Jak długo sprzedający jest związany umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna uregulowana w Kodeksie cywilnym

Na wstępie zaznaczam, że udzielam odpowiedzi nie znając zapisów umowy przedwstępnej –treść tej umowy jest istotna i może zmieniać przedstawioną interpretację.

Kwestie umowy przedwstępnej regulują przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) – art. 389 i 390, których brzmienie jest następujące:

„Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.”

„Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

Umowa przedwstępna bez terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

Zatem dla naszych rozważań pozostaje istotne, czy w umowie przedwstępnej określili Państwo termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli taki termin nie został określony, a żadna ze stron nie wyznaczyła drugiej stronie (poprzez złożone oświadczenie) terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. umowa przedwstępna nie wiąże). U Państwa upłynął rok od zawarcia umowy przedwstępnej, stąd też jeśli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a żadna ze stron nie wzywała drugiej do zawarcia w określonym terminie tej umowy, kupujący nie może już żądać od Pana zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc także sprzedaży po cenie określonej w tej umowie). Nie może też dochodzić innych roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej.

Inny stan następuje, jeśli w samej umowie przedwstępnej określono termin jej zawarcia. W takim wypadku, jeśli ten termin jeszcze nie upłynął, wiążą Państwa postanowienia umowy przyrzeczonej (w tym co do określonej ceny). Jeśliby umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, gdyby Pan nie chciał już zawrzeć umowy przyrzeczonej, druga strona mogłaby dochodzić jej zawarcia przed sądem (po cenie z umowy przedwstępnej).

Odszkodowanie za niezawarcie umowy przyrzeczonej

Jeśli jednak umowa przedwstępna jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, druga strona mogłaby dochodzić tylko odszkodowania w ramach – jak to się określa w doktrynie –ujemnego interesu kontraktowego (tj. kosztów kontraktowania, negocjacji, dojazdów itd.).

„Odszkodowanie obejmuje stratę (damnum emergens), czyli wszystkie koszty, jakie poszkodowany poniósł w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (np. wydatki na przejazd, na sporządzenie umowy przedwstępnej, na uzyskanie niezbędnych dokumentów, podatek od czynności cywilnoprawnych), oraz koszty, jakie poszkodowany poniósł w związku z podjętymi przygotowaniami do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie uwzględnia ono natomiast kosztów poniesionych w związku z przygotowaniami poszkodowanego do spełnienia świadczenia wynikającego z umowy przyrzeczonej ani utraconych korzyści spowodowanych jej niewykonaniem. Odszkodowanie obok straty obejmuje również utracone korzyści (lucrum cessans), np. zarobek utracony wskutek prowadzenia negocjacji w celu zawarcia umowy przyrzeczonej” (red. M. Fras, Komentarz do art. 390 K.c., Lex).

Roszczenie o odszkodowanie ulega przedawnieniu z upływem jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej

Tym samym, jeśli wartość działki znacznie wzrosła, a umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, może dla Pana być bardziej opłacalne uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeśli umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, a druga strona dochodziłaby jej zawarcia (może to czynić w terminie 1 roku od terminu zawarcia z umowy przedwstępnej), można by próbować wnosić o zmianę ceny na podstawie nadzwyczajnej zmiany stosunków – inflacja i wzrost cen, o czym stanowi art. 357¹ § 1 K.c.:

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”

Odstąpienie od umowy przyrzeczonej

Jeśli termin zawarcia umowy przyrzeczonej już upłynął, ale nie przedawniło się roszczenie o jej zawarcie (tj. nie upłynął rok od terminu wyznaczonego na jej zawarcie w umowie przedwstępnej), może Pan odstąpić od umowy po uprzednim wezwaniu do wykonania umowy (chyba że umowa przedwstępna określała prawo odstąpienia bez wezwania). W takim wypadku – skoro to druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, nie będzie jej przysługiwało odszkodowanie. Może Pan także poczekać, aby rok upłynął – być może druga strona nie podejmie żadnych działań. Zgodnie z art. 491 i 492 K.c.:

„Art. 491. § 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

§ 2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.”

„Art. 492. Jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.”

„W orzecznictwie wyrażano też pogląd, że bezskuteczny upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego z umowy przedwstępnej, lecz łączy się z powstaniem skutków przewidzianych w art. 390 K.c., a także w przepisach ogólnych Kodeksu cywilnego o niewykonaniu zobowiązań (tak orzeczenie SA w Krakowie z dnia 17 stycznia 1995 r., I ACr 685/94, TPP 2001, nr 2, s. 127 i n., i wyrok SN z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 471/02, LEX nr 175973, z glosą J. Grykiela, Rejent 2008, nr 3, s. 123). Jednakże w doktrynie wyrażono także pogląd odmienny, zgodnie z którym realizacja odszkodowania „jest zależna jedynie od wykazania przez uprawnionego poniesienia szkody” (tak W. Czachórski, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009, s. 180), chociaż nie wyjaśnia się przy tym, z jakiej przyczyny miałby nie wchodzić tu w zastosowanie art. 471 K.c., dający możliwość ekskulpacji” (red. J. Gudowski, Komentarz do art. 390 K.c., Lex).