Jak zabezpieczyć się przed roszczeniami brata po umowie dożywocia?

Umowa dożywocia

Istotę umowy o dożywocie zawarto w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Zgodnie z art. 908 K.c. w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego jej własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie).

Zatem Pana mama jest dożywotnikiem, a Pan zobowiązanym do jej dożywotniego utrzymania na podstawie umowy dożywocia. Czyli w zamian za spłatę długu mama przeniosła na Pana własność mieszkania, zapewniając sobie w nim dożywocie.

Zamiana dożywocia na rentę, rozwiązanie umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie to umowa zawarta na okres nieokreślony. Jednakże praktyka dostarcza przykładów, że wzajemne stosunki mogą ulec zmianie. W takim przypadku istnieje możliwość zamiany dożywocia na rentę, czyli świadczenie określonej kwoty pieniężnej w regularnych odstępach czasu. Jednak o takiej zamianie świadczenia decyduje wyłącznie sąd. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca, przewidując taką sytuację, zawarł w ustawie stosowny zapis, którego treść brzmi:

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. (art. 913 § 2 K.c.)

A zatem rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach wyjątkowych, przy czym przepis nie zawiera zamkniętego katalogu takich sytuacji. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia, który każdorazowo bierze pod uwagę interesy obu stron. Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem. Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.

Darowizna udziałów w mieszkaniu

Zatem Pan, gdyby chciał się podzielić z bratem, musiałby dokonać umowy darowizny części mieszkania (udziału w nim), przy czym umowa dożywocia pozostałaby ważna.

Pański brat nie ma podstaw, aby podać Pana do sądu w zakresie zawarcia umowy dożywocia, może jedynie dochodzić od Pana wpłaconych przez siebie kwot tytułem czynszu i innych opłat. Zatem w tym zakresie może to uczynić tytułem bezpodstawnego wzbogacenia się przez Pana, nawet gdy czynił to dobrowolnie. Okres przedawnienia wynosi 6 lat.

Zmiana umowy dożywocia i współwłasność mieszkania

Sama zmiana umowy dożywocia jest możliwa w każdej chwili w ramach zgodnego porozumienia stron, czyli Pana i Pana mamy, ale konieczna będzie wizyta u notariusza celem podpisania stosownego aneksu, który będzie rozszerzać umowę dożywocia również na Pańskiego brata.

W takiej sytuacji powstanie między Wami współwłasność do mieszkania. W przyszłości zapewne będą Panowie musieli tę współwłasność znieść. A więc wskazuję, że zniesienie współwłasności może nastąpić na drodze postępowania sądowego lub mocą zawartej umowy. Istnieją trzy podstawowe sposoby wyjścia ze współwłasności:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej,
• przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy wspólnej.

Preferowanym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy, jeżeli jednak nie jest możliwy, lub, w ocenie sądu, nie jest najlepszym sposobem zniesienia współwłasności, sąd może przyznać rzecz wspólną na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz pozostałych. Jeżeli zaś żadnego ze współwłaścicieli nie stać na poczynienie spłat, a nie jest możliwy podział fizyczny rzeczy, ostatecznym sposobem zniesienia współwłasności będzie sprzedaż rzeczy wspólnej i podział środków uzyskanych ze sprzedaży.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93