

Zarządca przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej

Złe zarządzanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej może uzasadniać zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy przez sąd – przewidziano to w (stanowiącym odpowiednik art. 203 K.c.) artykule 26 ustawy o własności lokali, który brzmi:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”

Występowanie do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej

Trzeba zwrócić uwagę na to, że we wspólnotach mieszkaniowych z wieloma właścicielami lokali faktycznie trudno jest występować na drogę prawną przeciwko wspólnocie mieszkaniowej; na ogół łatwiej jest wspólnotom mieszkaniowym (lub ich przedstawicielom), kierować żądania (nie tylko finansowe) wobec właścicieli lokali. Bardzo poważne wyzwanie stanowi obowiązek kierowania do sądu pism (procesowych), wraz z załącznikami, w odpowiedniej liczbie egzemplarzy – w tym wystarczającej dla każdego właściciela lokalu (lokali). Zdarzają się takie sytuacje, że pisma do sądu przywozi się samochodem i wnosi do biura sądu w pudłach.

Powiadomienie o sprowadzeniu zagrożenia dla zdrowia lub życia ludzkiego

Oby w rozwiązaniu tego problemu wystarczyły środki przewidziane w ustawie o własności lokali (szczególnie w jej art. 13). Jednakże, nawet na wszelki wypadek, warto mieć na uwadze również to, że wolno działać „wielokierunkowo”. Być może przesadą okazałoby się „od razu” (choć sporo czasu minęło) powiadamiać organa ścigania o sprowadzeniu zagrożenia dla zdrowia lub życia ludzkiego (różnie może być w związku z wadliwością kominów lub wentylacji). Jednakże wskazany przez Pana upływ czasu przemawia za potrzebę zawnioskowania o interwencję przynajmniej do „nadzoru budowlanego”. Być może Pan zdecyduje się na przedstawienie problemu również innym instytucjom, przykładowo: powiatowemu komendantowi Państwowej Straży Pożarnej, „inspektoratowi ochrony środowiska”, a nawet „wydziałowi interwencji kryzysowej” (szczególnie w przypadku poważnego zagrożenia, np. katastrofą budowlaną).

Podsumowując: moja znajomość sprawy wskazuje na szczególną potrzebę przynajmniej niezwłocznego skierowania pism do: podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej oraz „nadzoru budowlanego”, a być może również do Państwowej Straży Pożarnej. We wspólnocie mieszkaniowej chodzi o wezwanie do skutecznego uzyskania dostępu do innego mieszkania (np. wezwanie ze wskazaniem daty), zaś do organów władzy publicznej wolno kierować wnioski (np. o przeprowadzenie kontroli) lub skargi. Sytuacja może uzasadniać kierowanie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z oględzin (tak zwanej wizji lokalnej).