Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?• Data: 29-11-2024 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
Jak rozwiązać optymalnie umowę najmu okazjonalnego, odzyskać należności czynszowe/eksploatacyjne i opróżnić lokal? Jedna umowa zawarta z dwoma najemcami – małżeństwem (deklarowanym). W drugim miesiącu umowy dostałem informację SMS-em od najemczyni, że rozstała się z mężem i już nie zamieszkuje lokalu – nie wypowiedziała jednak umowy. Mąż lokal zamieszkuje, natomiast nie reguluje płatności czynszowych i eksploatacyjnych od dwóch miesięcy. Kontakt z nim jest ograniczony, niepokojące jest również to, że wymienił zamki do lokalu. Dodatkowo zarządca nieruchomości poinformował mnie o skargach mieszkańców budynku na niewłaściwe zachowanie najemcy, które doprowadza do interwencji policyjnych (głośne imprezy, pijaństwo, wulgarne zachowanie). Podejrzewam, że w momencie rozstania najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy o prawach lokatorów. Minęło od tego czasu 21 dni, co uprawniałoby mnie do wypowiedzenia umowy w trybie art. 19d ust. 5 ustawy. Prawdopodobnie najemczyni będzie chciała podpisać porozumienie rozwiązujące umowę, ale nie wiem, czy to sprawi, że z najemcą umowa też zostanie rozwiązania. Nie jestem też pewny, czy w takim przypadku możliwe jest zabezpieczenie moich roszczeń finansowych. Proszę o poradę. |
|
Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego w trybie natychmiastowymW opisanej sytuacji rozumiem, że chce Pan rozwiązać umowę z małżeństwem w trybie natychmiastowym – tak naprawdę nie musi Pana interesować to, czy żona tam mieszka, jest ona obecnie najemcą razem z mężem i wobec zalegania z płatnością czynszu i niestosownym zachowaniem może Pan umowę rozwiązać w trybie natychmiastowym – zarówno na podstawie przepisów ustawy, jak i umowy. Zgodnie bowiem z treścią art. 685 Kodeksu cywilnego „Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Uciążliwe zachowanie najemcyCzynienie korzystania z innych lokali uciążliwym z reguły wiąże się z nieuprawnionym naruszaniem ciszy nocnej, prowadzeniem działalności, która nie daje się pogodzić z przeznaczeniem lokali (np. posiadanie hodowli psów w lokalu mieszkalnym, co wiąże się nie tylko z hałasem, ale obawą napaści ze strony psa; urządzeniem pracowni kserograficznej, w której działające urządzenia powodują drgania ścian; prowadzenie nieformalnej agencji towarzyskiej), naruszaniem zasad higieny, co skutkować może rozwinięciem się insektów czy drobnoustrojów zagrażających mieszkańcom innych lokali, emitowanie uciążliwych zapachów (np. palenie tytoniu na balkonie, urządzanie grilla), zatykaniem pionów kanalizacyjnych na niższych kondygnacjach, blokowaniem zsypów, wyrzucaniem nieczystości przez okna co powoduje zabrudzenie okien lokali sąsiednich itd. Uciążliwości mogą też być związane z działalnością najemcy poza lokalem, np. na klatkach schodowych (zaśmiecanie, niszczenie urządzeń wspólnych). Nawet składanie nieprawdziwych i szkalujących skarg na sąsiadów może uzasadniać, zdaniem SN, zastosowanie komentowanego artykułu (zob. wyr. SN z 6.3.1980 r., sygn. akt III CRN 12/80). Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, powyższe zwroty są niedookreślone i można w tym przypadku zastosować bardzo wiele zachowań najemcy, a także zachowania wskazane przez Pana, a więc palenie papierosów, zakłócanie porządku w bloku, ciągłe awantury. Nie ma tu znaczenia okres zamieszkiwania – może Pan rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym – zarówno żonie, jak i mężowi. Dlatego proszę powołać się na powyższe, a także postanowienia Państwa umowy § 5 pkt 3.1 umowy, i rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym. Wraz z oświadczeniem proszę skierować wezwanie do zapłaty zaległości – żona i mąż odpowiadają solidarnie z terminem do zapłaty i zdania lokalu. Po bezskutecznym wezwaniu i niechęci opróżnienia lokalu pozostaje jedynie eksmisja. PrzykładyPodsumowanieWypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego jest możliwe w przypadku rażącego naruszenia porządku, zaległości w płatnościach czy złamania warunków umowy. Kluczowe jest powołanie się na odpowiednie przepisy, takie jak art. 685 Kodeksu cywilnego, oraz właściwe udokumentowanie problematycznych zachowań najemcy. Aby skutecznie zakończyć umowę i zabezpieczyć swoje roszczenia, wynajmujący powinien działać zgodnie z zapisami umowy oraz ustawą o ochronie praw lokatorów. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy w rozwiązaniu umowy najmu lub przygotowaniu odpowiedniego pisma? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy przygotują dla Ciebie skuteczne rozwiązanie. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?
Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?
Najem okazjonalny z małżonkami, czy oboje muszą podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Waloryzacja czynszu dwa razy w roku, jak prawidłowo waloryzować czynsz?
Najemca nie chce się wyprowadzić, jak odzyskać mieszkanie?
Samodzielne rozliczanie mediów przez najemcę w umowie najmu
Wynajem mieszkania bez umowy - ryzyko prawne i finansowe
Podatek od najmu mieszkania użyczonego: kto płaci - właściciel czy osoba użytkująca?
Dobrowolne poddanie się egzekucji przy najmie okazjonalnym
Umowa najmu z kilkoma najemcami
