Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę w trybie pilnym

Pani Mariola zawarła umowę najmu okazjonalnego mieszkania. Chciałaby jako najemca wypowiedzieć tę umowę natychmiast, w trybie pilnym. Wynika to z sytuacji rodzinnej. Pyta, co może zrobić, żeby anulować miesięczny okres wypowiedzenia i co za tym idzie – płacenia czynszu, odstępnego i rachunków. Chciałaby, aby obowiązywał tylko tygodniowy okres wypowiedzenia i płatność tylko do końca tygodnia. Do analizy przedłożyła umowę.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu

Umowa najmu okazjonalnego wiążąca panią Mariolę z wynajmującym została zawarta na czas oznaczony z możliwością jej wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Paragraf 4 pkt 5 umowy daje prawo do wypowiedzenia owej umowy ze skutkiem natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale tylko wynajmującemu z przyczyn tam wskazanych. Umowa nie przewiduje dla najemcy, czyli pani Marioli, prawa do wypowiedzenia umowy w inny sposób niż z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ponoszenie opłat do końca trwania umowy

Umowę na czas określony, jaką jest najem w trybie okazjonalnym, pani Mariola może wypowiedzieć przed terminem, tylko jeżeli umowa taką możliwość przewiduje lub w sytuacjach szczególnych (wady lokalu uniemożliwiające korzystanie lub zagrażające zdrowiu najemcy). To, że pani Mariola wyprowadzi się z lokalu, nie ma żadnego znaczenia. Dalej musi płacić czynsz i opłaty do końca okresu wypowiedzenia. Nie może więc rozwiązać tej umowy w inny sposób niż z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca (czyli np. wypowiedzenie z 8 sierpnia ma skutek dopiero z końcem września, a zatem za cały sierpień i cały wrzesień należy się wynajmującemu czynsz).

Porozumienie z właścicielem mieszkania

Zatem pozostaje Pani wyłącznie dogadać się z właścicielem i rozwiązać umowę za porozumieniem stron z dniem wybranym. Wiadomo, że właściciel wynajmuje lokal dla zysku, więc przemówią do niego raczej tylko argumenty finansowe. Zatem zapewne porozumienie będzie możliwe za rekompensatą: np. przepadek kaucji, może zapłata czynszu za cały sierpień (bez września), co i tak jest dla Pani korzystne w porównaniu z płatnością czynszu za sierpień i wrzesień. Wynajmujący może, ale nie musi się godzić. To wyłącznie jego dobra wola.

Najem na czas określony

W przypadku bowiem umów najmu zawartych na czas oznaczony (czyli zwykły najem na czas oznaczony, najem okazjonalny) nie ma możliwości ich swobodnego wypowiadania w każdym czasie, bez podawania przyczyny. Jest to bowiem sprzeczne z istotą stosunku prawnego, jakim jest umowa zawierana na czas oznaczony. Zgodnie jednak z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Oznacza to, że strony mogą wyraźnie wskazać w umowie przypadki, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony. Nie może to być jednak zapis o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny. Muszą być wskazane w umowie konkretne przyczyny, w razie wystąpienia których strony będą miały prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Dopuszcza się możliwość zawarcia w umowie postanowienia, zgodnie z którym strony mogą wypowiedzieć umowę „z ważnych przyczyn”. W umowie łączącej panią Mariolę z wynajmującym jest zaś wyłącznie zapis o możliwości jej rozwiązania z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca, co i tak jest korzystne, bo z mocy prawa umowa winna trwać i opłaty byłyby należne aż do końca okresu, na jaki została zawarta, niezależnie czy pani Mariola tam mieszka, czy nie.

Tak naprawdę ten zapis jest nieważny, bowiem, jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, możliwe jest wprowadzanie do umowy najmu na czas określony klauzul zastrzegających możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. W tej konkretnej umowie nie ma wskazanych żadnych wypadków, a zatem gdyby sprawa trafiła do sądu (bo np. pani Mariola nie zapłaci za sierpień i wrzesień), to wynajmujący co do zasady miałby prawo nawet do pobierania czynszu za cały okres trwania umowy (gdyby sąd stwierdził nieważność tego zapisu umownego). Zastrzec więc należy, że strony stosunku prawnego nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas określony klauzuli sformułowanej ogólnie, umożliwiającej wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony. To umowa musi określać w sposób ścisły przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony.

Podsumowując rozważania co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony: możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu w wypadkach określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, iż strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia. Niezbędne jest jednak wskazanie tych przyczyn.

Sprawa w sądzie

Przenosząc nasze rozważania na grunt sprawy pani Marioli, należy wskazać, że w umowie brak wyraźnie wskazanych przypadków, w których mogłaby ona wypowiedzieć umowę przed zakończenie jej obowiązywania. Umowa daje jej takie prawo bez wskazywania powodów z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Zapis ten nie jest zgodny z przepisami prawa, ale jest dla pani Marioli korzystny. Uchylanie się bowiem od zapłaty za sierpień i wrzesień może spowodować wniesienie przez wynajmującego pozwu o zapłatę. Wówczas sąd, uznając ów zapis za niedozwolony, może zobowiązać panią Mariolę do płatności za cały okres trwania umowy w niej określony.

Tym samy, jeśli wynajmujący nie zgodzi się na pisemne porozumienie przewidujące np. płatność tylko do końca sierpnia, to prawo nie zezwala na zerwanie umowy z dniem określonym przez najemcę, nawet z ważnych powodów. Tylko bowiem wpisanie tych powodów w treść umowy i wskazanie, że w przypadku ich zaistnienia najemca ma prawo rozwiązać umowę wcześniej (np. natychmiastowo lub z tygodniowym okresem wypowiedzenia), pozwala na powoływanie się na ten tryb rozwiązania umowy przez najemcę.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93