Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od nabycia a podatek dochodowy
Zgodnie z 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie mieszkania (nieruchomości) stanowi odrębne źródło przychodu, gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku, w którym mieszkanie nabyto, podlega opodatkowaniu, a podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (niekiedy powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). Kosztami zatem są tu w przypadku odpłatnego zbycia, zgodnie z ust. 6c art. 22, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ten sam termin będzie dotyczył, a zatem ten sam problem miałaby osoba nabywająca nieruchomość w drodze umowy dożywocia. Co więcej, problem nie znikłby i po stronie rodziców. Jak wskazuje Izba Skarbowa w Poznaniu w piśmie z dnia 4 czerwca 2009 r. [sygn. ILPB2/436-33/09-4/MK]:
„Zbycie własności nieruchomości w drodze umowy dożywocia powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych; przychód dożywotnika określa się w oparciu o wartość rynkową zbywanej nieruchomości.”
Rodzice mogą skorzystać ze zwolnienia, które spowoduje, iż zobowiązanie podatkowe w ogóle nie powstanie, jeśli wydadzą cały przychód ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy (w terminie dwóch lat) – deklaruje się chęć skorzystania ze zwolnienia w PIT-39. W szczegółach sprawa wygląda następująco, na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, ustawodawca zwalnia od podatku dochody z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W art. 21 ust. 25 wymieniono katalog celów mieszkaniowych uprawniających do zwolnienia.
Bez czynności prawnej, która mogłaby stanowić podstawę nabycia własności, a w związku z tym – uwidocznienie tego stanu w księdze wieczystej, nie można kogoś „dopisać” do księgi jako właściciela. Ponadto tylko spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia może być celem ustawowym. Dotyczy to zatem kredytu, który zaciąga podatnik i robi to przed zbyciem.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wydatki uprawniające do zwolnienia z podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływu pięciu lat od nabycia
Wydatki uprawniające do zwolnienia, to wydatki na własne cele mieszkaniowe, za które uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.
Najlepiej odsprzedać w domu udziały rodzicom, wówczas wydadzą oni środki uzyskane ze zbycia na własny cel mieszkaniowy i skorzystają ze zwolnienia, a Państwo – jeśli nabyliście dom w 2009 lub wcześniej, nie uzyskacie przychodu podlegającego opodatkowaniu. Można tu „przeciągnąć” wydatkowanie, a zatem i upływ czasu potrzebny na niepodleganie przychodu opodatkowaniu o dwa lata (tyle bowiem jest na wydatkowanie środków ze zbycia zgodnie z ulgą).
Nota obciążeniowa
