Hipoteka przymusowa na wspólnej działce

Licytacja udziału w nieruchomości

Odpowiadając na Pana pierwsze pytanie: Tak, teoretycznie urząd celny może wystawić na licytację udziały siostry na mocy tytułu wykonawczego wystawionego na nią jako dłużnika.

Jak stanowi art. 110w § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – „zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej”.

W praktyce jednak organy państwowe niemal nigdy takiej egzekucji nie wszczynają, o ile mam być szczera. Zwykle ograniczają się jedynie do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości, czy też udziale w nieruchomości, jak ma to miejsce w przypadku Pana siostry. Organom państwowym to wystarcza, bo istotą hipoteki jest to, że dług nią zabezpieczony idzie za nieruchomością. Niezależnie zatem od tego, kto będzie właścicielem udziału, hipoteka na nim pozostanie.

Jak wykupić udziały w nieruchomości obciążone hipoteką?

Pyta Pan, czy jest jakiś inny sposób wykupu udziałów siostry.

Udziałem, na którym jest zabezpieczona hipoteka, można swobodnie obracać, nie ma więc przeszkód, aby taki udział kupić, zostać obdarowanym, czy też w Pana przypadku znieść współwłasność w formie aktu notarialnego albo sądowego postępowania o zniesienie współwłasności.

Niestety jednak także wówczas, gdy dojdzie do zniesienia współwłasności (poprzez przyznanie Panu całej nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty udziału Pana siostry w wysokości 1/8 wartości nieruchomości), nie uwolni to Pana finalnie od długu zabezpieczonego hipoteką (tak samo będzie w przypadku sprzedaży i darowizny), gdyż jak mówi art. 761 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. A jak stanowi ust. 12 tejże ustawy – jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela.

Hipoteka na udziale a zniesienie współwłasności nieruchomości

Pana sytuacji dotyczyłby ust. 12 ustawy, a więc w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości hipoteka wygaśnie, ale spłatę w wysokości 1/8 wartości nieruchomości będzie trzeba po prostu przelać na konto urzędu celnego.

W myśl art. 76 ust. 14 ustawy postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne, tak więc nie będzie można spłaty urzędu uniknąć.

Napisał Pan jeszcze, że „zobowiązania siostry znacznie przewyższają wartość jej udziału, a ja jestem zainteresowany zakupem jej udziału po cenie rynkowej. Co powinienem zrobić, aby nabyć jej udziały bez obciążenia?”

Otóż często zdarza się, że hipoteka jest wyższa niż wartość nieruchomości, ale przy zniesieniu współwłasności decyduje wartość rynkowa nieruchomości a nie wartość hipoteki. Od wartości rynkowej zależy wartość spłaty należnej siostrze.

Najlepiej byłoby znieść współwłasność w drodze postępowania sądowego, aby nie było zastrzeżeń co do wartości spłaty ze strony urzędu.