Jak zablokować gminną inwestycję drogową - ulica dwa metry od domu?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W gminie, w której położona jest Pani nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a skoro tak, to podział nieruchomości zgodny z zapisami planu niestety jest zasadniczo niemożliwy do zablokowania.

Zgodnie z art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518, z późn. zm.) – podział nieruchomości musi być zgodny z planem miejscowym zarówno pod względem przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Organ właściwy do wydania opinii zobowiązany jest w szczególności do zbadania celu podziału oraz zamierzonego przeznaczenia i zagospodarowania działek powstałych w wyniku podziału. Oznacza to, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, określone w planie miejscowym, i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia projektu podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Intencją takiego rozwiązania jest to, aby podział nieruchomości nie niweczył celów planowania przestrzennego i sposobów racjonalnego wykorzystania gruntów określonych w planie miejscowym.

Na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału w kontekście ustaleń miejscowego planu, organ zobowiązany jest do dokładnej analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obejmować ona przy tym musi zarówno część tekstową, jak i graficzną miejscowego planu. Jedynie ustalenia oparte o analizę całości – przewidzianych w planie miejscowym – rozwiązań uznać można za miarodajne dla oceny projektu podziału z pozycji planu miejscowego. Ponieważ uchwała w sprawie miejscowego planu – będąc aktem prawa miejscowego – jest źródłem prawa powszechnego, przy interpretacji ustaleń miejscowego planu organ stosować musi te same reguły wykładni, jakie obowiązują przy interpretacji przepisów prawa.

Zgodność podziału działki z planem zagospodarowania przestrzennego

Organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, tj. każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Zgodność podziału nieruchomości z planem miejscowym zachodzi wtedy, gdy podział nie narusza zapisów planu, więc wójt, burmistrz lub prezydent miasta, badając zgodność projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego, dokonuje wykładni planu miejscowego (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2014/el.). Ma to znaczenie, ponieważ geodezyjny podział nieruchomości pełni służebną rolę wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i powinien umożliwić realizację funkcji przewidzianej dla danego terenu. Wydanie omawianego postanowienia jest częścią postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości, a nie zapada ono w samodzielnym, w odrębnym postępowaniu (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 1999 r., sygn. OPK 1/99, opubl. ONSA z 1999 r. nr 3, poz. 84).

Wszystkie decyzje nieostateczne mogą być na wniosek osoby uprawnionej zaskarżone do organu administracji publicznej wyższego stopnia nad organem, który wydał zaskarżoną decyzję. Dotyczy to także postanowień, o ile przepis ustawy przewiduje od nich środek zaskarżenia w postaci zażalenia. Z istoty tej zasady wynika, że dwuinstancyjność postępowania administracyjnego (art. 15 Kodeksu postępowania administracyjnego) polega na dwukrotnym rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez dwa różne organy tej samej sprawy administracyjnej, a postępowanie drugoinstancyjne jest powtórzeniem rozpatrywania i rozstrzygania tej samej sprawy.

Jeśli chce Pani zaskarżyć postanowienie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, to tylko w oparciu o brak zasadności podziału, brak podstaw do wykorzystania działek po podziale zgodnie z ich przeznaczeniem.

Odszkodowanie za działki wydzielone pod drogi publiczne

Należy także podkreślić, że własność działki nie może przejść automatycznie na rzecz gminy. Konieczne będzie zawarcie umowy cywilno-prawnej albo wywłaszczenie. Nad tym aspektem sprawy wartko się zastanowić.

Kwestie dotyczące ustalenia odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne uregulowane są w art. 129 ust. 5 pkt 3 i art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten, odnoszący się zarówno do sytuacji pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, jak i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, znajduje zastosowanie także w odniesieniu do stanu faktycznego sprzed jej wejścia w życie, o ile uprawnienie to nie zostało wcześniej zrealizowane, w szczególności sprawa nie została załatwiona w taki sposób, który wykluczałby tę możliwość (istnienia w obrocie prawnym ostatecznej decyzji o ustaleniu odszkodowania).

Art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Nabycie przez podmioty publicznoprawne działek wydzielonych pod drogi – w myśl art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – następuje, gdy spełnione zostały łącznie trzy przesłanki: 1) wydzielona działka gruntu przeznaczona jest pod drogę publiczną (bądź jej poszerzenie), 2) podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela / użytkownika wieczystego, 3) decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości jest ostateczna bądź orzeczenie o podziale jest prawomocne.

Jak wyżej napisałam, ma Pani prawo odwołać się od decyzji wójta, jednak po analizie dokumentacji w sprawie i na podstawie przesłanych informacji muszę stwierdzić, że niestety ma Pani bardzo małe szanse, aby zablokować inwestycję gminną tylko dlatego, że droga powstanie dwa metry od Pani budynku mieszkalnego.