Grzyb na ścianach jako powód rozwiązania umowy najmu

Wady najętego mieszkania – rozwiązanie przed terminem umowy najmu na czas określany

Podstawa prawna: przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.)

Na Pani miejscu, chcą przed terminem umownym rozwiązać umowę najmu, wskazywałbym na przepis art. 682 K.c., zgodnie z którym – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”. Wynajmujący ma obowiązek utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. A więc skoro najemcę obciążały wyłącznie drobne naprawy, to wydatek na wymianę drzwi i okien, który obciąża wynajmującego, nie mógł stanowić kosztów uzyskania przychodów najemcy-podatnika (wyrok NSA z 29.06.2001 r., III SA 766/00, LEX nr 1693964).

Zagrożenie zdrowia najemców powodem wypowiedzenia umowy najmu

Omawiany przepis jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 664 K.c. Wystarczające jest zagrożenie zdrowia wymienionych osób. Nie jest zatem konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu (choroby) poniesionego przez te osoby (J. Górecki, G. Matusik [w:] Kodeks cywilny..., t. 3b, red. K. Osajda, 2017, kom. do art. 682, nt 1).

Jak powszechnie wiadomo, grzyb w mieszkaniu, w którym się mieszka, stanowi zagrożenie dla zdrowia, co powoduje, że uznać należy taką sytuację za zagrażającą zdrowiu, co z kolei pozwala na rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia. Musi Pani jednak mieć świadomość, że te wady najętego mieszkania muszą być przez Panią udokumentowane, najlepiej filmami, dowodami ze świadków (proszę zatem zadbać o takie relacje, gdy np. ktoś do Pani przyszedł i nasłuchiwał niepokojących odgłosów skrzypiącego sufitu. O ile bowiem prawo Pani ma, o tyle musi Pani mieć świadomość, że powody rozwiązania najmu musi Pani udowodnić.