Jak zapobiec sprzedaży mieszkania po rodzicach, które otrzymała siostra?

Zatem Pani rodzice dokonali testamentu z tzw. zapisem windykacyjnym.

Zgodnie z przepisem art. 9811 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. W testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku (zapis windykacyjny).

§ 2. Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być:

1) rzecz oznaczona co do tożsamości;

2) zbywalne prawo majątkowe;

3) przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne;

4) ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności.

Zapis windykacyjny umożliwia zatem spadkodawcy rozrządzenie poszczególnymi przedmiotami jego majątku na rzecz konkretnych podmiotów ze skutkiem rozporządzającym od chwili otwarcia spadku. Oznacza to w telegraficznym skrócie, że z chwilą śmierci spadkodawcy spadkobiercy nabywają prawo własności zapisanych im tym zapisem rzeczy.

Pani stała się właścicielką garażu, a siostra mieszkania, co daje jej prawo jego zbycia – wynika to z samej treści prawa własności.

Art. 140 K.c. mówi bowiem, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Niestety rozporządzanie rzeczą, czyli np. sprzedaż, zamiana, obciążenie, jest prawem każdego właściciela i nie można go tego prawa pozbawić.

Jeżeli natomiast siostra chce to mieszkanie zbyć, może jest jakiś sposób na to, żeby Pani się z nią skontaktowała i zaproponowała, że mieszkanie to nabędzie od niej, aby nie zostało sprzedane osobie trzeciej. Rozumiem, że nie jest to pewnie najbardziej dogodne dla Pani rozwiązanie, ale tak jak wspomniałam, skoro siostra jest właścicielką mieszkania, to może nim dysponować zgodnie ze swoją wolą, w tym może go sprzedać.

Jeśli natomiast chodzi o nakłady na to mieszkanie, których dokonała Pani za życia rodziców, to teoretycznie jest możliwość rozliczenia ich, nawet w postępowaniu sądowym, na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jak stanowi art. 405 Kodeksu cywilnego – kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Przepis ten wyznacza trzy podstawowe przesłanki powstania roszczenia o zwrot wzbogacenia, a mianowicie wymaga się, aby: 1) doszło do wzbogacenia majątku jednej osoby, uzyskanego kosztem majątku innej osoby, 2) wzbogacenie i zubożenie pozostawały ze sobą w związku w tym rozumieniu, iż wzbogacenie jest wynikiem zubożenia, a zatem by miały wspólne źródło oraz 3) aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej.

W Pani przypadku istniałaby zatem teoretyczna możliwość żądania zapłaty równowartości nakładów z tym tylko, że konieczne byłoby ustalenie przez sąd, iż korzyść została uzyskana bez podstawy prawnej jakiegokolwiek rodzaju. I tu pojawia się pewien problem, bo trzeba by udowodnić, że rzeczywiście te Pani nakłady nie były czynione w ramach jakiejkolwiek umowy, w tym także ustnej z rodzicami – mającej za przedmiot udzielenie im pomocy.

Aczkolwiek istnienie takiego roszczenia także nie wyklucza prawa zbycia nieruchomości.

Teoretycznie przy takiej dysproporcji darowizn może Pani wystąpić o zachowek, zgodnie bowiem z art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego – jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Proszę jednak zwrócić uwagę, że zachowek ten będzie Pani przysługiwał jedynie do sumy Pani zachowku. Wytłumaczę to na podanych przez Panią wartościach.

Zatem gdyby nie testament, dziedziczyłyby Panie – w efekcie końcowym – po 1/2 spadku. Zachowek to połowa udziału spadkowego (2/3 gdy spadkobierca jest niezdolny do pracy), a więc należny Pani zachowek to 1/4 wartości spadku, czyli 1/4 ze 140 tys. zł. Dokładnie Pani zachowek to 35 tys. zł. W ramach otrzymanej darowizny otrzymała Pani garaż o wartości 20 tys. zł, a więc może się Pani ubiegać o zapłatę sumy potrzebnej do uzupełnienia zachowku, czyli kwoty 15 tys. zł.

W tym celu najpierw należałoby wezwać na piśmie siostrę do zapłaty zachowku w zakreślonym terminie, najczęściej stosuje się 14-dniowy termin w tego rodzaju wezwaniach, a jeśli siostra nie zapłaci lub się z Panią nie skontaktuje, będzie Pani zmuszona wystąpić z pozwem o zapłatę tej kwoty do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania siostry.