Jak kupić nieruchomość gdy mam komornika?

Działanie komornika zgodne z tytułem wykonawczym

Na samym wstępie należy wskazać, iż komornik prowadzi swoje postępowania egzekucyjne w oparciu o tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym zaś jest m.in. wyrok sądu / nakaz zapłaty / nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym, który został przez sąd zaopatrzony w klauzulę wykonalności celem skierowania egzekucji świadczenia do organu egzekucyjnego, jakim jest komornik. Komornik otrzymuje od wierzyciela wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z oryginałem tytułu wykonawczego i tylko na tej podstawie może wszcząć i prowadzić egzekucję. Zgodnie z treścią art. 804 Kodeksu postępowania cywilnego komornik nie jest organem uprawnionym do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Komornik jest jedynie organem wykonawczym, który został wyposażony w narzędzia za pomocą których egzekwuje należności na rzecz wierzyciela. Jednakże komornik jest zobligowany do działania w granicach prawa, a więc również w granicach wyznaczanych przez tytuł wykonawczy oraz precyzyjny wniosek wierzyciela.

Zgodnie z treścią art. 805 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Przy pierwszej czynności egzekucyjnej doręcza się dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji oraz z pouczeniem o możliwości, terminie i sposobie wniesienia środka zaskarżenia na postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności, a także sporządzony przez organ egzekucyjny odpis tytułu wykonawczego albo zweryfikowanego przez komornika dokumentu, o którym mowa w art. 797 § 3.

§ 1¹. Jeżeli podstawę egzekucji stanowi tytuł wykonawczy w postaci zaopatrzonego w klauzulę wykonalności wyroku zaocznego lub nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu nakazowym, upominawczym albo elektronicznym postępowaniu upominawczym, komornik poucza dłużnika również o treści art. 139 § 1 i 5, art. 168, art. 172, art. 8203 § 1 i 2 i art. 825 pkt 2, a także stosownie do orzeczenia stanowiącego tytuł egzekucyjny o treści art. 344, art. 346, art. 492 § 3, art. 493 i art. 503 albo art. 50535.

§ 2. Na żądanie dłużnika komornik powinien okazać mu tytuł wykonawczy w oryginale”.

Nabycie nieruchomości dla niepełnoletniego dziecka

Zamierza Pan kupić nieruchomość, wskazać należy jednak, że może to być problematyczne, gdyż ta z uwagi na swój wiek ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

W orzecznictwie przyjmuje się, że odpłatne nabycie przez dziecko składnika majątkowego o znacznej wartości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jest to jednak kwestia sporna i w literaturze pojawiają się różne stanowiska.

Zdarza się często, że rodzice kupują dla małoletniego dziecka nieruchomość za własne pieniądze, przy czym czynność ta dokonywana jest w formie jednego aktu notarialnego, w którym jako strony dokonujące czynności figurują sprzedawca i dziecko reprezentowane przez rodziców. Powstaje w związku z tym wątpliwość, czy do takiej czynności prawnej potrzebne jest uprzednie zezwolenie sądu opiekuńczego. Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że chodzi tu zawsze o czynność o charakterze odpłatnym, której stroną jest małoletni, a ze względu na przedmiot (nieruchomość) – przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to jednak należy uznać za prawidłową praktykę biur notarialnych i sadów, które nie uważają tej czynności za przekraczającą zakres zwykłego zarządu, traktując ją analogicznie jako darowiznę.

Darowizna nieruchomości na rzecz córki

Pan może kupić tę nieruchomość na siebie i następnie ewentualnie darować ją córce, ale wtedy trzeba pamiętać o konsekwencjach. Darowizna nieruchomości (tak jak w Pana przypadku) jest jednak wyjątkiem, bowiem w każdym przypadku wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego. Wizyta u notariusza zwalnia podatników z obowiązku zgłoszenia darowizny nieruchomości do urzędu skarbowego, ponieważ obowiązek przechodzi w tej sytuacji na notariusza. Dodatkowo, bezpośrednio u notariusza można dokonać wszystkich innych ważnych czynności takich jak dokonanie zmian w księdze wieczystej, a dokładniej dokonania wpisów w dziale II księgi wieczystej lub jej założenie w przypadku gdy nigdy nie była założona. W tym miejscu należy również pamiętać o kwestii podatkowej. Darowizna na ogół opodatkowana jest podatkiem od spadków i darowizn, w której możemy wyróżnić 3 grupy podatkowe. W każdej z tych grup określona jest kwota wolna od podatku, do wysokości której podatnicy są zwolnieni z płacenia podatku do urzędu skarbowego. Pan, dokonując darowizny nieruchomości na rzecz swojej córki, zalicza się do I grupy podatkowej. W I grupie podatkowej kwota wolna od podatku wynosi 9637 zł. Jednak istnieje tutaj jedynie obowiązek zgłoszenia, zaś podatek nie będzie konieczny.

Możliwość złożenia skargi pauliańskiej przez wierzyciela

Jednakże musi Pan również pamiętać o możliwości cofnięcia niekorzystnych dla wierzyciela czynności. W polskim prawie w dalszym ciągu istnieje instytucja skargi pauliańskiej. Instytucja ta regulowana przez art. 527 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Wobec tego należy mieć na uwadze, że wszelkie czynności opisane powyżej, tj. przepisanie majątku, w tym nieruchomości na inną osobę, głównie bezpłatnie na dzieci, mogą być uznane za nieskuteczne względem wierzyciela. Skarga pauliańska wymaga skierowana do sądu powództwa jednakże jest to częsty sposób reakcji wierzyciela na uszczuplanie majątku przez dłużnika. Aby wierzyciel nie mógł podważyć ww. czynności, należy ich dokonać przed zaciągnięciem zobowiązań. Przekazywanie części składowych swojego majątku po powstaniu zobowiązania, np. zaciągnięciu kredytu może powodować, że czynność zostanie uznana przez Sąd jako czynność pozorna, wobec tego sąd wyda wyrok uznający czynność za bezskuteczną względem wierzyciela, a co za tym idzie komornik będzie mógł prowadzić postępowanie egzekucyjne przeciwko Pańskiej córce, w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, nawet gdy jest ona niepełnoletnia. Nie ma innej możliwości niestety.

Podsumowując, nie ma innej możliwości jak spróbowanie ustalenia, czy i który notariusz zezwoli Panu na taką czynność i spróbuje Pan zakupić za swoje środki nieruchomość na rzecz córki, aby w ten sposób uniknąć darowizny, którą to może cofnąć wierzyciel.