Jak nabyć jezioro dzierżawione od Skarbu Państwa, zasiedzenie czy kupno?

Posiadanie zależne, m.in. dzierżawa – niemożność zasiedzenia

Jezioro Pan dzierżawi, zaś posiadanie jakichkolwiek gruntów na mocy zawartej umowy dzierżawy, która nie wygasła, jest posiadaniem zależnym (nie samoistnym), a takie wyklucza zasiedzenie nieruchomości. Posiadacz zależny nie zachowuje się bowiem jak właściciel, z uwagi na ciążący na nim obowiązek świadczenia czegoś w zamian za użytkowane grunty. Zgodnie zaś z art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.} tylko posiadanie samoistne daje prawo ubiegania się o zasiedzenie. Posiadanie zależne (a takim jest dzierżawa, najem, użyczenie) wyklucza zasiedzenie. Nie ma więc prawnej możliwości, aby pozostawanie w stosunku dzierżawy przez minimum 30 lat uprawniało do nabycia prawa własności przez zasiedzenie.

Warunki sprzedaż gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi Skarbu Państwa

Co do sprzedaży – Skarb Państwa posiada tzw. prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo to wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Zgodnie z art. 217 ustawy – Prawo wodne:

1. Prawo do zbywania gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa przysługuje ministrowi właściwemu do spraw gospodarki wodnej.

2. Prawo, o którym mowa w ust. 1, nie dotyczy gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa znajdujących się w granicach parku narodowego.

3. Minister właściwy do spraw gospodarki wodnej zbywa grunty, o których mowa w ust. 1, po cenie nie niższej niż ich wartość rynkowa, określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

4. Zbycie, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić z inicjatywy ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej albo na wniosek właściwego starosty.

5. Grunty, o których mowa w ust. 1, są zbywane w drodze przetargu ustnego albo pisemnego. O formie przetargu decyduje minister właściwy do spraw gospodarki wodnej.

6. Przetarg przeprowadza komisja przetargowa powoływana odpowiednio przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej albo starostę.

7. Uczestnik przetargu może w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego albo doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu odpowiednio do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej albo do starosty.

8. Jeżeli osoba, której ofertę wybrano w przetargu, nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i terminie podanych w zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 15, można odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu.

9. Minister właściwy do spraw gospodarki wodnej może zbyć grunty, o których mowa w ust. 1, w trybie bezprzetargowym na rzecz jednostek samorządu terytorialnego lub w przypadku wystąpienia przesłanki, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

10. Wniosek, o którym mowa w ust. 4, zawiera:

1) podstawę prawną wystąpienia;

2) przedmiot zbycia z wyszczególnieniem danych ewidencyjnych;

3) sposób zbycia obejmujący proponowaną formę przetargu;

4) uzasadnienie gospodarcze zamierzonej czynności prawnej z punktu widzenia interesu Skarbu Państwa;

5) wartość rynkową przedmiotu zbycia.

11. Minister właściwy do spraw gospodarki wodnej udziela staroście pełnomocnictwa do jego reprezentowania w czynnościach polegających na wszczęciu i przeprowadzeniu procedury przetargowej.

12. Minister właściwy do spraw gospodarki wodnej może udzielić staroście odrębnego pełnomocnictwa do zbycia gruntów, o których mowa w ust. 1.

13. Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

14. Sprzedaż, o której mowa w ust. 13, może nastąpić, jeżeli starosta nie wykona prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.

15. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest obowiązany do zawiadomienia starosty o treści tej umowy.

16. Starosta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia, w formie aktu notarialnego, u notariusza, o którym mowa w ust. 15. Jeżeli złożenie oświadczenia u tego notariusza jest niemożliwe lub napotyka poważne trudności, oświadczenie może być złożone u innego notariusza.

17. Z chwilą złożenia oświadczenia nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa. Starosta wysyła sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu art. 3 pkt 12 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej starostwa powiatowego. Uważa się, że sprzedający zapoznał się z treścią oświadczenia starosty o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej starostwa powiatowego.

18. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

19. Wpływy z tytułu zbywania gruntów, o których mowa w ust. 1, stanowią dochód budżetu państwa.

20. Starosta realizuje zadania, o których mowa w ust. 11-14, 16 i 17, jako zadania z zakresu administracji rządowej.

21. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia:

1) sposób przeprowadzania przetargów na zbycie gruntów, o których mowa w ust. 1,

2) sposób określania wysokości wadium oraz terminy i formy jego wnoszenia i zwrotu,

3) sposób i terminy ogłaszania przetargu oraz treść ogłoszenia o przetargu,

4) sposób powoływania i działania komisji przetargowej,

5) sposób sporządzania oraz treść protokołu z przeprowadzonego przetargu,

6) sposób postępowania w przypadku zaskarżenia przetargu
– kierując się koniecznością zapewnienia jawności i jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału w przetargu oraz uzyskania najkorzystniejszego wyniku przetargu.

Jeśli zatem starosta nie korzysta z prawa pierwokupu, to zbycie może nastąpić w formie przetargu w wyżej wymienionym trybie.

Wymóg pozyskania zgody od rolników – z czego wynika?

W opisywanym przypadku nie jest dla mnie jasne, dlaczego konieczna jest zgoda innych rolników. Przypuszczam, że są również dzierżawcami, a jako że wody podzielić się nie da, starosta wymaga ich zgody na sprzedaż. To jednak tylko moje domniemanie, musi Pan ustalić ze starostwem, dlaczego wymaga zgody rolników na zorganizowanie sprzedaży w drodze przetargu zgodnie z cytowanym art. 217 Prawa wodnego. Być może mają oni zagwarantowany jakiś pierwokup, a może właśnie są współdzierżawcami. Może też być tak, że oni są wraz ze starostwem współwłaścicielami i dlatego niezbędna jest ich zgoda na sprzedaż i w ogóle zorganizowanie przetargu na sprzedaż, bo to czynność przekraczająca zwykły zarząd i wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w jej braku tylko współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.), czyli Pan jako potencjalny nabywca nie ma żadnego roszczenia, by przymusić do dokonania na Pana rzecz sprzedaży wbrew wymaganej ustawowo zgodzie.

Zakup jeziora w trybie art. 217 albo w trybie bezprzetargowym

Tak więc w Pana przypadku zasiedzenie wyklucza dzierżawa. Pozostaje więc tylko tryb z 217 Prawa wodnego – czyli przetarg na wniosek starosty (ministra ds. gospodarki) lub bezprzetargowo w przypadku wystąpienia przesłanki, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Innego rozwiązania nie widzę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741