Jak zabezpieczyć swoje interesy przy wspólnym zakupie mieszkania przez partnerów?

Przekazanie pieniędzy osobie obcej

Generalnie nie ma sposobu przekazania w formie nieodpłatnej czynności prawnej – darowizny osobie obcej bez podatku od spadków i darowizn, gdyż wszystko, co nieodpłatne, podlega temu podatkowi. Nawet nazywając umowę w inny sposób niż wprost darowizną, jeśli tylko będzie ona spełniać wymogi określone w art. 888 Kodeksu cywilnego (K.c.), a więc będzie to nieodpłatne przysporzenie, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego.

W Pana przypadku problemy to:

1. wykazanie przez partnerkę posiadania środków na wkład własny,

2. wykazanie przez partnerkę posiadania środków na spłatę kredytu,

3. forma spłaty kredytu taka, by nie była potraktowana jako Pana darowizna dla partnerki.

Umowa pożyczki

Umowa pożyczki jest rozsądnym rozwiązaniem – pod warunkiem zawarcia umowy. Przekazanie pożyczki nie musi być z rachunku na rachunek. Może odbyć się w gotówce lub w formie przekazania z Pana rachunku na rachunek wskazany w umowie jako właściwy dla wkładu własnego partnerki. Taka forma przekazania pożyczki powinna wynikać z zawartej umowy pożyczki.

Niestety według ustawy o podatku PCC:

„Art. 1. 1. Podatkowi podlegają:

1) następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku”.

Obowiązek podatkowy ciążyłby na partnerce. Ona musiałaby złożyć deklarację podatkową i zapłacić podatek w ciągu 14 od daty otrzymania pożyczki. Podatek wynosi 0,5%. Deklaracja PCC-3 to jedyna forma informowania US o jej udzieleniu.

Forma pisemna umowy

Jeżeli wartość pożyczki przekracza jeden tysiąc złotych, to wówczas wymaga się zachowania formy pisemnej. Niezachowanie formy pisemnej nie powoduje nieważności takiej umowy. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 16 lutego 2017 roku, I ACa 934/16, „norma art. 720 § 2 k.c. ustanawia formę pisemną wyłącznie dla celów dowodowych, co oznacza, iż nie wpływa ona na ważność umowy, ale podlega ograniczeniom dowodowym. Jednak dowód z przesłuchania stron lub świadków na okoliczność dokonania czynności prawnej jest dopuszczalny, kiedy strony wyrażą na to zgodę lub jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma”.

Z uwagi na powyższe oraz kwotę pożyczki zalecam formę pisemną. Usunie to wątpliwości co do legalności pochodzenia środków, jakimi partnerka zacznie w wyniku pożyczki dysponować.

Do składników niezbędnych umowy pożyczki należy:

• oznaczenie stron;
• określenie ilości pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku;
• zobowiązanie się do ich przeniesienia przez pożyczkodawcę na rzecz pożyczkobiorcy;
• zobowiązanie pożyczkobiorcy do zwrotu przedmiotu pożyczki,
• ewentualne zabezpieczenia zwrotu nie są elementem obowiązkowym.

Oprocentowanie co do zasady powinno odpowiadać cenie rynkowej – odsetkom, jakie stosują instytucje zajmujące się zawodowo udzielaniem pożyczek. Uznaje się, że przychód pożyczkobiorcy powinien zatem odzwierciedlać kwotę odsetek kapitałowych, stanowiącą najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku w określonym czasie.

Nie mogą to być odsetki symboliczne. Możliwe są odstępstwa (aczkolwiek rodzące zagrożenie) do 30% w dół. Nie sposób wskazać, jakie powinny być odsetki, aby nie narazić się na zarzuty ze strony fiskusa. Fiskus ma prawo kontroli każdej operacji gospodarczej. Określa, czy oprocentowanie jest zgodne z szacunkową ceną rynkową, jego zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Proponuje swoje zdanie i podatnik może się z nim zgodzić albo nie.

Ryzyko uznania za nieodpłatne świadczenie

Pożyczka w razie braku oprocentowania może zostać uznana za nieodpłatne świadczenie. Za świadczenia nieodpłatne można uznać takie świadczenia, które:

1. mają wymierny efekt finansowy dla podatnika,

2. co do zasady przynoszą korzyść, która nie jest dostępna w ogólny sposób dla wszystkich podmiotów, gdyż w przeciwnym razie konieczne byłoby uznanie, że każdy uczestnik obrotu gospodarczego w równym stopniu byłby nieodpłatnie wzbogacony,

3. nie wiążą się z obowiązkiem ponoszenia świadczenia wzajemnego (brak odsetek).

Tak zdefiniowano świadczenie nieodpłatne w wyroku NSA z 12.02.2013 r., sygn. akt II FSK 1246/11. Okresowe korzystanie z obcego kapitału (tutaj przez partnerkę) w sposób nieodpłatny powoduje powstanie korzyści po jej stronie jako pożyczkobiorcy, który znajduje się w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do podmiotów, korzystających z tych form finansowania na zasadach rynkowych, a więc związanych z koniecznością zapłaty oprocentowania.

Organy podatkowe uznają, że udzielona nieodpłatna pożyczka rodzi konieczność rozpoznania przychodu z nieodpłatnych świadczeń w wysokości odsetek, jakie pożyczkobiorca zmuszony byłby zapłacić, gdyby zaciągnął pożyczkę w instytucji profesjonalnie zajmującej się udzielaniem pożyczek i kredytów (np. w banku).

Z uchwał NSA z 18 listopada 2002 r. (sygn. akt FPS 9/02) oraz z 16 października 2006 r. (sygn. akt II FPS 1/06) wynika, że z nieodpłatnym świadczeniem mamy do czynienia wtedy, gdy jeden podmiot odnosi korzyść kosztem innego podmiotu i nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych lub innej formy ekwiwalentu, co powoduje przysporzenie w majątku podatnika, mające konkretny wymiar finansowy.

Takim zdarzeniem są właśnie nieoprocentowane pożyczki, bowiem pożyczkobiorca nie musi płacić nic za korzystanie z kapitału. Nieoprocentowana pożyczka nie ma charakteru ekwiwalentnego.

Zastosowanie ceny rynkowej jest czasami niemożliwe i niezwykle utrudnione z uwagi na ogromne zróżnicowanie w zakresie oprocentowania stosowanego przez banki oraz inne podmioty udzielające pożyczek i kredytów oraz warunków ich przyznawania. Nie jest zatem praktycznie możliwe ustalić konkretną wartość przychodu w postaci hipotetycznych odsetek, które pożyczkobiorca byłby zobowiązany zapłacić, gdyby umowa pożyczki miała charakter odpłatny.

I taka postawa bywa uznawana za powód nieustalania dla pożyczkobiorcy dochodu z tytułu nieodpłatnego świadczenia. Fiskus uznaje wtedy w danym przypadku, że nieoprocentowana pożyczka nie wygenerowała przychodu z nieodpłatnych świadczeń.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w dobie obecnego fiskalizmu US może dokonać jednak ustalenia, że dochód z nieodpłatnych świadczeń powstał. I takie przypadki zasadniczo nie występują.

Zwrot pożyczki

Termin zwrotu może być ustalony na lat 10. Zwrot:

1. w ratach np. rocznych lub

2. jednorazowo na koniec.

Zwrot nie musi być dokonywany na Pana rachunek. Wystarczy, że wystawi Pan pokwitowanie otrzymania zwrotu. Zwrot jednorazowy na koniec umowy rodziłby konieczność wykazania w razie potrzeby dysponowania takimi środkami za 10 lat.

Fiskus nie pilnuje specjalnie procedur zwrotu pożyczek. Fiskus otrzymał swój podanek PCC i tyle. Może być zainteresowany przy zwrocie – odsetkami jako Pana przychodem do opodatkowani PIT. Partnerka formalnie zwraca ratę i odsetki. Pan wykazuje odsetki jako swój przychód do opodatkowania z innych źródeł.

Przy Państwa wspólnym rachunku wpłata partnerki na taki rachunek, aby być uznana za spłatę pożyczki, musiałaby pochodzić od partnerki jako wpłacającej oraz zawierać wskazanie, że jest to wpłata tytułem spłaty raty pożyczki wraz z odsetkami.

Możliwe jest postępowanie jak niżej:

• Pranerka nie oddaje rat pożyczki. Pan nie domaga się ich zwrotu.
• Po 6 latach każda rata ulegałaby przedawnieni. Aktualnie okres przedawnienia został skrócony do lat 6.

Oczywiście nie jest to jednak do końca zgodne z prawem, bo służy ukryciu darowizny, która jest opodatkowana. Oczywiście tylko w przypadku gdyby fiskus chciał to monitorować oraz posiadł wiedzę o braku spłaty i przedawnieniu (a za kilka ładnych lat nikt nie powinien się tym zbytnio interesować).

Pożyczka byłaby prywatnym długiem partnerki wobec Pana. Zawarcie związku małżeńskiego nic w tym zakresie nie zmianie. To nadal jest dług zaciągnięty przed zawarciem małżeństwa, a z drugiej strony wierzytelność stanowiąca Pana majątek prywatny. Nie dochodzi od zaniku tej pożyczki ani do zaniku wierzytelności.

Zawarcie małżeństwa przez partnerów

Sposobem na uzyskanie takiego efektu jest rozszerzenie wspólności majątkowej po zawarciu małżeństwa na: Państwa udziały w mieszkaniu oraz na Pana wierzytelność z tytułu zwrotu pożyczki. Te składniki majątkowe stałyby się majątkiem wspólnym. A że majątek wspólny jest niepodzielny co do zasady (współwłasność łączna), staliby się Państwo współwłaścicielami na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej mieszkania i roszczenia o zwrot pożyczki.

Po polsku: obydwoje Państwo byliby jednocześnie wierzycielami oraz dłużnikami z tytułu udzielania i zwrotu pożyczki. Nastąpiłby zbieg uprawnienia do zwrotu oraz obowiązku zwrotu w jednych rękach. A to skutkowałoby wygaśnięciem obowiązku zwrotu pożyczki. Wszak nie jest możliwe oddawanie czegoś samemu sobie. To tak jak przelewanie z pustego w próżne.

O tym fakcie nie trzeba informować fiskusa.

Za długi powstałe przed zawarciem związku małżeńskiego co do zasady odpowiada osoba, która zaciągnęła zobowiązanie. Tutaj byliby to Państwo obydwoje. Tak też wskazują przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z art. 41 § 3 „jeżeli wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności lub dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw”.

Zgodnie z art. 45 § 1 „każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności”.

Objęcie mieszkania majątkiem wspólnym – to zmiana jego statusu. Nie ma już udziałów w mieszkaniu jako majątków odrębnych, ale jest mieszkanie jako majątek wspólny. Przychody Pana oraz partnerki uzyskane po ślubie także stanowią majątek wspólny. Powstanie sytuacja, w jakiej z majątku wspólnego spłacany jest kredyt zaciągnięty na majątek wspólny.

Do czasu zawarcia związku małżeńskiego przelewy tylko od Pana mogą być potraktowane jako darowizny na rzecz partnerki. Tak samo, gdyby Pan przelewał więcej niż partnerka. W obydwu przypadkach byłyby to spłaty kredytu w części, jaka nie przypada na Pana. Dla banku jest to obojętne, bowiem za spłatę odpowiadają państwo solidarnie. Ale dla fiskusa już nie. Do rozważenie manewr podobny do spłaty pożyczki. Partnerka wpłaca na wspólne konto brakująca jej kwotę (lub kwotę raty) ze wskazaniem tytułu wpłaty – na poczet spłaty raty kredytu. A Pan dokuje wpłaty całej kwoty (Pana i partnerki).