Hipoteka na udziale współwłaściciela a zniesienie współwłasności

Obciążenie nieruchomości długiem jednego z współwłaścicieli

Dług obciąża tylko udział dłużnika. W tym wypadku 1/5. Nigdy nie może i nie zostanie rozciągnięty na całą nieruchomość i wszystkich współwłaścicieli. Zasadniczo hipoteka po podziale nieruchomości zostaje wpisana na pozostałe nieruchomości powstałe w wyniku podziału obciążonej nieruchomości. Jednak aby wydzielić osobne KW i wypisać dla każdego z Was osobną działkę, proszę dokonać zgodnego zniesienia współwłasności – koszt sądowy to 300 zł.

Kwestia wpływu zniesienia współwłasności na losy hipoteki obciążającej udział jednego ze współwłaścicieli budziła wiele kontrowersji i nie była jednolicie interpretowana. Próbą uregulowania tej sytuacji był zapis art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.), zgodnie z którym hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Przepis ten został uznany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (Dz. U. poz. 827) za niezgodny z Konstytucją i utracił moc z dniem 19 lipca 2012 r. Słusznie uznano, że taki sposób zabezpieczenia interesu wierzycieli hipotecznych, przejawiający się w tym, iż hipoteka obciążająca dotychczas tylko udział przechodziła na wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku zniesienia współwłasności, naruszał interes tych współwłaścicieli, którzy nie mieli żadnego wpływu na powstanie długu i zabezpieczenie go hipoteką.

Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości

Ostateczną próbą uregulowania tego problemu jest ostatnia nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece dokonana w ustawie z 24 maja 2013 r. Na skutek nowelizacji w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dodano ustęp 11 stanowiący, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką. Jednocześnie, aby chronić wierzyciela hipotecznego przed zmniejszeniem wartości albo utratą zabezpieczenia rzeczowego ustawodawca przewidział, iż będzie miał on prawo do skorzystania z zastawu na wierzytelności przysługującej współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, z tytułu spłaty albo dopłaty. Będzie to możliwe w przypadku, gdy dłużnik hipoteczny nie otrzyma żadnej z nieruchomości powstałych wskutek zniesienia współwłasności bądź otrzyma taką nieruchomość, lecz o wartości niższej niż wartość jego dotychczasowego udziału. Ponadto postanowienia umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości, na mocy których współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, będą nieważne.

Tak więc przy podziale fizycznym – jedna działka dla każdego – ZUS nie zajmie działek nie-dłużników. Wpis pozostanie tylko na działce dłużnika.

Zajęcie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego

Z zajęciem nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego związane są skutki określone w art. 930 K.p.c., który stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie – nabywca może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym w charakterze dłużnika, czynności egzekucyjne ważne są zarówno w stosunku do dłużnika, jak i do nabywcy, zaś wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się z nieruchomości, którą sprzedano w taki sposób, jak gdyby nieruchomość ta nadal należała do majątku dłużnika, bez względu na zmianę właściciela.

Jako rozporządzenie nieruchomością należy traktować wszelkie zmiany w stanie prawnym nieruchomości, które zostały spowodowane przez czynności prawne dokonane przez dłużnika jako właściciela nieruchomości (przeniesienie własności, obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami osobistymi zabezpieczonymi na nieruchomości) – nabycie własności na mocy orzeczenia sądu nie ma jednak charakteru rozporządzenia wywołującego skutek wskazany w dyspozycji art. 930 K.p.c. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 grudnia 1980 r., III CZP 65/80, OSNC 1981, nr 6, poz. 100 wskazał, że art. 930 K.p.c. nie znajduje zastosowania w przypadku nieruchomości, której jednym ze współwłaścicieli był dłużnik, a która orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność została przyznana współwłaścicielowi niebędącemu dłużnikiem, chociażby orzeczenie sądowe zostało wydane w wyniku uwzględnienia zgodnego wniosku uczestników po zajęciu nieruchomości. Podobnie charakteru rozporządzenia nie mają zmiany w zakresie przymiotu właściciela nieruchomości spowodowane orzeczeniem sądu wydanym w sprawach: o podział majątku wspólnego, dział spadku czy zniesienie współwłasności nieruchomości dokonane po jej zajęciu (tak SN w wyroku z dnia 01 grudnia 1977 r., I CR 409/77, OSNC 1979, nr 1-2, poz. 6; por. również uzasadnienie uchwały SN z 07 grudnia 2006 r., III CZP 108/06, OSNC 2007/9/134).

Reasumując, obecnie każde z Was ma po 1/5 każdej z działki – WSPÓŁWŁASNOŚĆ. Zniesienie współwłasności ma na celu stworzenie sytuacji, w której każdy będzie miał własną działkę i osobną KW. Obciążoną działkę ma dostać dłużnik. Pozostali współwłaściciele nie będą zobowiązani do spłaty zadłużenia jednego współwłaściciela. Proszę dokonać sądowego zniesienia współwłasności, stosując ww. zapisy.