Jak korzystnie przepisać nieruchomość w rodzinie, unikając ryzyka zachowku – zniesienie współwłasności, umowa dożywocia

Zniesienie współwłasności ze spłatą

Tata i siostry powinni najpierw przeprowadzić postępowanie spadkowe po bracie (być może już jest przeprowadzone). Następnie, gdy już wszystko będzie załatwione, proponuję następującą kolejność:

Art. 210. Kodeksu cywilnego (K.c.): § 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Art. 211. K.c.: Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Art. 212. K.c.: § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Odnosząc te przepisy do sytuacji w Pani rodzinie, należałoby wnioskować o przyznanie własności nieruchomości tacie poprzez obowiązek spłaty na rzecz sióstr. Wniosek o zniesienie współwłasności można złożyć w sadzie – co będzie tańsze, ale będzie dłużej trwało. Jest też opcja droższa, ale szybsza, czyli załatwienie tego u notariusza. Jeśli tata i jego siostry będą zgodne co do załatwienia w ten sposób sprawy – czyli przyznania nieruchomości tacie z obowiązkiem spłaty sióstr, notariusz może spisać miedzy nimi taką umowę i sprawa będzie załatwiona.

Po zniesieniu współwłasności tata będzie mógł samodzielnie dysponować nieruchomością i przepisać ją na Panią.

Zalety umowy dożywocia

W następnym kroku zalecałabym zawarcie między Panią a tatą umowy dożywocia, reguluje ją art. 908 K.c.:

Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Nie proponuję umowy darowizny pomiędzy Państwem, gdyż różnica między darowizną a dożywociem jest taka, że darowizna to podarowanie komuś czegoś. Dożywocie zaś to podarowanie nieruchomości, ale w zamian za dożywotnią opiekę. Ta różnica w tym przypadku jest bardzo istotna, bo od umowy darowizny można się domagać zachowku. Z uwagi zaś na charakter dożywocia (czyli coś za coś) od takiej umowy nie można się domagać zachowku, przedmiot umowy dożywocia nie wchodzi w skład masy spadkowej.

Oznacza to, że jeśli tata przekaże Pani własność nieruchomości w umowie dożywocia (którą należy zawrzeć przed notariuszem), to po śmierci taty Pani brat nie będzie się mógł domagać od Pani zachowku od części własności tej nieruchomości.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93