Sprzedaż mieszkania poniżej ceny rynkowej a podatek
Z uwagi na zasadę swobody umów Pani matka – jako właściciel – może w dowolny sposób rozporządzić nieruchomością, a więc również może sprzedać nieruchomość poniżej ceny rynkowej. Należy jednak mieć na uwadze, że prawo podatkowe jest autonomiczne względem prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy PIT „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej”.
W myśl art. 19 ust. 3 ustawy PIT „wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”.
„Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający” (art. 19 ust. 4 ustawy PIT).
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Dochód do opodatkowania
W rezultacie matka może sprzedać mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Organ podatkowy nie jest w tym przypadku władny nakazać Pani „dopłacić” matce do ustalonej ceny sprzedaży, tak aby odpowiadała wartości rynkowej. Natomiast organ podatkowy jest w pełni uprawniony do uznania, że kwotą przychodu ze sprzedaży jest kwota odpowiadająca wartości rynkowej, a nie ustalona w umowie cena. Przykładowo zatem, jeżeli matka kupi mieszkanie za 1 000 000 zł, po roku wartość rynkowa mieszkania będzie wynosić 1 200 000 zł, a sprzeda je Pani za 550 000 zł, to dla fiskusa:
- przychód będzie wynosił 1 200 000 zł,
- koszt zakupu 1 000 000 zł,
- dochód do opodatkowania to 200 000 zł.
W tym przypadku nie ma znaczenia, że matka otrzyma jedynie 550 000 zł, ponieważ reguła, zgodnie z którą przychodem są kwoty otrzymane, nie ma zastosowania w tych wypadkach, o których mowa w art. 19 ustawy PIT.
Artykuł 11 ust. 1 ustawy PIT „Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14–15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”.[PRZYCISK-2]
Przykłady
Zakup mieszkania przez syna od ojca Pan Jan zdecydował się sprzedać swoje mieszkanie swojemu synowi, Adamowi, za kwotę 300 000 zł, mimo że jego rynkowa wartość wynosiła 500 000 zł. Urząd skarbowy uznał, że sprzedaż za tak niską cenę wymaga wyjaśnienia. Po przeprowadzeniu analizy, uznano wartość rynkową jako podstawę do opodatkowania. W rezultacie pan Jan musiał zapłacić podatek od różnicy między wartością rynkową a ceną zakupu, mimo że realnie otrzymał niższą kwotę.
Przepisanie mieszkania matki na córkę Pani Maria, będąc właścicielką mieszkania od 10 lat, postanowiła sprzedać je swojej córce za 200 000 zł, mimo że rynkowa wartość wynosiła 400 000 zł. Ze względu na długi okres posiadania nieruchomości, pani Maria nie musiała płacić podatku od sprzedaży. Jednakże urząd skarbowy uznał, że wartość rynkowa powinna zostać wzięta pod uwagę i naliczył podatek od różnicy między wartością rynkową a ceną sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania na krótko po zakupie Pan Krzysztof kupił mieszkanie za 800 000 zł, a po dwóch latach sprzedał je swojemu bratu za 600 000 zł. Wartość rynkowa mieszkania w momencie sprzedaży wynosiła jednak 900 000 zł. Urząd skarbowy obliczył dochód do opodatkowania jako różnicę między ceną zakupu a wartością rynkową, co skutkowało naliczeniem podatku od kwoty 100 000 zł, mimo że pan Krzysztof sprzedał mieszkanie za niższą kwotę.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania przez rodzica dziecku po cenie znacznie odbiegającej od wartości rynkowej może wiązać się z dodatkowymi zobowiązaniami podatkowymi. Organy podatkowe mogą uznać wartość rynkową nieruchomości za podstawę do opodatkowania, niezależnie od rzeczywistej ceny transakcji. Warto więc dokładnie rozważyć konsekwencje podatkowe przed dokonaniem takiej transakcji.
Oferta porad prawnych
Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online oraz usług pisania pism, aby mieć pewność, że Twoje transakcje nieruchomościowe są zgodne z prawem i bezpieczne podatkowo. Z nami szybko i wygodnie rozwiążesz wszelkie wątpliwości prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nota obciążeniowa
