Gotówka na zakup mieszkania od rodziny bez potwierdzenia

Określenie źródeł pochodzenia pieniędzy na zakup nieruchomości

W pierwszej kolejności wskażmy, że na podstawie art. 155 Ordynacji podatkowej urząd skarbowy może wezwać podatnika do złożenia wyjaśnień w zakresie określenia źródeł pochodzenia pieniędzy. Możliwa jest zatem sytuacja, w której US zapyta, skąd pochodzą środki na zakup nieruchomości, tym bardziej, że każdy akt notarialny zakupu nieruchomości jest przesyłany przez notariuszy do US.

Zwolnienie od podatku od darowizny od rodziny

Na początku zajmijmy się darowizną. W przypadku darowizny podatnikiem podatku jest osoba obdarowana. W przypadku darowizn otrzymanych od członków najbliższej rodziny (w tym dziadków) istnieje możliwość skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku. Jednakże jak podaje art. 4a ustawy SD jest to uzależnione od spełnienia dwóch warunków: osoba obdarowana musi ten fakt zgłosić do US w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny i darowizna musi zostać przekazana przelewem bankowym. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że darowizna została przekazana do ręki, w związku z czym nie są spełnione warunki uprawniające do zwolnienia od podatku.

Rozliczenie darowizny w US

To powoduje, że darowizna powinna zostać rozliczona na zasadach ogólnych. Obdarowany ma obowiązek złożenia w terminie miesiąca od dnia otrzymania darowizny zeznania SD-3 i wskazania kwoty otrzymanej darowizny. Na podstawie tego formularza naczelnik US wydaje decyzję wymierzającą kwotę podatku. W zależności od wielkości darowizny podatek wynosi 3%, 5% lub 7%. W przypadku, gdy jest to pierwsza darowizna w okresie 5 lat, istnieje możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku wynoszącej 9637zł w stosunku do każdego z darczyńców. Dodatkowo, gdy w ciągu 12 miesięcy od dnia otrzymania darowizny pieniądze zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, kwota wolna podlega podwojeniu.

Warto dodać, że w przypadku wszczęcia postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej, gdy w toku tych czynności podatnik powoła się na fakt otrzymania niezgłoszonej wcześniej do opodatkowania darowizny, stawka podatku wzrasta do 20% (art. 15 ust. 4 ustawy SD).

Umowa pożyczki i podatek od niej

Następnie przejdźmy do pożyczki. Umowa pożyczki podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Podatnikiem tego podatku jest pożyczkobiorca. Stawka podatku wynosi 0,5% wartości pożyczki. Trzeba wskazać, że ustawa PCC przewiduje zwolnienie od podatku tylko w przypadku zaciągnięcia pożyczki od członka najbliższej rodziny. Jeżeli zatem pożyczka została wzięta od osoby trzeciej niespokrewnionej, podatek należy rozliczyć na zasadach ogólnych. Podatnik ma obowiązek złożenia w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy zeznania PCC-3 oraz zapłaty podatku. Stawka podatku wynosi 0,5%.

Również w tym przypadku, gdy w toku wszczętej kontroli podatkowej podatnik, wyjaśniając, skąd ma środki pieniężne, powoła się na fakt otrzymania niezgłoszonej do opodatkowania pożyczki, stawka podatku wzrasta do 20%.

Kary skarbowe i czynny żal

Dodatkowo wskażmy, że fakt niezłożenia ww. zeznań podatkowych w terminie oraz niezapłacenie podatku jest czynem zabronionym zagrożonym karą grzywny w myśl Kodeksu karnego skarbowego. Od tej odpowiedzialności można się jednak uwolnić, składając czynny żal. Warunkiem skuteczności czynnego żalu jest złożenie zaległych zeznań podatkowych oraz zapłata zaległego podatku.

Dodajmy, że czynny żal jest nieskuteczny po wszczęciu kontroli podatkowej ze strony US.

Podsumowując, US może wezwać podatnika do wyjaśnienia, skąd pochodzą środki wydatkowane na zakup nieruchomości. Jeżeli już po wszczęciu kontroli podatnik powoła się na fakt otrzymania darowizny oraz pożyczki, to w obu przypadkach stawka podatku wzrasta do 20% i nie można złożyć czynnego żalu, co wiąże się z dodatkową karą grzywny z Kodeksu karnego skarbowego.

Warto zatem uregulować swoją sytuację podatkową, zanim kontrola ze strony US nastąpi. Dobrowolne złożenie zaległych deklaracji SD-3 oraz PCC-3 wiąże się ze znaczenie niższymi stawkami podatkowymi oraz jednocześnie istnieje możliwość złożenia czynnego żalu ,który chroni przed ww. karą grzywny z Kodeksu karnego skarbowego.