Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?

Wypowiedzenie umowy najmu garażu

Ma Pan dwie opcje. Albo uznać, że umowa (ustna) trwa, skoro najemca nadal płaci czynsz, mimo że pisemna umowa najmu prywatnego wygasła, i wystosować do niego wypowiedzenie umowy – co rekomenduję. Albo twierdzić, że zajmuje garaż bez tytułu prawnego.

Przy wyborze pierwszego wariantu fakt, że najemca nie odbiera od Pana telefonów, nie ma znaczenia. Proszę wysłać mu wypowiedzenie umowy – listem poleconym z dowodem nadania. Jeśli nie odbiorze, dojdzie do tzw. doręczenia zastępczego.

Doręczenie zastępcze

W obecnym stanie prawnym, wprowadzonym ustawą z 11 marca 2005 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 78, poz. 682), zastosowanie doręczenia zastępczego jest możliwe zarówno w odniesieniu do pism, których adresatem jest osoba fizyczna, jak i pism zaadresowanych do osób prawnych i jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Należy podkreślić, że przepis ten jest stosowany odpowiednio, a nie wprost, do doręczeń pism zaadresowanych do osób prawnych i jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej.

Przesłanką zastosowania doręczenia zastępczego w odniesieniu do pism adresowanych do osób fizycznych jest niemożność doręczenia pisma w sposób wskazany w art. 42 i 43, wynikająca z okoliczności niezawinionych przez organ administracji, zwłaszcza z powodu niepowiadomienia organu administracji o zmianie adresu przez stronę, jej pełnomocnika lub przedstawiciela. W przypadku błędnego zaadresowania pisma nie jest dopuszczalne zastosowanie doręczenia zastępczego (postanowienie SN z 6 kwietnia 2000 r., III RN 141/99, OSNAPiUS 2001, nr 1, poz. 6; wyrok WSA w Warszawie z 29 marca 2007 r., VI SA/Wa 38/07, LEX nr 335163; wyrok NSA z 6 lutego 2008 r., II OSK 1983/06, LEX nr 467131). Nie można zastosować doręczenia zastępczego również wówczas, gdy organ administracji wysłał pismo na dwa lub więcej różnych adresów i pismo zostało prawidłowo doręczone pod jednym z tych adresów (wyrok NSA z 6 maja 1997 r., I SA/Gd 1893/96, LEX nr 30595).

Przesłanką dopuszczalności zastosowania doręczenia zastępczego w stosunku do pism adresowanych do osób prawnych i jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej jest natomiast niemożność doręczenia pisma w sposób określony w art. 45 zdanie pierwsze.

Termin 14 dni, o którym mowa w art. 44 § 1, jest liczony od dnia pierwszego zawiadomienia o pozostawieniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru. Termin ten nie może być przedłużony wskutek ponownego wskazania w powtórnym zawiadomieniu (złożonym do odbiorczej skrzynki adresata po 8 lub więcej dniach od dnia pierwszego zawiadomienia), że pismo można odebrać w terminie 7 dni od dnia powtórnego zawiadomienia. Nie jest zgodne z prawem wydanie adresatowi pisma po upływie terminu 14 dni, o którym mowa w art. 44 § 1.

Doręczenie pisma do rąk własnych adresata po dokonaniu doręczenia zastępczego nie czyni nieskutecznym doręczenia zastępczego (zob. wyrok NSA z 12 października 1999 r., V SA 1880/98, LEX nr 49422). Oznacza to w szczególności, że termin do dokonania czynności prawnej, np. termin zawiadomienia o kontroli, biegnie od dnia uznania pisma za doręczone w trybie doręczenia zastępczego.

Zatem nawet nieodebrane pismo będzie skuteczne.

Zajmowanie garażu bez tytułu prawnego

W tej drugiej opcji, w sytuacji gdzie nie łączy Was żaden stosunek prawny – umowa najmu, użyczenia, cokolwiek, ówcześni najemcy zajmują garaż bez tytułu prawnego. Język prawny określa taką sytuację mianem bezumownego korzystania z lokalu. Niestety, dość często zdarza się, że najemca nie chce opuścić lokalu, warto więc wspomnieć, że za bezumowne korzystanie z nieruchomości można zażądać odszkodowania za 3 lata wstecz od momentu wniesienia pozwu.

Właściciel bezumownie zajmowanego lokalu może żądać od niechcianego lokatora wypłaty odszkodowania, które najemca powinien wypłacać właścicielowi w kwocie potencjalnego czynszu. Potencjalny czynsz to taki, jaki wynajmujący mógłby uzyskać, gdyby wynajmował lokal innym osobom – jaki można uzyskać na rynku, wynajmując lokal o podobnych cechach.

Wezwanie do opuszczenia garażu

Obierając tę opcję, powinien Pan złożyć wezwanie do opuszczenia lokalu w określonym terminie i jego wydania. Wezwanie takie należy sporządzić na piśmie wraz z ostrzeżeniem o skierowaniu sprawy na drogę sądową w przypadku braku spełnienia żądania. Trzeba je wysyłać również za zwrotnym poświadczeniem odbioru – doręczenie zastępcze tu też znajdzie tutaj zastosowanie.

Co ważne, formalny nakaz opuszczenia lokalu może wydać jedynie sąd. Oznacza to, że konieczne jest rozpoczęcie postępowania prowadzącego do eksmisji.

Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu właściciel nieruchomości składa w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania (pozwanego). Pozew powinien wskazywać strony postępowania, wartość sporu, czyli kwotę odpowiadającą czynszowi najmu za okres trzech miesięcy, okoliczności faktyczne sprawy (uzasadnienie) i opłatę sądową.

Marginalnie wskazuję, że żądanie zwrotu nieruchomości nie ulega przedawnieniu. Jeśli zaś chodzi o wynagrodzenie i odszkodowanie, właściciel może dochodzić swoich roszczeń za okres 10 lat, ale z zastrzeżeniem, że musi wystąpić o nie w ciągu roku od dnia, w którym nieruchomość została mu wydana.

Powództwo w sądzie o wydanie garażu

Jednak w Pana sytuacji najlepiej będzie umowę wypowiedzieć w pierwszym kroku. Następnie wezwać najemcę do zabrania rzeczy z garażu z wyznaczeniem odpowiedniego terminu. Jeśli to nie pomoże – pozostaje uznać rzeczy za niczyje i pozbyć się ich samodzielnie lub powiadomić starostę o znalezieniu rzeczy niczyich. To oczywiście zależy od tego, co najemca tam trzyma, ale wobec braku uregulowań umownych, to jedyne rozwiązania.

Reasumując: w pierwszej kolejności należy skutecznie wypowiedzieć umowę. Okres wypowiedzenia musi korespondować z umową, która była zawarta, lub w braku takiej regulacji z przepisami. Kolejno wzywa Pan najemcą do zabrania rzeczy, jeśli ich nie odbierze. Potem pozostaje powództwo w sądzie o wydanie garażu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2000 r.,sygn. akt III RN 141/99
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 marca 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 38/07
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2008 r.,sygn. akt II OSK 1983/06
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 maja 1997 r., sygn. akt I SA/Gd 1893/96
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 1999 r., sygn. akt V SA 1880/98