Jak odzyskać użyczone mieszkanie od zięcia po śmierci córki?

Umowa użyczenia, posiadanie samoistne

Zacznijmy od nawiązania do Pani słów – cytuję: „Nadmieniam, że nie mamy spisanej żadnej umowy najmu ani podobnej”. Skoro ktoś (niezależnie od szczegółów) mieszka w należącym do Państwa mieszkaniu bez obowiązku płacenia czynszu, to ma miejsce jeden z dwóch wariantów: pierwszym jest umowa użyczenia – uregulowana w art. 710 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Drugi to posiadanie samoistne, czyli takie zachowania (jakiejkolwiek) osoby posiadającej, jakby była ona właścicielem, choć właścicielem nie jest – posiadanie (w tym posiadanie samoistne) ustawowo określono w art. 366 K.c.; na ogół posiadaczem samoistnym rzeczy jest jej właściciel – jeżeli posiadaczem samoistnym staje się ktoś inny, to (po wielu latach) może dojść do zasiedzenia nieruchomości (w tym nieruchomości lokalowej).

Bardziej prawdopodobny wydaje się wariant z umową użyczenia; chociażby z uwagi na to, że opis sytuacji pozwala zakładać taką umowę już w okresie życia Państwa córki. Biorący rzecz cudzą w użyczenie, dany człowiek jest uprawniony korzystać z takiej rzeczy bez obowiązku płacenia czynszu – typowego np. dla umowy najmu (art. 659 i następne K.c.), ale jest zobowiązany ponosić „koszty bieżące” (art. 713 K.c.). Wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej to Państwo (jako współwłaściciele mieszkania) są zobowiązani do wnoszenia określonych opłat (z ewentualną możnością dochodzenia roszczeń od owego pana); sporo spółdzielni mieszkaniowych prowadzi sprawy wspólnot mieszkaniowych, zwłaszcza powstałych na bazie „bloków spółdzielczych”. Wiele umów wolno zawierać w dowolnej formie prawnej; przykładem (i to powszechnie znanym) jest umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) dotycząca „drobnych spraw życia codziennego”, np. zakupów artykułów spożywczych lub prasy. Umowę użyczenia wolno zawrzeć np. ustnie lub w sposób domyślny (per facta concludentia). Państwo zgodzili się na korzystanie z mieszkania (bez obowiązku płacenia czynszu) przez owego pana, który na to się zgodził, więc zapewne doszło do zawarcia umowy użyczenia.

Wypowiedzenie umowy użyczenia

Ustawodawca nie uregulował okresu wypowiedzenia umowy użyczenia. W świetle orzecznictwa sądowego – wypowiadając umowę użyczenia, trzeba uwzględniać sytuację stron, w tym zachowanie (np. wypełnianie obowiązku w art. 713 ustanowionego). Proszę zastanowić się nad tym, jak długi okres wypowiedzenia umowy użyczenia byłby właściwy w odnośnej sytuacji. Być może okres miesięczny lub do końca określonego miesiąca.

Wypowiedzenie umowy użyczenia jest bardzo ważne, ponieważ również taka umowa jest rodzajem tytułu prawnego do lokalu; w odróżnieniu od zameldowania (meldunku) – odnoszę wrażenie, że być może trzeba paru pokoleń, aby w Polsce znikły wprost mityczne wierzenia na temat zameldowania, które nie jest rodzajem tytułu prawnego do lokalu. Stosownie do przepisów o obowiązku meldunkowym obywateli polskich (szczególnie art. 24 ustawy o ewidencji ludności), człowiek powinien być zameldowany w miejscu swego zamieszkania oraz należy go wymeldować z miejsca, w którym przestał mieszkać; gdy ów pan przestanie mieszkać „pod danym adresem”, to powinno dojść do jego wymeldowania. Rozwiązanie umowy użyczenia (np. wskutek upływu okresu wypowiedzenia umowy) będzie oznaczało utratę tytułu prawnego do lokalu przez biorącego w użyczenie; to zaś będzie zobowiązywało go do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidzianego w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…, jak również umożliwi zasadne domaganie się orzeczenia eksmisji przez sąd (czyli do korzystania ze środków ochrony własności, przewidzianych w art. 222 K.c.). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony podejmować środki z zakresu ochrony własności (np. wytaczać powództwo w art. 222 K.c. uregulowanych) – nawet samodzielnie (art. 209 K.c.).

Eksmisja po rozwiązaniu umowy użyczenia

Przeprowadzenia eksmisji należy do właściwości komorników sądowych. Przejawy „zastępowania” komornika (np. bezprawne wyrzucanie kogoś z lokalu) mogą pociągać za sobą poważne skutki prawne, np. odszkodowawcze, a nawet karne. Być może ów pan dojdzie do wniosku, że właściwsze (zwłaszcza od eksmisji i związanych z nią kosztów) dla niego byłoby dobrowolne wyprowadzenie się. Być może uzna za właściwe domagać się – na drodze sądowej (w sprawie o eksmisję) – orzeczenia przez sąd, że przysługuje mu uprawnienie do lokalu (mieszkania) socjalnego; to należy do jego uprawnień – być może przyda się na wszelki wypadek wskazanie na art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów… (by ów Pan zestawił swą sytuację z przepisami i podjął decyzję co do ewentualnego wniosku w sprawie lokalu socjalnego).

Delikatnym oraz wymagającym rozwagi zagadnieniem są „opłaty licznikowe” (zwłaszcza rozliczane odrębnie od opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową czy spółdzielnię). Z jednej strony część dostawców umożliwia instalację liczników przedpłaconych („na kartę”); z drugiej strony o takiej zmianie przyda się odpowiednio poinformować biorącego w użyczenie. Odłączanie mediów może nawet narazić na odpowiedzialność na podstawie art. 191 Kodeksu karnego (K.k.), który dotyczy między innymi „czyścicieli kamienic”.

Dodatkowe ograniczenia w przeprowadzaniu eksmisji w czasie pandemii

Na drodze prawnej można podjąć teraz określone czynności przygotowawcze do ewentualnej późniejszej eksmisji – wypowiedzieć umowę użyczenia oraz wystąpić na drogę sądową o orzeczenie eksmisji z należącego do Państwa mieszkania. Proszę jednak brać pod uwagę ograniczenia w przeprowadzaniu eksmisji; poza typowymi ograniczeniami (zwłaszcza uregulowanymi w ustawie o ochronie praw lokatorów…), należy brać pod uwagę bardzo szerokie (poza nielicznymi wyjątkami, w tym dotyczącymi sprawców przemocy w rodzinie) ograniczenia w dokonywaniu eksmisji uregulowane w art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Proszę liczyć się więc z przeszkodą w prowadzeniu eksmisji przez komornika sądowego.

Zawarcie ugody z biorącym w użyczenie

Z uwagi na złożoność sytuacji proszę także wziąć pod uwagę podjęcie próby zawarcia ugody z biorącym w użyczenie. Ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa; być może propozycja ugodowa dotyczyłaby (skrótowo rzecz ujmując) rezygnacji z odzyskania przez Państwa określonych kwot w zamian za dobrowolne wyprowadzenie się tego pana z należącego do Państwa mieszkania (stronom umowy użyczenia, a nie mnie, o tym decydować). W wielu postępowaniach cywilnych sądowi trzeba wskazać, czy podejmowano próbę zawarcia porozumienia (a jeśli tak, to z jakim skutkiem). Do zawarcia ugody może dojść w różnych okolicznościach (np. w procesie cywilnym). Jednym z wariantów (mających prowadzić do zawarcia ugody) jest zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego.

Przymusowa terapia

Naganne zachowanie biorącego w użyczenie może przemawiać za krótkim okresem wypowiedzenia umowy użyczenia. Państwo prawdopodobnie woleliby uniknąć angażowania się w potencjalny proces terapeutyczny owego pana; na wszelki wypadek jednak sygnalizuję to, że ustawodawca przewidział możność terapii wbrew woli adresata terapii – w związku z alkoholizmem chodzi o przepisy ustawy o wychowaniu w trzeźwości…, zaś w odniesieniu do poważnych zaburzeń psychicznych – przymusowe leczenie przewidziano w ustawie o ochronie zdrowia psychicznego.