Jak zabezpieczyć się przy zakupie nieruchomości z lokatorem?

Depozyt notarialny

Kupujący chce/musi mieć pieniądze na mieszkanie w terminie, jaki zapewne Pan zna. Ponieważ nie ma jeszcze nowego mieszkania, będzie korzystał z obecnie sprzedawanego za Pana zgodą przez kilka miesięcy. Po ustalonym terminie ma lokal opuścić i zabrać swoje rzeczy. Zapewne wymeldować się.

Depozyt notarialny jest dobrowolną instytucją Prawa o notariacie. Oznacza to, że klienci mogą z niego skorzystać, gdy taka jest ich wola. Zarówno notariusz, jak i druga strona umowy nie może uzależniać dokonania transakcji od wpłacenia pieniędzy do depozytu. Celem depozytu w przedmiotowej sprawie byłoby zagwarantowanie bezpieczeństwa prawnego zarówno składającemu pieniądze, jak i temu, kto ma je odebrać.

Z art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie:

„§ 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem”.

W opisywanym przypadku depozyt miałby związek z czynnością, jakiej dokonuje notariusz (umowa sprzedaży). Byłby zatem możliwy jako zabezpieczenie zapłaty części ustalonej ceny.

Złożenie pieniędzy w depozycie

Strona składająca pieniądze do depozytu (w uzgodnieniu z drugą stroną) określa w nim warunki – kiedy i komu notariusz może wypłacić środki z depozytu (np. w związku z tym, że strona sprzedająca będzie przebywać w mieszkaniu po jego sprzedaży) – środki zostaną wypłacone stronie sprzedającej np.:

• po wydaniu nieruchomości w ustalonym terminie, czego dowodem będzie protokół wydania podpisany przez obie strony lub
• w terminie wcześniejszym w konkretnie wskazanej dacie w pisemnym zleceniu, które Pan złoży notariuszowi.

W obydwu przypadkach doszłoby do wydania mieszkania i opuszczenia mieszkania przez sprzedającego.

Widziałabym połączenie dwóch elementów, a mianowicie: opuszczenia lokalu oraz jego wydania Panu. Jako że do przeniesienia prawa własności dojdzie z dniem zawarcia umowy, należałoby przewidzieć termin wydania tożsamy z dniem opuszczenia mieszkania.

Zwrot depozytu notarialnego

Oczywiste jest, że należy przewidzieć także sytuację, w której sprzedający nie opuszcza mieszkania i nie wydaje go Panu w ustalonym terminie. To oznacza niespełnienie warunków podjęcia depozytu przez sprzedającego i można ustalić zwrot depozytu w całości lub w części na Pana rzecz. Sposób uiszczenia ceny zostałby objęty wolą stron umowy. W tych warunkach złożenie do depozytu notarialnego byłoby zabezpieczeniem dla zbywcy, że cena zostanie zapłacona w terminie, a dla nabywcy, że dojdzie do wydania lokalu.

Słów kilka w tym zakresie, ponieważ ta kwestia nie była przedmiotem pytania. Na taką ewentualność stosuje się karę umowną dla sprzedającego (nawet sporą), która byłaby automatycznie potrącana z ceny. W praktyce oznaczałoby konieczność wskazania przy składaniu do depozytu zasady niewypłacania całej kwoty sprzedającemu w razie niewydania w terminie oraz niewypłacania całej kwoty w razie wydania po terminie.

W razie wydania po terminie naliczane byłyby kary umowne za każdy dzień do faktycznego wydania lub kara jednorazowa. Natomiast kwota depozytu byłaby wydana po odjęciu od niej naliczonych kar umownych. Prawo do potrącenia kar umownych z depozytu musiałoby być objęte wolą (zgodą) obydwu stron. Tak samo wskazana byłaby zgoda sprzedającego na wydanie Panu jako deponentowi części depozytu. Kwota, jaka pozostanie, byłaby zwracana Panu jako deponentowi.