Hotel w bloku mieszkalnym

Apartament hotelowy w bloku mieszkalnym

Ustosunkowując się do zadanego przez Panią pytania dotyczącego istnienia apartamentu hotelowego w bloku mieszkalnym, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania wynika, że zakupiła Pani mieszkanie (apartament) w bloku mieszkalnym na zamkniętym osiedlu. Nad Pani mieszkaniem znajduje się apartament, w którym permanentnie w weekendy odbywają się całonocne, bardzo głośne spotkania towarzyskie. Zarząd nad nieruchomością sprawuje wspólnota mieszkaniowa.

Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 144 K.c., zgodnie z którym: „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Zakłócanie spokoju przez osoby wynajmujące apartament w bloku mieszkalnym

Wskazać należy na możliwość wystąpienia przez Panią do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., o którym mowa wyżej. Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Wyraźnie podkreślić należy, że ustawodawca posługuje się spójnikiem „i”. Konieczne jest zatem wykazanie, że działania sąsiadów z apartamentu znajdującego się nad Pani mieszkaniem winno być oceniane z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Z treści Pani pytania wynika, że mieszkanie znajduje się na osiedlu dozorowanym, a to z kolei powoduje, iż podstawowym celem społeczno-gospodarczym jest cel mieszkaniowy. Zgodzić należy się ze wskazaniem, że celowi mieszkaniowemu towarzyszą spotkania towarzyskie, ale podkreślić należy, iż powinny one mieć swoje granice.

„Nie są objęte zakazem zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku, okolicy i stosunkach. Dopiero przekroczenie miary tych »normalnych« zakłóceń objęte jest hipotezą art. 144. Ujął to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14 listopada 1962 r., III CR 66/62 (OSNCP 2/64, poz. 28) – na tle poprzedniego stanu prawnego – w słowach: »Prawidłowa wykładnia art. 31 pr. rzecz. (obecnie art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą – przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę«”¹.

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę

Spotkania towarzyskie nie mogą być jednak coweekendowym zwyczajem i nie mogą być traktowane jako uciążliwości dopuszczalne. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także ze stosunków miejscowych.

Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel nieruchomości lokalowej może, w dopuszczalnych przez prawo granicach, dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Jak udowodnić że zachowanie sąsiada przekracza przeciętną miarę

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego to na Pani i drugim współwłaścicielu (pisze Pani bowiem „kupiliśmy”) jako na powódce (powodach) będzie ciążył ciężar udowodnienia, że zachowanie sąsiadów przekracza przeciętną miarę. Dla celów dowodowych zasadne byłoby nagrywanie hałasów dobiegających z nieruchomości sąsiedniej. Nadto w razie naruszenia ciszy nocnej proszę poinformować o hałasach ochronę osiedla oraz policję. Wszystkie notatki urzędowe oraz zgłoszenia naruszenia prawa własności będą mogły być wykorzystane w sprawie o naruszenie własności, immisje.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) SN trafnie uznał, że: „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c.

W świetle powyższych informacji należy stwierdzić, że takie zjawisko, jak uciążliwy hałas, można uznać jako immisje. W przedmiotowej sprawie przysługiwałoby Pani powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z nim: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu może Pani spróbować wystąpić do sądu cywilnego z żądaniem zaniechania naruszeń (wytwarzania immisji) przez uciążliwego sąsiada.

Zanim jednak powództwo takie zostanie wytoczone, należałoby powiadomić wspólnotę mieszkaniową (zarząd) i wystosować do hotelu wezwanie do zaprzestania naruszania Państwa prawa własności ze wskazaniem na art. 144 K.c. i art. 222 K.c.

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism procesowych (np. pozew o naruszenie posiadania, wezwanie do zaprzestania naruszeń itp.), reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.

1. Rudnicki Stanisław, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wyd. 8, s. 584.