Hipoteka przymusowa na nieruchomości nałożona przez ZUS

Zaległości w ZUS i hipoteka przymusowa na nieruchomości 

Dyrektor oddziału ZUS ma ustawowy obowiązek podjąć działania mające na celu ściągnięcie zaległych należności z tytułu braku opłacania składek przez osoby zobowiązane. Należności z tytułu składek mogą być zabezpieczone na wszystkich nieruchomościach dłużnika hipoteką przymusową. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej przez ZUS jest doręczona dłużnikowi decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu braku opłacania składek.

Zgodnie z treścią art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba że przepisy kodeksu stanowią inaczej. Decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji.

Zatem decyzja administracyjna to jednostronna czynność (oświadczenie woli) z zakresu prawa administracyjnego. Decyzja administracyjna jako czynność prawna jednostronna charakteryzuje się tym, że dochodzi do skutku przez złożenie oświadczenia woli przez organ administracji publicznej. Oznacza to, że jakkolwiek strona bierze udział w procesie kształtowania treści decyzji lub nawet podjęcie decyzji jest uwarunkowane zgodą (wnioskiem) strony, to ostateczne prawnie wiążące określenie treści decyzji należy niepodzielnie do organu administracji publicznej.

W przypadku powstania zaległości składkowych ZUS – jako organ administracji publicznej – wydaje decyzję administracyjną, która w sposób szczegółowy określa wysokość powstałych zaległości na rzecz ZUS-u.

Zgodnie z treścią art. 26 ust. 3 lit. a i b ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 11, poz. 74 ze zm.) dla zabezpieczenia należności z tytułu składek Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu nieopłaconych składek na rzecz ZUS-u, o odpowiedzialności osoby trzeciej lub o odpowiedzialności następcy prawnego.

Co może być przedmiotem hipoteki przymusowej?

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

1. część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika;
2. nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka;
3. nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – w przypadku gdy dłużnikiem jest spółka.

Przedmiotem hipoteki przymusowej jest również:

1. użytkowanie wieczyste, w tym budynki i inne urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczystego;
2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego;
3. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
4. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni);
5. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Do hipoteki przymusowej stosuje się odpowiednio przepisy ustawy Ordynacja podatkowa dotyczące hipoteki przymusowej oraz przepisy ustawy o hipotece na nieruchomości (ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Na jakiej podstawie może być nałożona hipoteka przymusowa?

Zgodnie z art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka przymusowa może być uzyskana także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Zgodnie z art. 111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną.

Z powyższego wynika, że ustawodawca poprzez unormowania zawarte w art. 110 i 111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza możliwość powstania hipoteki przymusowej już w czasie trwania postępowania sądowego i po jego zakończeniu przed uprawomocnieniem się orzeczenia, by w ten sposób udaremnić dłużnikowi wyzbycie się nieruchomości. Podstawę wpisu tego rodzaju hipoteki przymusowej stanowią:

1. postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2. nieprawomocne orzeczenia, zaopatrzone w rygor natychmiastowej wykonalności;
3. postanowienia prokuratora;
4. nieostateczne decyzje oraz
5. zarządzenia zabezpieczenia wydane na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Dodać należy, że tytułem zabezpieczenia – według art. 492 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – jest też nakaz zapłaty od chwili wydania, bez nadania mu klauzuli wykonalności.

Skoro więc nakaz zapłaty zrównany jest z zarządzeniem tymczasowym, wydawanym przez sąd w postępowaniu zabezpieczającym, i jest wykonalny z mocy samej ustawy, należy stwierdzić, że – zgodnie z art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – stanowi podstawę wpisu hipoteki przymusowej.

Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2 grudnia 2003 r. (III CZP 92/03, OSNC 2005, nr 2, poz. 22), stwierdziwszy, że nieprawomocny nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym może być podstawą wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej.

Hipoteka przymusowa kaucyjna

Hipoteka wpisana na podstawie tytułów wykonawczych w rozumieniu wyżej wskazanych przepisów (art. 110 i 111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) ma charakter hipoteki przymusowej kaucyjnej, ponieważ w chwili wpisu nie wiadomo, czy wierzytelność rzeczywiście istnieje, a jeśli tak – to w jakiej wysokości. Zatem do tej hipoteki stosuje się przepisy o hipotece kaucyjnej.

Zgodnie z art. 26 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych ZUS jest organem egzekucyjnym, dlatego na żądanie tego organu dłużnik obowiązany jest do wyjawienia nieruchomości oraz przysługujących mu praw majątkowych, które mogą być przedmiotem hipoteki przymusowej lub zastawu, jeżeli z dowodów zgromadzonych w postępowaniu wynika, że należności z tytułu składek mogą zostać nieopłacone.

Wyjawienia powyższego dokonuje się w formie oświadczenia składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Przed odebraniem oświadczenia ZUS jest obowiązany uprzedzić dłużnika o odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Żądanie wyjawienia stosuje się także do małżonka, następców prawnych i osób trzecich odpowiadających za zadłużenie płatnika składek oraz osób, które pobrały nienależne świadczenia, płatników składek lub innych podmiotów zobowiązanych do zwrotu nienależnych świadczeń.

Tak jak wcześniej podkreśliłam, podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej przez ZUS jest doręczona dłużnikowi decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek. Jeżeli więc ZUS nie doręczył dłużnikowi decyzji, to nie może złożyć wniosku do sądu o wpisanie hipoteki przymusowej.

Dokonany wpis hipoteki przymusowej stanowi rodzaj zabezpieczenia należności ZUS-u. W praktyce oznacza to, że Pan jako właściciel nieruchomości obciążonej będzie miał problem z jej zbyciem, gdyż kupujący nieruchomość nabywa ją wraz z zadłużeniem, które jest zabezpieczone na tej nieruchomości.

Innymi słowy, dla Pana skutek obecnie jest taki, że nikt nie będzie chciał kupić nieruchomości, którą obciąża hipoteka przymusowa. Nabywca nieruchomości staje się bowiem dłużnikiem rzeczowym i ZUS będzie mógł od niego dochodzić egzekucji z nieruchomości, którą zabezpiecza hipoteka przymusowa.

Obecnie nie odwiedzi Pana komornik i nie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. ZUS obecnie tylko zabezpieczył swoje należności na nieruchomości, której Pan jest właścicielem. Oczywiście zadłużenie wobec ZUS-u z dnia na dzień będzie rosło.

Wniosek do ZUS o rozłożenie zaległości na raty

Proponuję wystąpić do ZUS-u z wnioskiem o rozłożenie zaległości na raty lub jej umorzenie. Zgodnie bowiem z treścią art. 28 pkt 3a ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne ubezpieczonych będących równocześnie płatnikami składek na te ubezpieczenia mogą być w uzasadnionych przypadkach umarzane pomimo braku ich całkowitej nieściągalności, z uwzględnieniem ważnego interesu osoby zobowiązanej do opłacenia należności z tytułu składek. Umorzenie składek powoduje także umorzenie odsetek za zwłokę, kosztów upomnienia i dodatkowej opłaty.

Ponadto – zgodnie z treścią art. 29 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych – ze względów gospodarczych lub innych przyczyn zasługujących na uwzględnienie Zakład Ubezpieczeń Społecznych może na wniosek dłużnika odroczyć termin płatności należności z tytułu składek oraz rozłożyć należność na raty, uwzględniając możliwości płatnicze dłużnika. Odroczenie terminu płatności należności z tytułu składek oraz rozłożenie należności na raty następuje w formie umowy. Od składek, które rozłożono na raty, nie nalicza się odsetek za zwłokę, począwszy od następnego dnia po dniu wpływu wniosku o udzielenie tych ulg.

Jeżeli dłużnik nie spłaci w terminie rat ustalonych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, pozostała kwota staje się natychmiast wymagalna wraz z odsetkami za zwłokę naliczonymi na zasadach określonych w ustawie Ordynacja podatkowa.

W przypadku całkowitej spłaty zadłużenia ZUS wydaje dłużnikowi pokwitowanie spłaty długu, które stanowi podstawę wykreślenia hipoteki przymusowej z ksiąg wieczystych.

Stan prawny z 08.01.2010 r.