![logo ePorady24.pl](/images/layout/eporady-logo-blue3.png)
Hałas i głośne prace remontowe powodem rozwiązania umowy najmu |
Od połowy grudnia jestem najemcą mieszkania. Od lutego w lokalu pod nim toczą się hałaśliwe prace remontowe. Spółdzielnia przewiduje, że potrwają co najmniej do końca kwietnia. Umowa ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia 1 miesiąca, na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie wypowiedziałem umowy w lutym. Hałaśliwe prace odbywających się w godzinach od 8 rano do 8 wieczorem, od poniedziałku do soboty. Obawiam się ich negatywnego wpływu na mój stan zdrowia. 7 marca zwróciłem się do właściciela mieszkania z propozycją rozwiązania umowy z końcem marca. W odpowiedzi zostałem odesłany do zapisu w umowie o okresie wypowiedzenia. Czy ze względu na hałasy z lokalu remontowanego pod mieszkaniem mogę wymagać od właściciela uchylenia zapisu o okresie wypowiedzenia i konieczności opłaty czynszu za kwiecień? Umowa określa również termin zwrotu kaucji na miesiąc od dnia wydania przez najemcę mieszkania. Czy mogę wymagać od właściciela zwrotu kaucji do końca marca? |
![]() |
Rozwiązanie umowy najmuPodkreślić należy, co istotne w tej sprawie, że zawarł Panu umowę najmu okazjonalnego, która jest uregulowana po części w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a po części w ustawie Kodeks cywilny. Art. 19 d tejże ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje na dwie podstawy do jej rozwiązania:
Umowa najmu okazjonalnegoOprócz tego, jak każdy stosunek prawny, tak i najem okazjonalny może zostać rozwiązany w każdym czasie mocą porozumienia stron, przy czym tutaj jest to tyko forma fakultatywna, tj. wynajmujący nie musi zgodzić się na rozwiązanie najmu za porozumieniem stron (co zresztą stało się w Pana przypadku).
Co ważne, art. 19e owej ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. Część z tych przepisów odnosi się do wypowiedzenia umowy, ale tylko przez wynajmującego. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje żadnych możliwości dla lokatora dla wypowiedzenia najmu okazjonalnego poza upływem okresu na jaki zawarto umowę i poza rozwiązaniem za wypowiedzeniem w okresie wskazanym w umowie.
Zgodnie zaś z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który również do najmu okazjonalnego ma zastosowanie, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Umowa nie przewiduje żadnych sytuacji dla najemcy do wypowiedzenia umowy w inny sposób niż zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Uciążliwy hałas w sąsiednim lokaluNadto, art. 682 Kodeksu cywilnego wskazuje, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przepis ten ma zastosowanie nawet, gdy nie ma go wprowadzonego do umowy. Niemniej, w Pana przypadku nie może znaleźć zastosowania, a to dlatego, że hałas z innego lokalu nie jest wadą Pana lokalu i tym bardziej taką, która zagraża Pana zdrowiu lub życiu.
Hałas w sąsiednim lokalu jest poza działaniem i poza odpowiedzialnością wynajmującego. Nie ponosi on za ten fakt jakiejkolwiek winy.
Podsumowując powyższe, ma Pan prawo wypowiedzieć najem, tylko składając pisemne wypowiedzenie z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Czyli składając wypowiedzenie na piśmie w marcu (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wówczas zachowa Pan formę pisemną), najem rozwiąże się z końcem kwietnia. Jednakże za marzec i za kwiecień ma Pan obowiązek uiszczać opłaty zgodnie z umową, pod rygorem wytoczenia pozwu o zapłatę przez wynajmującego i naliczania odsetek za opóźnienie w płatności. Nie ma również żadnych podstaw, aby żądać zwrotu kaucji w innym terminie niż wskazany w umowie. Umowa jest zgodna z przepisami prawa i jeśli wynajmujący na mocy porozumienia nie godzi się na inne regulacje, to ma ku temu pełne prawo i jego działanie jest poprawne z prawnego punktu widzenia.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online ![]() O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale