Hipoteka na rzecz osoby prywatnej

Zawarcie ugody tylko z jednym wierzycielem hipotecznym

Jak wynika z opisu:

• nieruchomość należała do brata – została przez niego obciążona hipoteką na rzecz osoby fizycznej,
• brat darował nieruchomość swojej córce, córka brata darowała ja Pani,
• rat być może miał inne długi (niezabezpieczone hipotekami),
• Pani jako kolejny nabywca chce dojść do porozumienia z wierzyciele i spłacić go (kwota jest mniej ważna), w wyniku czego uzna on, że został zaspokojony w całości i będzie można hipotekę wykreślić.

Jeżeli brat miał inne długi( inni wierzyciele), to ugoda zawarta tylko z jednym wierzycielem hipotecznym nie uchroni Pani przez roszczeniami innych wierzycieli, zwłaszcza przed skargą pauliańską z ich strony.

Ugoda zawierana jest tylko z jednym wierzycielem, dotyczy tylko i wyłącznie jego długu. Ani Pani, ani wierzyciel, z którym ugoda jest zawierana, nie ma prawa decydowania za innych wierzycieli. Nie posiada z mocy przepisów umocowania do decydowania o losie innych wierzytelności. Ugoda przez niego zawarta w żaden sposób nie wpływa na los innych długów Pani brata.

Żądanie uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela za bezskuteczną - Skarga pauliańska

Skarga pauliańska (żądanie uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela za bezskuteczną) może być wytoczona przez każdego wierzyciela z osobna w ciągu 5 lat od daty tej czynności. Po tym terminie może Pani już spać spokojne. Inni wierzyciele nie mogą już skutecznie wytoczyć przeciwko Pani skargi pauliańskiej.

Istotą skargi pauliańskiej jest żądanie ubezskutecznienia w stosunku do wierzyciela czynności prawnej dokonanej przez dłużnika (brata) z osobą trzecią (córka brata), celem zaś skargi pauliańskiej jest umożliwienie wierzycielowi zaspokojenia się z majątku osoby trzeciej w zakresie, w jakim byłoby to skuteczne w stosunku do dłużnika, gdyby ten nie pozbył się swego majątku.

Osoba trzecia (córka), wtórnie rozporządzająca majątkiem dłużnika, może być postrzegana jako wzbogacona w stosunku do wierzyciela bezpodstawnie jego kosztem o przedmiot lub wartość, które nie powinny były znaleźć się w jej majątku i ze zwrotem których powinna się liczyć. Wzbogacenie w rozumieniu art. 405 Kodeksu cywilnego obejmuje zwiększenie aktywów wzbogaconego polegające m.in. na uzyskaniu takich korzyści, które powinny były wejść do majątku zubożonego. W konsekwencji, jeżeli wzbogacony uzyskał jako surogat wartość niższą od wartości utraconej już korzyści, będzie on zobowiązany do wydania nie tylko tego surogatu, ale całej wartości wzbogacenia, chyba że znajdzie zastosowanie art. 409 w odniesieniu do utraconej części wartości ponad wartość surogatu.

Uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2011 r., sygn. akt III CZP 132/10 (OSNC 2011, nr 10, poz. 112), w sprawie o uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela, osoba trzecia, która wskutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową, zachowuje legitymację bierną także wtedy, gdy przed doręczeniem pozwu rozporządziła uzyskaną korzyścią na rzecz innej osoby. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wśród przepisów regulujących skargę pauliańską legitymacji biernej dotyczy art. 531 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli następuje w drodze powództwa lub zarzutu przeciwko osobie trzeciej (córka brata), która wskutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową. W wypadku, gdy osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią, wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło (Pani), jeżeli osoba ta (Pani) wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną albo jeżeli rozporządzenie było nieodpłatne.

Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką pomiędzy krewnymi

Córka brata uzyskała korzyść majątkową w postaci nieruchomości otrzymanej nieodpłatnie. Następnie rozporządziła tą korzyścią na Pani rzecz – w drodze czynności rozporządzającej – darowizny. Darowizna jest niewątpliwie rozporządzeniem nieodpłatnym, co daje innym wierzycielom prawo zwrócenia się ze skargą pauliańską przeciwko Pani. Tym bardziej, że mamy do czynienia z darowiznami pomiędzy krewnymi – co znacznie ułatwia wierzycielowi dowodzenie w sprawie sądowej (pozwala mu na skorzystanie z domniemań prawnych korzystnych dla niego).

W opisanej sytuacji pewne niekorzystne zdarzenia (przekazanie w drodze darowizny) już miały miejsce („mleko się rozlało”). Jeżeli Pani przekaże to dalej w darowiźnie – skarga przeciwko tej osobie. Jeżeli Pani sprzeda – skarga przeciwko Pani.

Gdyby kupiła Pani od córki brata tę nieruchomość, wierzyciele musieliby poprzestać na córce brata lub, chcąc dojść ze skargą przeciwko Pani, wykazać, że wiedziała Pani o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną. Pani pozostałaby odpowiedzialność rzeczową w związku z wpisaną hipoteką.

W takim przypadku ugoda z wierzycielem hipotecznym załatwiałaby sprawę prawie na pewno. Nie można wykluczyć, ze inni wierzyciele wykazaliby w sądzie, że wiedziała Pani o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną.

Pozostaje Pani oczekiwanie na upływ 5 lat od daty zbycia nieruchomości. Jak upłyną bez konsekwencji – to po sprawie.