Jak poradzić sobie z zakazem zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i postawić wiatę?

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Nadto zgodnie z art. 86 ww. ustawy ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy wymaga zmiana sposobu zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 59 ust. 1, jeżeli na terenie tym obowiązuje plan uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 nie stosuje się.

W świetle powyższego decyzja o warunkach zabudowy wydana w 2000 r. utraciła już swoją moc obowiązywania i na jej podstawie nie można realizować inwestycji.

Zmiana przez gminę studium zagospodarowania bez konkretnego terminu

Co do zasady, zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z zapisami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z racji tej, że MPZP z 2016 najprawdopodobniej był zgodny z ówczesnym studium, jego zmiana wymaga najpierw zmiany zapisów studium. Niestety gminy nie mają ściśle określonego czasu na wprowadzenie takich zmian, a zatem procedura czasami faktycznie trwa latami.

Ograniczenia obowiązującego MPZP

Zgodnie z § 14 uchwały Rady Miasta i Gminy X z 2016 r., czyli MPZP: Na terenach zieleni krajobrazowej, łąk, zadrzewień z dopuszczeniem użytkowania rolniczego, oznaczonych na rysunku symbolami 1ZO/R, 2ZO/R, 3ZO/R, 4ZO/R, 5ZO/R, ustala się następujące zasady zagospodarowania terenu:

1) zachowanie naturalnej zieleni i ukształtowania terenu;

2) zachowanie wód powierzchniowych śródlądowych jako otwartych;

3) zakaz lokalizacji budynków;

4) zakaz grodzenia terenu;

5) dopuszczenie lokalizacji dróg gruntowych, mostów, przepustów i sieci infrastruktury technicznej,

6) obsługę pojazdami samochodowymi z przyległych terenów dróg publicznych, z dróg publicznych poprzez drogi wewnętrzne lub poprzez drogi dojazdowe do gruntów rolnych lub leśnych z zastrzeżeniem pkt 7;

7) dla działek narożnych przylegających do co najmniej dwóch dróg obsługa pojazdami samochodowymi z drogi publicznej niższej klasy lub z drogi wewnętrznej.

Jak widać, zapis obowiązującego planu zabrania lokalizacji budynków.

Wiata jako obiekt w orzecznictwie sądów

W tym miejscu warto wskazać, że z uwagi na fakt, iż w polskim prawie nie odnajdziemy legalnej definicji wiaty, może warto byłoby skonsultować w organie administracji architektoniczno-budowlanej (właściwym starostwie), czy wg zapisów wymienionego planu wykluczone są również wiaty. Zaznaczam, że zdaniem sądów administracyjnych:

W orzecznictwie sądowym wskazuje się natomiast, że brak ustawowej definicji takiego obiektu oznacza, że jego kwalifikacja wymaga każdorazowo uwzględnienia m.in. jego funkcji. Wiata to zatem najczęściej samodzielna lekka budowla, posiadająca dach, niekiedy ściany, której celem jest ochrona miejsca, rzeczy przed oddziaływaniem atmosferycznym - deszczem, śniegiem, wiatrem. Za podstawowe cechy wiaty uznaje się wsparcie danej budowli na słupach stanowiących podstawowy element konstrukcyjny i wiążący budowlę trwale z gruntem oraz brak trwałych ścian (wyrok NSA z dnia 24 listopada 2020 r., sygn. akt II OSK 1973/20).

Nadto „Wiatę od budynku odróżnia przede wszystkim to, że jest ona pozbawiona wszystkich albo większości przegród zewnętrznych, a także najczęściej jej podstawowym elementem konstrukcyjnym (konstrukcją nośną), na którym osadzony jest dach, są słupy wiążące budowlę z gruntem. Stąd zasadniczym kryterium zakwalifikowania danego obiektu jako wiaty jest stwierdzenie, że obiekt nie jest zamknięty, a więc nie jest obudowany ze wszystkich albo z większości stron” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 października 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 392/19). Dodatkowo „Wiata, nie będąc budynkiem, nie powinna posiadać wszystkich cech, o jakich mowa w treści art. 3 pkt 2 p.b. Oznacza to, że jest ona obiektem budowlanym związanym lub niezwiązanym trwale z gruntem, niewydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, stanowiącym przede wszystkim dach wsparty na słupach. Wystarczy przy tym, aby przynajmniej jedna z tych przesłanek została spełniona” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 października 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 392/19).

Co do zasady, „Pod pojęciem wiaty należy rozumieć lekką budowlę składającą się z konstrukcji dachowej wspartej na słupach.” (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 784/17). Niemniej jednak Prawo budowlane „nie czyni zastrzeżenia, jak to to ma miejsce w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2, 2a, 2d ww. ustawy, że obiekt budowlany musi być wolnostojący. Również żaden inny przepis prawa nie nakłada obowiązku usytuowania wiat w określonej od siebie odległości lub z wykluczaniem wzajemnego ich powiązania funkcjonalnego. W konsekwencji oznacza to, że w powyższym zwolnieniu mieszczą się również wiaty, które nie posiadają charakteru obiektów wolnostojących.” (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 784/17).

Zaznaczam także, że o charakterze obiektu jako wiaty nie decyduje jego funkcja. „Wyróżnikiem wiaty nie jest pełniona funkcja, ale przede wszystkim konstrukcja obiektu”. Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że „Wprawdzie pojęcie wiaty, którym posługuje się art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b., nie zostało zdefiniowane na gruncie powołanej ustawy, tym niemniej za podstawowe cechy obiektu (budowli) pozwalające na uznanie go za wiatę należy uznać posiadanie lekkiej konstrukcji, fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach.” (wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 575/17).

Nadto „Za podstawowe cechy obiektu (budowli) pozwalające na uznanie go za wiatę należy uznać posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach, a zatem tym, co różni w zasadniczy sposób wiatę od budynku, jest nieposiadanie ściany (ścian), brak wydzielenia z przestrzeni przy pomocy przegród budowlanych. Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że cechą rozróżniającą budynki od budowli, do których zaliczyć należy wiaty, jest między innymi wydzielenie pewnej przestrzeni przez przegrody budowlane, a funkcjonalnie za takie przegrody należy uznać ściany danego obiektu budowlanego. Zwrócił dodatkowo uwagę, że za przegrodę taką może być uważana również ściana bezpośrednio sąsiadującego innego budynku (wyrok WSA w Łodzi z dnia 21 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 590/20).

„Lekkie” ogrodzenie, konsultacja ze starostwem wiaty jako schronienia dla zwierząt

Reasumując, w mojej ocenie nie ma możliwości pobudowania budynku na wskazanej działce, ale wyjściem może byłaby wiata, przy czym tutaj stanowczo wskazuję, że bez opinii pisemnej organu nie zaryzykowałabym, by nie dostać zarzutu samowoli. Można by było podjąć próbę zlokalizowania wiaty dla zwierząt, ewentualnie wiaty na przechowanie siana. Natomiast nie wiem, czy organ danej wiaty nie uzna za budynek – wszystko zależy od jej konstrukcji. Inne obiekty budowlane w myśl zapisów MPZP są zakazane.

Co do grodzenia działki, w mojej ocenie zwykłe paliki z pasami do grodzenia pastwiska nie powinny stanowić naruszenia. Natomiast jakiegokolwiek rodzaju ogrodzenie stałe nieruchomości będzie już naruszało zapisy w MPZP.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

3. Wyrok NSA z dnia 24 listopada 2020 r., sygn. akt II OSK 1973/20
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjengo w Łodzi z dnia 21 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 590/20

5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 575/17