Jak uniknąć zasiedzenia działki?

Zasiedzenie - wejście w prawa właściciela nieruchomości

Rzeczywiście zasiedzenie to jedna z możliwości uzyskania prawa własności nieruchomości. Jako że jest ono dokonywane przeciwko prawnym właścicielom, muszą zostać spełnione określone przesłanki.

Podstawą w tej sprawie są przepisy o zasiedzeniu przewidziane w Kodeksie cywilnym (dalej K.c.). Zgodnie z art. 172 § 1 K.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie zaś 30 lat nabywa własność, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Upływ czasu a zasiedzenie działki

Posiadanie w złej wierze występuje wtedy, gdy posiadacz ma świadomość, iż nie jest prawowitym właścicielem. Tutaj nie ulega wątpliwości, że wiedzą, iż nie są właścicielami, a więc trzeba liczyć okres 30 lat. Do okresu tego zalicza się nie tylko czas, kiedy użytkowali za czasów, kiedy Pan jest właścicielem, ale również pierwotnego właściciela. Nie wspomniał Pan o tym, jaki czas upłynął, a to jest jedna z kluczowych kwestii. Bez upływu odpowiedniego okresu czasu nie można dokonać zasiedzenia. Jest to jedna ze spraw, którą można poruszyć i podnieść, iż nie upłynął odpowiedni czas (o ile jest to mniej niż 30 lat, bo 20 lat nie wchodzi tu w grę).

Posiadanie samoistne – konieczne do zasiedzenia działki

Pozostałe warunki to posiadanie samoistne, czyli rządzenie, korzystanie z nieruchomości jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto korzysta z rzeczy jak właściciel. Nie ma w przepisach określonego katalogu czynności, jakie powinno się wykonywać, jednakże powstała już pewna spójna praktyka. Powinno się wówczas zarówno czerpać pewne korzyści, jak i ponosić nakłady i ciężary związane z nieruchomością. Jest to nie tylko przypadkowe korzystanie od czasu do czasu, pomieszkiwanie, korzystanie z działki. Powinien to być „pełen zakres”, np. dokonywanie pewnych napraw, dbanie o nieruchomość, koszenie trawnika, dbanie o ogrodzenie, płacenie rachunków, podatków, kwestie takie jak sianie roślin. Jest to bardzo szerokie pojęcie i dlatego też nie zawsze łatwo jest to udowodnić. Trzeba wykazać wiele rzeczy, które były wykonywane przez osobę, która chce dokonać zasiedzenia. Bada się również świadomość innych osób, np. sąsiadów – czy uważali tę osobę za właściciela, czy też nie, jak zachowywali się na tej nieruchomości. Sąd sprawdza również, kto płacił rachunki, kto płacił podatek od nieruchomości, gdyż to również są czynności wykonywane przez właściciela.

Uniknięcie zasiedzenia działki

Jest tu szerokie pole do obrony dla Pana. Nie wiem, na czym dokładnie polegało owo korzystanie z nieruchomości, gdyż określił je Pan bardzo ogólnie. Daje to jednak dużo możliwości obrony, konkretnie wspomnę o tym później. Pytanie też, jaka była Pana rola w tamtym czasie. Pisał Pan, że był czasem na terenie nieruchomości. Istotne jest również, co Pan wtedy robił, czy podejmował Pan jakieś decyzje związane z nieruchomością, czy płacił Pan podatek od nieruchomości, czy dokonywał Pan jakichś ustaleń związanych z tym domem. Są to czynności typowo właścicielskie.

Przyzwolenie na korzystanie z działki – umowa użyczenia

Wspomniał Pan, że poprzedni właściciel oraz Pan pozwalali im korzystać z nieruchomości. Domyślam się, że nie została spisana żadna formalna umowa, jednakże można to uznać za zawarcie umowy użyczenia. Zgodnie zaś z art. 60 K.c. z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnych może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Nie ma więc wymagań co do formy pisemnej, nie trzeba martwić się jeśli chodzi o kwestię formy umowy, brak formy pisemnej nie stanowi tu przeszkody. Należy więc uznać, że poprzez fakt pozwolenia na korzystanie z nieruchomości zawarł Pan z nimi umowę użyczenia.

Na podstawie tej umowy użyczenia stali się oni posiadaczami zależnymi, czyli posiadali w cudzym imieniu, nie we własnym, jak właściciel. Tak więc jest to podstawa do oddalenia wniosku o zasiedzenie, jako że nie byli posiadaczami samoistnymi. Trzeba jednakże wykazać, ze do takiego porozumienia doszło. I tu przechodzę do tego, co Pan może zrobić.

Argumenty na uniknięcie zasiedzenia działki

Nie wiem, czy sąd wyznaczył Panu obowiązek odpowiedzi na wniosek, czy też nie, ale jeśli Pan nie składał pisma, dobrze byłoby to zrobić, gdyż prościej przedstawić te argumenty na piśmie, można też złożyć wnioski dowodowe. Są tu 3 płaszczyzny, 3 główne argumenty dla Pana.

Pierwszy z nich to brak odpowiedniego upływu czasu, jeśli rzeczywiście minęło mniej niż 30 lat. Warto by wezwać na świadka poprzedniego właściciela, który mógłby zeznać, od kiedy oni korzystają z nieruchomości, a także czy im na to pozwolił, na jakich zasadach i jak to wówczas wyglądało.

Drugi to fakt, iż nigdy nie wykonywali posiadania jako posiadacze samoistni, gdyż nie zachowywali się jak właściciele i nie wykonywali czynności właścicielskich opisanych powyżej. Dobrze byłoby tutaj przedstawić oczywiście Pana zeznania, a także dobrze by było przedstawić zeznania innych osób, sąsiadów, członków rodziny, osób znających sytuację. Jeśli Pan płacił jakieś rachunki czy też podatki, czy ponosił inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Jeśli tak, trzeba przedstawić rachunki, aby dowieść, że oni jedynie od czasu do czasu korzystali z niej, a i tak Pan zachowywał się jak właściciel.

Trzeci argument to fakt, że trzeba wykazać, że było to posiadanie zależne, czyli niesamoistne, a więc na podstawie umowy użyczenia, a nie że byli jak właściciele. Tutaj domyślam się, że będzie słowo przeciwko słowu, ale tak naprawdę wymaga to wykazania, że wprost pozwolił im Pan na korzystanie z nieruchomości póki Pan będzie za granicą. Istnieje duża szansa, że potwierdzą, że Pan im na to pozwolił, ta kwestia raczej nie powinna ulegać wątpliwości, nie wiem również, co zamieścili we wniosku. Jeśli sami przyznali, że Pan na to pozwalał, wówczas jednocześnie sami poświadczają, że zawarto umowę użyczenia (nawet jeśli nie byli tego świadomi wówczas), a to jest argument dla Pana.

Mam nadzieję, że odpowiedziałam w sposób dla Pana satysfakcjonujący na Pana pytanie i Pana wątpliwości zostały rozwiane. W razie jednak dodatkowych pytań związanych z tą sprawą lub wątpliwości – zapraszam do zadawania pytań.