Groźby wyrzucenia z domu przez matkę dorosłego dziecka

Użyczenie domu dla syna

Z opisu wynika, że mama jest właścicielką domu, Pan opłaca rachunki. Można uznać, że skoro do tej pory mieszkał Pan tam, to istniał między Państwem stosunek użyczenia. Matka – tolerując Pana obecność, dzieląc się z Panem kosztami utrzymania domu, nie pobierając czynszu za najem – użyczyła Panu część domu.

Wypowiedzenie użyczenia i eksmisja

Mama ma możliwość prawną eksmitowania Pana, Podstawę prawną żądania eksmisji stanowi art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. W przedmiotowej sprawie mają zastosowanie także przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Nie ma Pan innego tytułu prawnego do lokalu/części domu jak użyczenie. Użyczenie można jednak wypowiedzieć.

Między Państwem co prawda nie została formalnie zawarta żadna umowa, która określałaby uprawnienie do korzystania z części nieruchomości. Charakter stosunku prawnego powstałego przez fakty dokonane między nimi najbardziej zbliżony jest do umowy użyczenia (art. 710 Kodeksu cywilnego).

Umowa użyczenia jest co do zasady umową nieodpłatną, mimo to art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, iż biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Pan jako biorący do używania powinien ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy – części domu, jako normalne następstwo korzystania z rzeczy. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Jako przykłady kosztów objętych regulacją przepisu art. 713 wskazuje się koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw.

Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolnej formie: pisemnej, ustnej, a także przez czynności faktyczne (lac. per facta concludentia).

Zgodnie z art. 710 „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Stosownie natomiast do treści art. 715 „jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”. Zgodnie zaś z art. 716 „jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.

W doktrynie ugruntował się pogląd, że jeżeli umowa zawarta na czas nieoznaczony nie określa celu użyczenia (takie określenie nie należy do essentialia negotii umowy użyczenia), wówczas możliwe jest wypowiedzenie w terminie uwzględniającym interesy obu stron (tak np. Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 2, s. 383). Specyfika umowy użyczenia, w której jedna strona bez żadnego ekwiwalentu zmuszona jest do rezygnacji z korzystanie ze swojego prawa, powoduje, że dający w użyczenie nie może być pozbawiony możliwości rozwiązania istniejącego stosunku prawnego.

W doktrynie prezentowany jest również pogląd, zgodnie z którym jeżeli przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wówczas stosując przez analogię przepis art. 688, dotyczący terminów wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, należy uznać, iż taką bezterminową umowę użyczenia można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (por. Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia Zobowiązania, tom II, praca zbiorowa, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1997 r., s. 221).

Wygaśnięcie użyczenia domu

Łączący strony stosunek bezterminowego użyczenia należy więc wypowiedzieć. To da matce – o ile wypowie użyczenie – podstawę do żądania wydania jej użyczonych pomieszczeń (art. 716).

Powyższe stanowisko co do wygaśnięcia użyczenia jest zgodne ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu wyroku – Izba Cywilna z dnia 8 maja 2000r. sygn. akt V CKN 38/00, stanowiące, iż wypowiedzenie najmu może być dokonane także przez czynność procesową polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu.

W ten sposób uzyska tytuł wykonawczy – wyrok, uprawniający ją do fizycznej eksmisji z domu

Zgodnie z art. 713 „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Jak trafnie wskazał w wyroku z dnia 6 maja 2010 r., sygn. akt I ACa 276/10, Sąd Apelacyjny w Poznaniu, „umowa użyczenia to umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z cudzej rzeczy w sposób określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, to zgodnie z art. 752 w zw. z art. 713 czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego, dla jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów, jak osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia”. Jednakże na aprobatę zasługuje również pogląd Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 20 stycznia 2010 r., sygn. akt II CZP 125/09, wskazał, iż „art. 753 § 2 k.c. w zw. z art. 713 k.c. nie ma zastosowania do rozliczenia nakładów na rzecz użyczoną, poczynionych przez biorącego do używania za zgodą użyczającego”.

Zwrot nakładów na dom

Dokonanie nakładów za zgodą użyczającego, przy odpowiednim stosowaniu przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (tu art. 756) nadaje tym nakładom charakter zlecony przez użyczającego, co uprawnia biorącego w użyczenie do żądania zwrotu wszelkich poniesionych na rzecz za zgodą użyczającego nakładów.

Jeśli remonty i nakłady na dom były wykonana za zgodą mamy – może Pan dochodzić och zwrotu.