Jak przekazać przydział na mieszkanie komunalne dziecku?

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokładniej (najczęściej bardziej surowo) reguluje warunki korzystania z mieszkań socjalnych niż z pozostałych lokali mieszkalnych, będących w lokalowym zasobie poszczególnych gmin. Artykuł 25 (czyli ostatni z dotyczących lokali socjalnych) tejże ustawy stanowi: „Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu”. Proszę zwrócić uwagę na czasownikową formę może, co oznacza sporą swobodę reagowania na dysponowanie przez najemcę tytułem prawnym do innego lokalu (co zazwyczaj można sprawdzić) oraz na możliwość korzystania z takiego lokalu (z tym mogą wiązać się kontrowersje oraz potrzeba udowodnienia racji przez strony sporu). Jeszcze mniejsza precyzja dotyczy innych rodzajów lokali komunalnych.

Odnośnie do mieszkaniowego zasobu gminy (art. 20 i następne tej samej ustawy) szczególną uwagę należy zwrócić na brzmienie artykułu 21 ustęp 1: „Gmina uchwala (…) punkt 2): zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy”.

Proszę sprawdzić (najlepiej w oparciu o dokumenty), jaki jest status najmowanego przez Panią mieszkania komunalnego – największe ryzyku w związku z realizacją przedstawionych planów dotyczy lokalu socjalnego, ale również w przypadku innego rodzaju mieszkania komunalnego może zostać zastosowane surowe kryterium ocenne. Proponuję także zapoznać się z uchwałą (uchwałami) właściwej rady gminy (albo miasta) w sprawie udostępniania mieszkań komunalnych – zakładam, że potrzebne materiały (przynajmniej ich fragmenty) zamieszczono na gminnej (miejskiej) witrynie internetowe (być może w ramach Biuletynu Informacji Publicznej). Wiedza na temat odnośnego prawa miejscowego powinna pomóc w zorientowaniu się w sytuacji.

W świetle powyższego, wiele zależy od organów gmin lub od osób pełniących funkcje (zwłaszcza kierownicze) w administracjach budynków komunalnych. Na ich decyzje wpływa też sytuacja faktyczna – w tym demografia (np. migracje ludzi) oraz sytuacje wymagające interwencji kryzysowej. Zmiana na stanowisku decyzyjnym lub jakaś sytuacja kryzysowa (np. duży pożar, wybuch gazu, zniszczenia wskutek powodzi lub huraganu) mogą skutkować zmianą podejścia na bardziej restrykcyjne również w przypadku gmin, w których „przez palce” patrzy się na korzystanie z mieszkań komunalnych. Po prostu: gminom zazwyczaj bardziej opłaca się udostępniać własne mieszkania jako lokale socjalne lub zastępcze (np. na czas remontu po sytuacji kryzysowej), niż na ten cel przeznaczać odpłatnie udostępniane gminom lokale innych podmiotów (np. jakieś hotele robotnicze).

Mieszkania komunalne mają swych właścicieli – najczęściej są nimi gminy. Pani mieszka w cudzym mieszkaniu, więc – jako najemca – jest Pani jego posiadaczem samoistnym; posiadanie (tak samoistne, jak i zależne) ustawowo określono w treści artykułu 336 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Jeżeli Pani zrezygnuje z mieszkania komunalnego, to będzie trzeba je przekazać jego właścicielowi (a konkretnie: podmiotowi reprezentującemu daną gminę); zazwyczaj odbywa się zdawanie kluczy, ale przydać się może sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego; niekiedy zdarzają się spory co do stanu mieszkania, a nawet spory o to, czy rzeczywiście „zdano klucze”.

Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, czyli na brzmienie artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Jak widać, Pani jest uprawniona (i to z wyłączeniem innych osób) decydować o własnym mieniu, np. o swych pieniądzach. Mieszkanie komunalne stanowi składnik mienia określonej gminy, więc wykluczone jest decydowanie przez Panią, kto miałby „zamiast Pani” mieszkać w danym mieszkaniu komunalnym. Niekiedy faktycznie takie „roszady” się udają, ale gmina – nie tylko w związku z (ewentualnymi) donosami – jest uprawniona wypowiedzieć umowę najmu komuś, kto nie potrzebuje lokalu komunalnego lub udostępnił taki lokal komuś innemu bez zgody gminy (zwłaszcza zgody pisemnej). Znacząco różni się „przyjęcie pod dach” członka rodziny przez najemcę od przejawów decydowania przez osobę nieuprawnioną o tym, kto miałby zajmować mieszkanie komunalne. Oczywiście można podjąć próby dokonania przydziału na Pani córkę (by uzyskała status najemcy), ale proszę pamiętać o zapewnieniu sobie „dachu nad głową”. Od różnych czynników może zależeć dokonanie przydziału dla innej osoby.

Wykup na własność mieszkania komunalnego

Jeżeli w danej gminie sprzedaje się lokale komunalne ich najemcom (zwłaszcza z wysokimi bonifikatami), to proszę zastanowić się nad zakupieniem mieszkania komunalnego. Wprawdzie gminy (jako podmioty stosujące bonifikaty) żądają zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia (zwłaszcza odpłatnie) mieszkania, ale przecież wolno jest własne mieszkanie udostępnić komuś innemu. Co do bonifikat oraz obowiązku ich zwrotu warto sprawdzać aktualne brzmienie artykułu 68 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami (przepisy się zmieniają) oraz dbać o odpowiednią treść aktów notarialnych (niekiedy gminy żądają poddania się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie zwrotu bonifikaty). Gdyby Pani stała się właścicielką zajmowanego przez siebie mieszkania (aktualnie komunalnego), to przysługiwałaby Pani (z uwagi na art. 140 K.c.) duża swoboda decyzyjna; w zakresie prawa cywilnego byłaby ona szczególnie duża, choć (zwłaszcza z uwagi na ryzyko obowiązku zwrotu bonifikaty) należałoby zastanowić się nad zasadnością zbywania mieszkania w okresie, którego dotyczyć mogłoby ewentualne żądanie zwrotu bonifikaty.

Określenie „mieszkanie własnościowe” ma w praktyce polskiej dwa podstawowe znaczenia: prawo własności albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; w praktyce przedmiotem obrotu jest określone prawo (tytuł prawny) do lokalu, a nie sam lokal (jako rzecz).

Właścicielami „lokali spółdzielczych” są właściwe spółdzielnie mieszkaniowe; przedmiotem obrotu prawnego (np. sprzedaży, darowizny) może być spółdzielcze własnościowe prawo lokalu (a nie „prawo lokatorskie”). „Prawa spółdzielcze” do lokali – dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – należą do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.); prawa takie stanowią obciążenie prawa własności (przysługującego określonej spółdzielni mieszkaniowej), więc zaliczane są do „praw na rzeczy cudzej” (inne określenie ograniczonych praw rzeczowych). Dla nieruchomości lokalowych – tak jak i dla innych nieruchomości – prowadzi się księgi wieczyste, co wzmacnia pewność obrotu (zwłaszcza w przypadku sprawdzania treści ksiąg wieczystych); początkowe artykułu ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwalają zorientować się w tej problematyce, bardzo często wiążącej się z prawnym domniemaniem działania w dobrej wierze (art. 7 K.c.). Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą być zakładane księgi wieczyste, ale nie ma takiego obowiązku; założona dla takiego prawa księga wieczysta nie tylko może przyczyniać się do pewności obrotu, ale również chronić osoby uprawnione z tytułu takiego prawa w przypadku problemów finansowych danej spółdzielni mieszkaniowej (czyli właściciela lokali).

Podstawowe cechy lokali „własnościowych” przedstawiłem po to, by Pani (albo Pani córka) uniknęła ryzyka. Niekiedy zdarzają się propozycje wprost niesamowite, np. „sprzedaży” spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo prawa najmu (czyli statusu najemcy). Proszę unikać „kupowania kota w worku”. W obrocie prawem własności nieruchomości (także lokalowych) oraz spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu prawnie wymagana jest forma aktu notarialnego – jest to wymagane pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); wymóg zachowania takiej formy prawnej sformułowano w: K.c. (art. 158) oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Bardzo trudno jest dawać wytyczne. Proszę unikać zachowań ryzykownych, np.: przyczynienia się do wypowiedzenia umowy najmu, zbycia mieszkania (w przypadku jego wcześniejszego zakupu) w sposób uzasadniający domaganie się zwrotu bonifikaty przez gminę, poręczenia cudzego kredytu (odpowiadać można całym swym majątkiem), ustanowienia na swej nieruchomości (np. lokalowej) obciążenia hipotecznego w celu zabezpieczenia cudzego długu (np. wynikającego z pożyczki lub kredytu).

Wierzyciele kredytowi najczęściej domagają się ustanowienia hipoteki, w celu zabezpieczenia ich wierzytelności; hipoteka – również zaliczana do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – dokładnie uregulowana została w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Gdyby doszło do zaciągnięcia kredytu przez Panią oraz do późniejszego darowania przez Panią hipotecznie obciążonego mieszkania, to Pani byłaby (jako dłużnik osobisty) zobowiązana do spłaty kredytu, a ponadto obdarowany – czyli nowy właściciel mieszkania (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) – mógłby być zagrożony egzekucją z mieszkania (z uwagi na hipotekę), gdyby pojawił się problem ze spłacaniem kredytu. Jeżeli mieszkanie miałoby stać się przedmiotem cudzej własności, to z jakiego powodu Pani miałaby być dłużnikiem (a więc osobą zobowiązaną do spłacania długu) lub poręczycielem (z czym również wiązać mogłoby się ryzyko)?

Ewentualne darowanie komuś innemu tamtego mieszkania (w przypadku jego zakupienia przez Panią) mogłoby (szczególnie w przypadku odpowiednio szybko dokonanej darowizny) zmniejszyć ryzyko wypowiedzenia umowy najmu mieszkanie komunalnego, ale nie wyklucza takiej możliwości (dla Pani ryzykownej, przynajmniej potencjalnie). Ewentualny spór (dotyczący wypowiedzenia umowy najmu) mógłby zostać rozpoznany przez sąd. Proszę brać pod uwagę koszty – w tym taksę notarialną (w obrocie prawami często związaną z wartością prawa, którego dotyczy dana czynności notarialna, np. dokonywana w formie aktu notarialnego).

Zachęcam do opracowania własnej strategii, w której trzeba nie tylko uwzględniać ryzyko, ale również dokonać odpowiednio dokładnych obliczeń (a przynajmniej szacunków).