Jak dodać partnera jako współwłaściciela działki i nie przepłacić, wydatki na remont, podatek, co można odliczyć?

Sprzedaż udziału w nieruchomości partnerce – skutki podatkowe

Skoro nie są Państwo małżeństwem, doprowadzenie do tego, abyście obydwoje byli współwłaścicielami działki, możliwe jest w drodze sprzedaży. Udziały byłyby majątkiem własnym każdego współwłaściciela.

Przy sprzedaży udziału w działce narzeczony płaciłby podatek od dochodu, a nie od całej kwoty z tytułu zbycia. Według ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawy PIT”):

Art. 30e. 1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

Kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych odpłatnie są:

1. udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
2. powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośredników. To oznaczałoby, że wydatkami uwzględnianymi jako koszty przy zbyciu udziału 1/2 na rzecz Pani byłyby:

1. wydatki na zapłatę ceny,
2. wydatki na wynagrodzenie notariusza,
3. wydatki na prowizje pośrednika,
4. wydatki na zapłatę PCC przy zakupie,
5. wydatki na nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Cena sprzedaży stanowiłaby przychód ze zbycia udziału (np.: 150 000 zł). Sprzedaż to, co do zasady, przychód podlegający opodatkowaniu PIT. Chyba że byłby zwolniony z podatku lub nie podlegał ustawie PIT. W przedmiotowej sprawie doszłoby do odpłatnej sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia. Nie ma zwolnienia z podatku.

Wydatkami uwzględnianymi jako koszty nabycia (wytworzenia) przy zbyciu udziału 1/2 na Pani rzecz byłaby suma kwot przy nabyciu zbywanego udziału w całej nieruchomości to np.: 130 000. Różnica – dochód do opodatkowania w wysokości 20 000, przy stawce 19% podatek to 3800 zł.

Zwolnienie przedmiotowe w podatku dochodowym

Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, czyli cele mieszkaniowe

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT. Wskazać należy, że zawarte w tym przepisie wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw, jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Istotne jest również, aby kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby z umowy kredytu bankowego wynikało, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca, przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, wspomniane zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Dokumentowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe

Ustawa PIT nie wskazuje, w jaki sposób podatnik powinien udokumentować wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. Z tego powodu zastosować trzeba przepisy Ordynacji podatkowej, według której jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

„(…) w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne”, ponieważ „organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów, z których będzie wynikało kiedy, przez kogo i na co wydatki zostały poniesione” (interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.669.2020.1.AK2).

W interpretacji 0114-KDIP3-1.4011.388.2019.2.KP) z dnia 13 września 2019 r. fiskus uznał, że dokumentami mogą (…) być również – umowa z wykonawcą na prace budowlane oraz potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie – o ile z dokumentów tych jednoznacznie wynika kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.

Kredyt jako wydatek na własne cele mieszkaniowe

Powołane wyżej regulacje prawne jednoznacznie stanowią, że skoro kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są m.in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania, to wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie remontu tej nieruchomości nie może być ponownie uwzględniony przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, wydatki – na spłatę tej części kredytu, która uwzględniona została w kosztach uzyskania przychodu w postaci sfinansowanych z tego kredytu wydatków na zakup lub remont nieruchomości, jako nakłady poczynione na tą nieruchomość – nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy PIT.

Wobec powyższego wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę zapłatę ceny nabycia raz na spłatę kredytu zaciągniętego na jej remont, w sytuacji gdy wydatki na ten cel zaliczone zostały do kosztów uzyskania przychodu, nie uprawnia do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Przykład z interpretacji indywidualnej:

Interpretacja indywidualna (znak: 0115-KDIT2.4011.873.2020.1.KC) wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w dniu 9 marca 2021 r.: „spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma wydatek na nabycie nieruchomości, jako koszt uzyskania przychodu (…). Przepis ten zapobiega więc sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczyłby ten sam wydatek – raz zaliczając wydatek na nabycie nieruchomości w koszty uzyskania przychodu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu którym sfinansował ten właśnie cel”

Katalog wydatków uznawanych za realizujące własny cel mieszkaniowy

Jak wskazuje ustawa PIT – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Wg ustawy PIT za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się także wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a.

Cele remontowe

Cele remontowe są w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe.

W opisanym przypadku wydatki musiałyby być dokonane przez partnera, albowiem to on uzyska przychód oraz korzystałby ze zwolnienia. Jak wskazuje ustawa:

Na własne cele mieszkaniowe nie jest przeznaczany tylko podatek, ale cała kwota uzyskana ze sprzedaży. A od tego, w jakim stopniu została wydatkowana, zależy w jakim stopniu dochód jest zwolniony z podatku. Oto przykład:

• Przychód – 100
• koszty – 80,
• dochód – 20
• podatek – 3,8 od dochodu.

Zwolnienie – dla skorzystania z ulgi w 100% konieczne jest wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe całej uzyskanej ceny ze sprzedaży (przychodu).

• Przychód- 100
• wydatki na własne cele mieszkaniowe – 80
• udział wydatków w przychodzie - 80%
• dochód zwolniony w 80% – czyli kwota zwolniona we wskazanym przykładzie wynosiłaby 16 (20*80%).
• Do opodatkowania zostałoby tylko 4.

Remont i wydatki remontowe

W świetle przepisu art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96, stwierdzając, iż „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż wydatki określone mianem wydatków remontowych stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.

W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu (0115-KDIT2.4011.763.2020.2 z dnia 4 lutego 2021 r.).

Za wydatki poniesione na wykończenie, remont budynku mieszkalnego można uznać:

1. wydatki poniesione na położenie np.: w kuchni lub łazience płytek ceramicznych i gresu na podłodze lub na ścianach, wykonanie niezbędnych instalacji oraz wyposażenie instalacji wody w wannę, zlew i umywalkę wraz z baterią zlewową i umywalkową, bojler i piec grzewczy jako elementów domowej instalacji ciepłej wody użytkowej i grzewczej,
2. zakup grzejników, które stanowią część instalacji grzewczej
3. zakup sygnalizatora czadu oraz zakup i montaż wentylatorów (kratek wentylacyjnych) – dotyczy urządzeń, które stanowią elementy techniczne budynku lub elementy instalacji znajdujących się w budynku (np. alarmowej, wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacyjnej, elektrycznej itp.)
4. wydatki związane z nabyciem materiałów i usług w celu remontu domu zostaną poniesione i wykorzystane nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego,
5. wydatki związane z wymianą oświetlenia w remontowanym domu,
6. wymianę podłóg, a więc związany z tym zakup płytek, fug, wykładzin (stałych wykładzin klejonych, związanych w sposób trwały z podłogą), materiałów do ich montażu (klei, pianek), usługę montażu wykładzin;
7. odnowienie pomieszczeń – naprawę ubytków, malowanie, położenie tapet, zakup cegieł, gipsu, gruntu, gładzi, zaprawy murarskiej, farb, klejów, tapet, foli izolacyjnych, listew przypodłogowych, listew przysufitowych, profili, a także usług remontowo-budowlanych;
8. remont łazienek – ich przebudowa, zakup i położenie płytek, zakup i instalację tzw. białego montażu (wanny, prysznica, baterii, umywalki), zakup materiałów takich jak fugi, silikony, grunt, profile, uszczelki, folie uszczelniające, układ wyrównujący do płytek;
9. remont instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz gazowo-cieplnej, polegający na zakupie usług remontowych, a także rur, zaworów, reduktorów, złączek, materiałów uszczelniających, grzejników i innych elementów instalacji, które to grzejniki stanowią część instalacji grzewczej, zakup i montaż wentylatorów (kratki wentylacyjne) oraz sygnalizatora czadu, które to stanowią części techniczne budynku lub instalacji się w nim znajdującej;
10. wymianę okien i parapetów, drzwi PCV, co wiązało się z zakupem okien, parapetów, drzwi PCV i usług ich montażu;
11. wymianę drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, co polegało na zakupie drzwi, ościeżnic i ich elementów, zakupie usługi montażowej;
12. modernizację elementów instalacji elektrycznej – zakup i wymiana gniazdek elektrycznych;
13. odnowienie kuchni – zakup zlewozmywaka, dozownika, syfonu, baterii,
14. instalację klimatyzacji oraz związany z tym remont dachu;
15. usługi transportowe,
16. zakup i montaż zabudów meblowych (mebli pod wymiar) w przedpokoju, pokoju, garderobie, które to zabudowy będą trwale połączone z obiektem (ścianami budynku).
17. zakupu i montażu sprzętu AGD.

Oczywiście na wszystko muszą być faktury VAT.

Jakich wydatków na remont fiskus nie uznaje?

Według fiskusa wydatkiem na remont zakupionej nieruchomości nie będzie:

• „zakup lamp oświetleniowych niewbudowanych na stałe w zabudowę ścian i sufitów (żyrandole, lampy sufitowe)”, ponieważ „są to bowiem wydatki na wyposażenie tego lokalu” – interpretacja indywidualna (znak: 0115-KDIT2.4011.763.2020.2) z dnia 4 lutego 2021 ,co jest sprzeczne z interpretacją MF( o której mowa później),
• zakup „sprzętu AGD (w tym lodówko-zamrażarki, zmywarki, pralki, bowiem co do zasady tego rodzaju wydatki nie stanowią wydatku na własne cele mieszkaniowe. Przy zakupie sprzętu AGD, nawet montowanego w zabudowie, nie występuje kluczowa przesłanka trwałego połączenia z elementami konstrukcyjnymi budynku, decydująca o tym, czy mamy do czynienia z wydatkami na remont (…)” – interpretacja indywidualna (znak: 0115-KDIT2.4011.736.2020.2.MM) z dnia 25 stycznia 2021 r., co jest sprzeczne z interpretacją MF,
• „zakup: sprzętu, narzędzi i materiałów służących do przeprowadzenia remontu, tj.: folii strech, zestawu do lakieru, drabiny, folii malarskiej, wałka z rączką, wiertła do szkła, wiertła, papierów ściernych, piły kabłąkowej, ściągacza izolacyjnego, tektury budowlanej, krzyżyków do glazury, brzeszczotu, poziomicy, kątownika, klinów montażowych, szpachelki (…)”– interpretacja indywidualna jw.,
• wydatek na „wykonanie nawierzchni utwardzonej z płyt chodnikowych lub kostki brukowej”, gdyż „związany jest (…) z zagospodarowaniem terenu wokół budynku, a nie jego wykończeniem, i jako taki nie może być traktowany na równi z wydatkami na remont własnego domu” – interpretacja indywidualna (znak: 0113-KDIPT2-2.4011.953.2020.2.SR) z dnia 25 lutego 2021 r.,
• „usługi architekta dotyczące prac związanych z wyposażeniem lokalu, tj. doborem mebli i dodatków” – interpretacja indywidualna (znak: 0114-KDWP.4011.53.2020.3.KP) z dnia 28 sierpnia 2020 r.,
• „koszt usług porządkowych – utylizację odpadów oraz wywóz gruzu (…) gdyż nie jest to budowa domu, przebudowa czy też remont jego elementów, lecz zagospodarowanie terenu wokół budynku” – interpretacja indywidualna (znak: 0112-KDIL3-2.4011.267.2019.3.AK) z dnia 5 listopada 2019 r.

Jak wskazuje interpretacja ogólna Ministra Finansów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych należy uznać, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f) mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414