Jak zablokować sprzedaż nieruchomości osoby niezdolnej do czynności prawnych?

Ważność udzielonego pełnomocnictwa

W pierwszej kolejności wskazuję, że podstawę prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610), w skrócie K.c.

Zgodnie z art. 95 § 1 K.c. „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela”. Nadto na podstawie § 2 K.c. „Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego”.

Zakres pojęcia przedstawicielstwa obejmuje zastępstwo bezpośrednie, przez które rozumie się działanie w cudzym imieniu na podstawie odpowiedniego upoważnienia i ze skutkami bezpośrednio dla reprezentowanego. Zastępstwo jest pojęciem szerszym od przedstawicielstwa, w ramach którego wyróżnić można zastępstwo bezpośrednie, zastępstwo pośrednie, a także dokonywanie przez zastępcę czynności faktycznych za kogoś innego. Kodeks cywilny reguluje instytucję przedstawicielstwa według tzw. teorii reprezentacji. W normatywnym pojęciu przedstawicielstwa nie mieści się zastępstwo pośrednie, jak fiducjarne zlecenie czy komis, przy którym zastępca działa na zewnątrz w imieniu własnym i ze skutkami prawnymi bezpośrednio dla siebie. Nie jest też przedstawicielem organ osoby prawnej, ponieważ jego działalność nie polega na zastępstwie, lecz na działalności samej osoby prawnej. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela i w zakresie jego umocowania powoduje powstanie praw lub obowiązków bezpośrednio po stronie reprezentowanego.

Na podstawie art. 98 K.c. „Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności”. Udzielenie pełnomocnictwa jest jednostronną czynnością prawną mocodawcy. Według K. Kopaczyńskiej-Pieczniak „Składające się na nią oświadczenie woli może zostać złożone w formie dowolnej. W tym zakresie znajduje zastosowanie art. 60, zgodnie z którym – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie – wola osoby dokonującej czynności prawnej może zostać wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej”.

Natomiast art. 99 K.c. przewiduje dwa wyjątki od wskazanej wyżej zasady, gdy udzielenie pełnomocnictwa wymaga zachowania formy szczególnej. Pierwszy z nich dotyczy czynności prawnej, dla której ważności wymagana jest forma szczególna, natomiast drugi odnosi się do pełnomocnictwa ogólnego. Dalsze wyjątki mogą wynikać z innych przepisów Kodeksu cywilnego oraz z odrębnych ustaw. W przypadku pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości to również pełnomocnictwo powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

Zakwestionowanie ważności podpisu złożonego pod pełnomocnictwem

Ważność pełnomocnictwa zależy od tego, czy w dacie jego udzielenia teściowa była świadoma tego, co robi, tj. czy wiedziała, jaki dokument podpisuje i co na podstawie tego dokumentu osoba przez nią upoważniona może dokonywać. W przypadku gdy pełnomocnictwo było sporządzone w formie aktu notarialnego, to wskazać należy, że przed sporządzeniem dokumentu notariusz zweryfikował, czy osoba podpisująca dokument jest w stanie świadomym i swobodnym do wyrażenia woli. Dlatego też dokumenty sporządzone w formie aktu notarialnego bardzo trudno podważyć.

Natomiast jeśli pełnomocnictwo byłoby sporządzone w zwykłej formie pisemnej (nie w formie aktu notarialnego), to wówczas możecie Państwo kwestionować ważność podpisu złożonego pod tym pełnomocnictwem, opierając się na przesłance braku swobody i świadomości w podjęciu decyzji i wyrażeniu woli (na dzień udzielenia pełnomocnictwa). Brak świadomości i swobody w powzięciu decyzji i wyrażeniu woli stanowi przesłankę nieważności czynności prawnej. Wówczas należałoby złożyć w trybie zabezpieczenia do ksiąg wieczystych nieruchomości wniosek o zabezpieczenie w zakresie zakazu zbywania nieruchomości. Następnie złożyć wniosek o ubezwłasnowolnienie teściowej oraz w przypadku gdy czynność prawna byłaby nieważna, to ją kwestionować również na drodze postępowania sądowego. Prowadzone postępowanie musiałoby wykazać, że teściowa na dzień udzielenia pełnomocnictwa nie wiedziała, co robi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93