Jak zmusić dewelopera do dokonania napraw?

Roszczenia do dewelopera

Odpowiadając na Pana pytanie, może wyjaśnię, jakie Pan ma roszczenia w stosunku do dewelopera jako sprzedawcy nieruchomości.

Nieco uległy zmianie przepisy z końcem roku 2014 roku, dlatego też zakładam, że nabył Pan nieruchomość przed 25 grudnia, a zatem obowiązujący w chwili zawarcia umowy przepis art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego zakładał, że „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”.

Zgodnie z kolei z treścią art. 560 Kodeksu cywilnego w razie wady, kupującemu przysługuje prawo wyboru roszczenia – odstąpienia od umowy bądź też obniżenia ceny. Dodam w tym miejscu, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że obniżenie ceny winno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy, poprzez usunięcie wad do wymaganej sprawności (tak m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., wydana w sprawie III CZP 48/88 – „obniżenie ceny musi być określone w takim stosunku, aby nabywca sam mógł rzecz naprawić we własnym zakresie”).

Ponieważ nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, a sprzedawca jest wytwórcą rzeczy – może Pan żądać także usunięcia wady rozumianej jako naprawa rzeczy.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne

Zgodnie z treścią art. 568 uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne w przypadku budynków wygasają po upływie 3 lat. Jeśli zapłacił Pan już całość pieniędzy za działkę z gruntem a wady nadają się do usunięcia, to może Pan aktualnie żądać obniżenia ceny, a – co za tym idzie – zapłaty. 

Inną jeszcze możliwością jest dochodzenie od dewelopera roszczeń odszkodowawczych do sprzedawcy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim „dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Aczkolwiek o wiele prostszym dowodowo jest dochodzenie roszczeń z rękojmi.

A teraz przechodząc stricte do tego, co może Pan zrobić, a co jeszcze nie będzie wytoczeniem powództwa przed sądem, to sugeruję napisanie oficjalnego pisma, bardzo rzeczowego z powołaniem się chociażby na powyższe przepisy, które będzie zapowiadało właśnie sformułowanie oświadczenie o obniżeniu ceny i powództwo sądowe o zapłatę (wtedy usunie Pan usterki zlecają to innemu podmiotowi) albo powództwo z żądaniem zobowiązania do dokonania naprawy), tak aby deweloper zrozumiał, że skończyła się Panu cierpliwość i będzie Pan dochodził swoich praw w sądzie. Bardzo często tego rodzaju działania prowadzą do zamierzonego celu.

Jeszcze może lepszym rozwiązaniem byłoby sporządzenie tego pisma przez profesjonalnego pełnomocnika i wysłanie go właśnie z kancelarii, wtedy zazwyczaj druga strona jeszcze poważniej podchodzi do sprawy. Gdyby się Pan na coś takiego decydował, oczywiście możemy w tym zakresie także pomóc. Niestety bez wyroku sądu, jeśli nie zareaguje na ewentualne pismo (dlatego powinno być w mojej ocenie bardzo dobitne), nie będzie się dało przymusić dewelopera do usunięcia wad.