Jak określić warunki wyjścia ze współwłasności mieszkania?

Wystąpienie do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności

Teoretycznie wyjścia w opisanej przez Panią sytuacji są 2, jeśli nie mogą Pani dojść do porozumienia. Pierwsze rozwiązanie to wystąpienie do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności, który niejako za Panie dokona podziału mieszkania. Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego, który poniżej zacytuję, są w zasadzie 3 możliwości w jaki sposób można znieść łączącą Panie współwłasność:

1. przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
2. podział nieruchomości na części pomiędzy współwłaścicieli,
3. sprzedaż w drodze licytacji publicznej i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.

„Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Szansa na uzyskanie własności mieszkania

Nie wynika to wprost z treści tego przepisu, ale generalnie większą dużo szansę na uzyskanie własności mieszkania ma Pani, bo ma Pani w nim 7-krotnie większy udział i absurdalne byłoby przyznawanie Pani siostrze mieszkania na własności, gdy ma ona tylko 1/8 udziału. Poza nielicznymi wyjątkami, kiedy np. współwłaściciel, który ma większość udziałów w nieruchomości, ale nie posiada spłaty współwłaściciela mieszkaniowego, sądy przyznają zwykle nieruchomość współwłaścicielowi większościowemu.

Jeśli nie dojdą Panie do porozumienia co do wartości mieszkania, to sąd będzie musiał dopuścić wniosek dowodowy z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność wartości tego mieszkania. Biegły ustali tę wartość według cen rynkowych. Jeśli nieruchomość zostanie przyznana Pani na własność, będzie Pani musiała spłacić udział siostry w wysokości 1/8 wartości ustalonej przez biegłego. W ten sposób rozwiąże się spór pomiędzy Paniami co do wartości mieszkania.

Wniosek taki składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Sprzedaż osobie trzeciej udziałów w nieruchomości

Drugie wyjście – ale, jak sądzę, w ogóle Pani nie interesujące – to sprzedaż osobie trzeciej udziałów w nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, konkretnie art. 198 każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że bez zgody siostry może Pani swoje udziały sprzedać, gdyby oczywiście miała Pani taką wolę.