Hipoteka przymusowa ZUS na udziale w mieszkaniu ze spadku

Przedmiot hipoteki przymusowej

Zacznijmy od omówienia zasad ustanawiania hipoteki przymusowej w związku z zaległościami wynikającymi z opłacania składek na ubezpieczenie społeczne. Określa je art. 26 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 300 z późn. zm.; dalej „u.s.u.s.”). Przywołany przepis stanowi, że dla zabezpieczenia należności z tytułu składek Zakładowi przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika, z uwzględnieniem ust. 3a i 3b. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek, o odpowiedzialności osoby trzeciej lub o odpowiedzialności następcy prawnego. Natomiast w ust. 3a art. 26 u.s.u.s. czytamy, że przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

1) część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika;

2) nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka;

3) nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – w przypadku gdy dłużnikiem jest spółka.

Kolejny ustęp 3b omawianego przepisu uściśla, że przedmiotem hipoteki przymusowej może być także:

1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie;

2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie;

3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką; (…).

Hipoteka przymusowa, o której mowa w powołanym przepisie, jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża nieruchomość w celu zabezpieczenia konkretnie oznaczonej wierzytelności składkowej. Dzięki temu Zakład Ubezpieczeń Społecznych może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz. U. z 2018 r. poz.1916 z późn. zm.]). „Przymusowość” hipoteki polega na tym, że podstawą oraz tytułem jej ustanowienia nie jest ani porozumienie między dłużnikiem i ZUS, ani też jednostronne oświadczenie dłużnika, a tylko wniosek ZUS poprzedzający wydanie i doręczenie decyzji określającej wysokość zaległości. Do ustanowienia hipoteki przymusowej nie jest konieczna zgoda dłużnika (właściciela nieruchomości), nie może on również skutecznie sprzeciwić się jej ustanowieniu, pod warunkiem że zostały spełnione okoliczności warunkujące jej wpisanie.

Promesa ZUS zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipotecznego

Zapytał Pan, czy postępowanie ZUS, odmawiające „zdjęcia” hipoteki z udziału siostry, jest zgodne z prawem. Niestety odpowiedź jest twierdząca. Jeśli właściciel zamierza sprzedać nieruchomość zabezpieczoną przez ZUS hipoteką przymusową, można spróbować negocjować z organem rentowym, aby uzyskać promesę zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipotecznego. ZUS może wydać taki dokument, choć nie jest do tego prawnie zobowiązany (żaden przepis z zakresu ubezpieczeń społecznych nie reguluje w ogóle tej kwestii). Z reguły takie dokumenty wydają banki. Istota promesy sprowadza się do przyrzeczenia przez ZUS zwolnienia z obciążenia hipotecznego, ale pod warunkiem przekazania w całości w wyznaczonym terminie ustalonej kwoty jako spłaty zadłużenia składkowego. Po uregulowaniu wszystkich zaległości Zakład wydaje oświadczenie, które stanowi podstawę wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej nieruchomości.

Nawet gdyby udało się Państwu sprzedać nieruchomość za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę, wartość „udziału” siostry wyniosłaby 60 000 zł. Kwota ta nie pokrywa zaległości wobec ZUS. Zapewne z tego względu odmówiono jej wydania promesy.

Właściciel nieruchomości jako dłużnik rzeczowy

Trzeba podkreślić, że będąc współwłaścicielem nieruchomości, nie stał się Pan w żaden sposób dłużnikiem wobec ZUS z tytułu niespłaconych składek. Z ustawową wspólnością majątkową mamy do czynienia w dwóch przypadkach. Powstaje ona pomiędzy małżonkami z chwilą zawarcia małżeństwa. Ma również zastosowanie do majątku wspólników spółki cywilnej. W tej sprawie pomiędzy Panem a siostrą nie powstała wspólność majątkowa (jesteście jedynie współwłaścicielami w częściach ułamkowych), w związku z tym nie jest Pan zobowiązany do spłaty długów siostry.

Ustanowienie hipoteki przymusowej na części nieruchomości nie jest samo w sobie przeszkodą w jej sprzedaży. W praktyce jednak kupujący rzeczywiście rezygnują z zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką w obawie przed koniecznością spłaty cudzego długu. W tym miejscu trzeba bowiem wyjaśnić, na czym polega istota odpowiedzialności jako dłużnik osobisty i jako dłużnik rzeczowy. Dłużnik osobisty jest osobą, która zaciągnęła dług. Dłużnik rzeczowy jest natomiast właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Różnica między nimi tkwi w zakresie odpowiedzialności względem wierzyciela hipotecznego. Dłużnik osobisty odpowiada całym swoim majątkiem, natomiast dłużnik rzeczowy do wysokości wartości nieruchomości. Nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem rzeczowym.

Proszę pamiętać, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza ściśle określoną wierzytelność. Dopóki hipoteka nie zostanie wykreślona, wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia wierzytelności od każdoczesnego właściciela tej nieruchomości. Gdyby Pan kupił od siostry jej zabezpieczonego hipoteką udział, z tą chwilą stałby się Pan dłużnikiem rzeczowym. ZUS mógłby dochodzić swoich należności od siostry – z całego jej majątku osobistego oraz z udziału w nieruchomości zabezpieczonego hipoteką, który byłby Pana własnością.

Dopóki dług nie zostanie w całości spłacony, ZUS nie pozwoli na wykreślenie hipoteki. Tyle tylko, że po wpłaceniu 70 tys. zł, wartość długu się zmniejszy. Hipoteka jednak w dalszym ciągu będzie obciążać udział sprzedany przez siostrę, tylko wartość zabezpieczenia będzie niższa.

Przedawnienie należności z tytułu składek ZUS

Przedstawiony problem warto by było jeszcze przeanalizować pod kątem ewentualnego przedawnienia długu Pańskiej siostry. Co do zasady, należności z tytułu składek przedawniają się z upływem 5 lat*, licząc od dnia, w którym stały się wymagalne – z zastrzeżeniem możliwości zawieszenia czy przerwania biegu terminu przedawnienia (art. 24 ust. 4 u.s.u.s.). Zgodnie z art. 24 ust. 5 u.s.u.s. nie ulegają przedawnieniu należności z tytułu składek zabezpieczone hipoteką lub zastawem, jednakże po upływie terminu przedawnienia należności te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu do wysokości zaległych składek i odsetek za zwłokę liczonych do dnia przedawnienia.

Bieg terminu przedawnienia zostaje zawieszony od dnia podjęcia pierwszej czynności zmierzającej do wyegzekwowania należności z tytułu składek, o której dłużnik został zawiadomiony, do dnia zakończenia postępowania egzekucyjnego. Bieg terminu przedawnienia przerywa ogłoszenie upadłości. Po przerwaniu bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się na nowo od dnia następującego po dniu uprawomocnienia się postanowienia o ukończeniu postępowania upadłościowego lub jego umorzeniu. Przedawnienie należności z tytułu składek wynikających z decyzji o odpowiedzialności osoby trzeciej lub następcy prawnego następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym decyzja została wydana (art. 24 ust. 5d u.s.u.s.). Bieg terminu przedawnienia zawiesza się, jeżeli wydanie decyzji jest uzależnione od rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Zawieszenie biegu terminu przedawnienia trwa do dnia, w którym decyzja innego organu stała się ostateczna lub orzeczenie sądu uprawomocniło się, nie dłużej jednak niż przez 2 lata (art. 24 ust. 5e u.s.u.s.).

W tym miejscu należy jednak przytoczyć wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 października 2013 r., SK 40/12, OTK-A 2013, nr 7, poz. 97. Co prawda wyrok ten dotyczył hipoteki zabezpieczającej zobowiązania podatkowe, ale konstrukcja hipoteki zabezpieczającej należności z tytułu składek jest analogiczna, wobec czego należy wyrok ten odnieść także do uregulowań zawartych w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych. Wyrok ten dotyczył art. 70 § 6 Ordynacji podatkowej w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 1998 r. do 31 grudnia 2002 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis ten jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji. Wskazany przepis stanowił, że przedawnieniu nie ulegają zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką, tyle że po upływie terminu przedawnienia zaległość podatkową można było egzekwować wyłącznie z przedmiotu hipoteki. Trybunał uznał, że wyłączenie instytucji przedawnienia w odniesieniu do zobowiązań zabezpieczonych hipoteką powoduje jej pozorność. Ponadto prowadzi to do zróżnicowania sytuacji podatników posiadających nieruchomość w porównaniu do tych, którzy nie posiadają nieruchomości. W odniesieniu do tych pierwszych przedawnienie nie nastąpi bowiem nigdy (jeśli oczywiście organ zabezpieczy te należności hipoteką), a w przypadku tych drugich ma ono miejsce już po upływie 5 lat od końca roku, w którym ta zaległość powstała.

W konsekwencji tego wyroku przyjmuje się, że o ile tylko upłynął ustawowy termin przedawnienia, należności ZUS ulegają przedawnieniu również wtedy, gdy zostały zabezpieczone hipoteką. Skoro zatem należności te nie istnieją (wygasły), to powoduje to z mocy prawa wygaśnięcie hipoteki.

Jeżeli ustaliłby Pan, że roszczenie ZUS wobec siostry jest przedawnione, jako właściciel obciążonego udziału mógłby Pan wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

* Opis sprawy z 2020 r. Porada nie zawiera objaśnień co do ustawowych zmian okresów przedawnienia na przestrzeni lat.