Jak zabezpieczyć nakłady na wspólną nieruchomość przy rozdzielności majątkowej małżonków?

Umowna rozdzielność majątkowa

Skoro ma Pani rozdzielność majątkową z mężem, to nie ma już mowy o majątku wspólnym. Jest to ustrój małżeński, w którym każda strona posiada odrębny majątek. Poprzez zawarcie przez małżonków umowy znoszącej wspólność a wprowadzającej rozdzielność majątkową wspólność majątkowa ustaje. Ulega ona przekształceniu ze wspólności o charakterze bezudziałowym we współwłasność w częściach ułamkowych.

Zgodnie z art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.): W razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później. Każdy z małżonków zarządza samodzielnie swoim majątkiem.

Po pierwsze, sugeruję, żeby na wszelkie wydatki poczynione na remont brała Pani faktury (rachunki) na siebie i przechowywała je w bezpiecznym miejscu oraz oczywiście poinformowała o tym fakcie, jak i miejscu przechowywania, swoich spadkobierców. W przypadku gdyby wzięła Pani rozwód, przy podziale nieruchomości ta kwota będzie uwzględniona na Pani rzecz. Oczywiście wszystko może się odbyć polubownie i mogą Państwo podpisać umowę u notariusza. Ale mąż będzie zobowiązany zwrócić Pani pieniądze, które przeznaczy Pani na remont domu.

Dziedziczenie

To samo dotyczy dziedziczenia. Pani spadkobiercy dziedziczą Pani udział w nieruchomości powiększony o poczynione nakłady. Dlatego tak ważne jest ustalenie i udowodnienie tych nakładów. Oczywiście proszę mieć na uwadze, że pomimo tzw. intercyzy mąż dziedziczy po Pani. Zatem gdyby zdarzyła się taka sytuacja, że Pani odejdzie pierwsza, mąż z mocy ustawy będzie dziedziczył po Pani, a po nim – jego dzieci. Zatem może się tak zdarzyć, że jakaś część Pani majątku trafi ostatecznie do dzieci Pani męża.

Testament z pominięciem męża

Może Pani oczywiście sporządzić testament, w którym powoła Pani do spadku swoje dzieci. Nie wiem, jakie są stosunku między mężem a pasierbami, ale może się okazać, że dzieci będą żądały podziału majątku i mąż będzie miał problem z domem. Proszę mieć także na uwadze, że jeżeli małżonek po Pani nie odziedziczy żadnej części majątku, ale jednocześnie nie zostanie wydziedziczony, przysługiwać mu będzie prawo do zachowku.

Zalecam rozważyć wszystkie przedstawione aspekty i podjąć najlepszą dla siebie decyzję.

Poniesione nakłady i darowizna udziału w nieruchomości

Może Pani również, jeśli mąż się zgodzi, poprosić go o darowanie Pani, po wykonaniu remontu, części nieruchomości stanowiącej równowartość Pani nakładów. Rezultat byłby taki, że byłaby Pani właścicielką np. 60% udziałów domu, a mąż 40%. Oczywiście taką darowiznę można zrealizować jedynie przed notariuszem. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn – w przypadku darowizn dokonywanych między małżonkami przewidziane jest zwolnienie z podatku. To oznacza, że przesunięcie majątku między małżonkami nie będzie obciążone podatkiem, co jest bardzo korzystne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207