Jak przejąć i wykupić mieszkanie komunalne gdy nie żyje główny najemca?

Wejście w stosunek najmu po śmierci najemcy

Z opisu wynika, że głównym najemcą była babcia, mieszkała w mieszkaniu z córką i zięciem i ich rodziną. Najpierw zmarła córka, potem główna najemczyni.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą;
• dzieci najemcy i jego współmałżonka;
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Zięć nie jest osobą uprawnioną do wstąpienia w najem. Wnuki także nie.

Ze względu na kwestię poruszoną w interpelacji szczególne znaczenie ma wyróżnienie w art. 691 § 1 K.c. osób, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych.

O tym, kogo może dotyczyć obowiązek alimentacyjny, stanowią przepisy art. 128–144¹ ustawy dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Dla potrzeb obowiązku alimentacyjnego rozróżnia się krewnych w linii wstępnej (ojciec, dziadek, pradziadek) i zstępnej (syn, wnuk, prawnuk). Pojęcie rodzeństwa obejmuje krewnych w linii bocznej (brat, siostra – także przyrodni), jeśli przynajmniej jedno z rodziców jest ich wspólnym przodkiem. Zgodnie z art. 129 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a wstępnych przed rodzeństwem, przy czym jeżeli jest kilku zstępnych lub wstępnych, obciąża bliższych stopniem przed dalszymi, a krewnych w tym samym stopniu obciąża w częściach odpowiadających ich możliwościom zarobkowym i majątkowym (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 691 Kodeksu cywilnego).

Tym samym w stosunek najmu po zmarłym najemcy mogą wstępować np. jego wnuki, pod warunkiem że wobec tych osób najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a więc miał wobec nich obowiązek dostarczania im środków utrzymania.

Brak praw do przejęcia lokalu

Na chwilę obecną nie macie Państwo żadnych praw do mieszkania. Tata opłaca czynsz, ale najemcą nie jest. Aby wykupić lokal, musiałby uzyskać tytuł najemcy.

Możecie wystąpić do Gminy z wnioskiem o zawarcie umowy najmu. Ale obawiam się, że gmina z racji tego, że może, ale nie musi – z pewnością wezwie do opuszczenia lokalu, ponieważ zajmujecie go obecnie bez tytułu prawnego.

Jest jeszcze jedno wyjście, o ile tata jest w stanie wykazać, że opłaca czynsz na własne nazwisko, a nie na nazwisko babci.

Czynności dorozumiane a możliwość prawnego przejęcia lokalu

Zgodnie z art. 60 K.c. „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”. Oznacza to, że osoba składająca oświadczenie woli może to uczynić także w każdy pozajęzykowy sposób, o ile ujawnia on dostatecznie wolę dokonania określonej czynności prawnej, tzn. per factia concludentia. Przepisy Kodeksu cywilnego nie zawierają ograniczeń co do formy umowy najmu, których niezachowanie pociągałoby nieważność całej umowy. Zastrzeżenie formy pisemnej dla umów najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok ma charakter zastrzeżenia ad eventum, tj. dla wywołania jedynie określonych skutków prawnych. Także szczególne przepisy o najmie lokali (art. 680 K.c. i nast.) nie ograniczają stron co do formy. Podobnie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) wskazano jedynie, że w stosunek najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, wstępuje się na podstawie umowy (art. 5 ust. 2 tej ustawy), nie precyzując jednocześnie jej formy. Z treści przywołanych przepisów wynika, że możliwe jest zawarcie umowy najmu również poprzez czynności dorozumiane.

Stosownie do art. 659 § 1 K.c. „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Z jednej strony elementem przedmiotowo istotnym tej umowy będzie określenie rzeczy będącej przedmiotem świadczenia wynajmującego, z drugiej zaś oznaczenie czynszu jaki obowiązany jest płacić najemca. Umowa najmu jest umową wzajemną i konsensualną, zatem do jej zawarcia dochodzi na mocy samego porozumienia stron i nie jest konieczne wydanie przedmiotu najmu. Świadczenia stron mają charakter ekwiwalenty, co oznacza że zachowanie jednej ze stron jest odpowiednikiem zachowania drugiej. Z tego też względu oddanie lokalu do używania na podstawie umowy najmu zawsze wiąże się z pobieraniem czynszu od najemcy, jako świadczenia równowartościowego, będącego odpowiednikiem zachowania wynajmującego. Istotne z punktu widzenia umów wzajemnych jest istnienie więzi między świadczeniami stron, polegającej na tym, że jedna ze stron świadczy po to tylko i z tym zastrzeżeniem, że otrzyma świadczenie od drugiej strony. Celem umowy jest wymiana świadczeń kontrahentów. Należy więc upatrywać istoty najmu lokalu w tym, że wynajmujący oddaje do używania lokal po aby otrzymać czynsz, w skład którego wchodzą zwrot kapitału, zysk oraz wydatki związane z utrzymaniem lokalu, i odwrotnie najemca płaci czynsz, aby móc używać lokal.

Jeśli czynsz jest opłacany na nazwisko ojca, na niego przychodzą rozliczenia, to ma podstawy dochodzić, że umowa najmu została zawarta przez czynności dorozumiane.

Jeśli nie – to aby uzyskać tytuł do lokalu, trzeba niestety złożyć wniosek. Nie znam treści uchwały regulującej zasady najmu, ale jeśli tata nie spełnia warunków ani żadne z Państwa jako dzieci – urząd ma prawo odmówić i zacząć procedurę eksmisyjną.