Jak rozwiązać umowę najmu przed terminem?

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony

Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony i nie zawiera możliwości jej wypowiedzenia przed czasem. W myśl art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.): Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Niestety, umowy, którą Państwo przedłożyli, nie da się wypowiedzieć. Istnieją jednak dwie możliwości, gdy umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć.

Zgodnie bowiem z treścią art. 682 K.c.: Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wypowiedzenie najmu z powodu wad rzeczy najętej

Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, w przypadku wad rzeczy najętej ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego: „Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni” (II CR 199/74).

Przepis art. 682 K.c. uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu. Wadami, o których mowa w art. 682 K.c., są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).

Wobec tego, jeżeli w najmowanym lokalu występują powyższe wady, syn oraz jego partnerka mają możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu.

Rozwiązanie najmu z powodu nadzwyczajnej zmiany w sytuacji majątkowej i zarobkowej najemcy

Całkiem osobno także, jeżeli doszło do zmiany sytuacji majątkowej i zarobkowej syna oraz jego partnerki, proponuję także powołać się na regułę rebus sic stantibus – w obecnym czasie epidemii jest to bardzo częste rozwiązanie. Zgodnie bowiem z art. 357¹ K.c.: Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Według powszechnego stanowiska, ze względu na wyjątkowy charakter (klauzula rebus sic stantibus wprowadza wyjątek od zasady nakazującej wykonywać zobowiązania zgodnie z ich pierwotną treścią – art. 354 § 1 in principio K.c.), art. 357¹ K.c. powinien być interpretowany ściśle. Jego zastosowanie ogranicza się do stosunków kontraktowych. Przesłanką jest bowiem to, że nadzwyczajna zmiana okoliczności doprowadziła do skutków, których strony „nie przewidywały przy zawarciu umowy” (tak m.in. Radwański, Olejniczak, Zobowiązania, 2012, s. 301; A. Malarewicz, Wpływ zmiany stosunków, cz. 2, s. 588; M. Mataczyński, M. Saczywko, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 3571, s. 1266, Nb 5).

Zła sytuacja majątkowa i niemożność realizowania spłat za najem

Przesłankami zastosowania art. 357¹ K.c. są: 1) nadzwyczajna zmiana stosunków; 2) nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron; 3) związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty; 4) nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania (red. Osajda, Legalis 2020).

Oprócz nadzwyczajnej zmiany stosunków, artykuł 357¹ K.c. wymaga, by wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistniała nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty. Niniejsza zmiana powinna zatem doprowadzić do znaczącej zmiany stosunków i poniekąd zniweczenia celu, dla jakiego syn zawarł przedmiotową umowę – proszę więc powołać się na złą sytuację majątkową i niemożność realizowania spłat. Proszę jednak mieć na uwadze, iż akceptacja powyższych możliwości zależy od uznania wynajmującego – w przypadku braku porozumienia pozostaje droga sądowa.