Gospodarowanie na gruntach rolnych, których jest się współwłaścicielem

Mniejszościowe udziały we współwłasności gruntów rolnych

Co do współwłasności – art. 195 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – należałoby w Pana sprawie zacząć od określenia swoich priorytetów i w związku z nimi opracować strategię działań – może się przydać parę wariantów.

Ustawodawca w przepisach o współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.) przewidział ochronę uprawnień współwłaścicieli, którym przysługuje mniejszość udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności – a Pańskie udziały to znacznie poniżej połowy udziałów. Podstawowe znaczenie ma to, że zgoda wszystkich właścicieli (w tym mających o wiele mniej udziałów, niż Pan ma) wymagana jest dla dokonania czynności wykraczających poza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199 K.c.); o sprawach z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną wolno decydować większością udziałów (art. 201 K.c.). W praktyce występują wątpliwości co do granicy między zwykłym zarządem a sprawami wykraczającymi poza zwykły zarząd rzeczą wspólną, więc nawet wsparcie Pańskich planów przez część pozostałych współwłaścicieli nie wyklucza sporu na drodze prawnej.

Podejmowanie samodzielnych decyzji (choć w rozsądnym zakresie) każdemu współwłaścicielowi (w tym mającemu bardzo mało udziałów we współwłasności) dozwolone jest tylko w sytuacjach, których tyczy się treść artykułu 209 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.”. W przypadku gruntu rolnego (zwłaszcza od lat zaniedbanego) trudno mówić o takich sytuacjach – być może poza ewentualnym zabezpieczeniem przed osuwiskami ziemi, oderwaniem części gruntu przez wody płynące (np. przez płynącą tuż obok rzekę) lub innymi nadzwyczajnymi sytuacjami groźnymi dla gruntu jako takiego. Większe możliwości samodzielnego działania byłyby dozwolone np. w przypadku ochrony płodów rolnych przed zniszczeniem, np. przez najęcie sprzętu do opryskania, zbioru lub transportu zbiorów. W przedstawionej przez Pana sytuacji chodzi głównie o zmianę sposobu korzystania z gruntów – formalnie rolnych.

Uprawianie ziemi rolnej na koszt wszystkich współwłaścicieli

Wydaje się mało prawdopodobne uzyskanie zgody sądu na to, by na koszt wszystkich współwłaścicieli jedynie część z nich miała prowadzić produkcję rolną w oparciu o wspólną ziemię rolną. Wprawdzie od kilkunastu lat specyfika gruntów rolnych na nowo ma większe znaczenie, ale – poza (i tak od dość dawna istotnymi) zagadnieniami z zakresu ubezpieczeń społecznych rolników – ta specyfika dotyczy głównie zagadnień własnościowych (w ich szerokim znaczeniu). Istotnie znowelizowane w 2016 roku przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego tyczą się głównie: sprzedaży udziałów w nieruchomości rolnej przez współwłaściciela (art. 166 K.c.), zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.), dziedziczenia gospodarstw rolnych (art. 1058 i następne K.c.). Każdy ze współwłaścicieli (jakichkolwiek) jest wolnym człowiekiem, więc poważne ingerencje w relacje współwłaścicielskie mogłyby stanowić naruszenie wolności; tyczy to się zwłaszcza wyboru sposobu zarobkowania przez człowieka.

Z uwagi na powyższe małe (a może wprost znikome) wydają się szanse na uzyskanie przez Pana zgody na to, by cała odnośna ziemia rolna była uprawiana w sposób właściwy gospodarce rolnej na koszt wszystkich współwłaścicieli – w tym będących odmiennego od Pana zdania w tym zakresie. Proponuję rozważyć jeden z dwóch innych wariantów, które się zupełnie nie wykluczają.

Podział rzeczy wspólnej do korzystania (qouad usum)

Pierwszym z nich byłoby dokonanie (przewidzianego w art. 206 K.c.) podziału rzeczy wspólnej do korzystania (tak zwany podział qouad usum). Nadal byłaby to współwłasność, ale korzystanie z poszczególnych części wspólnych gruntów byłoby odrębne – z odrębnymi nakładami na wydzielone „kawałki ziemi” oraz z odrębnym pozyskiwaniem pożytków przez poszczególnych współwłaścicieli.

Podział wspólnych gruntów do używania mógłby w przyszłości stanowić niejako punkt wyjścia do późniejszego zniesienia współwłasności. Gdyby taki podział doprowadził do zwiększenia wartości jedynie części wspólnych gruntów (a pole zadbane od ugoru często jest więcej warte, zwłaszcza na cele produkcji rolnej), to mogłoby dochodzić do sporów w związku ze zniesieniem współwłasności. Przejawem podziału do korzystania mogłoby być np. prowadzenie przez Pana gospodarski rolnej przez Pana na areale większym od 1/6 (z uwagi na liczbę Pańskich udziałów we współwłasności). W takim przypadku jednak proszę spodziewać się (zwłaszcza po uporządkowaniu gruntów) roszczeń o podzielenie się pożytkami z pozostałymi współwłaścicielami. Doświadczenie uczy, że ludzie wolą mieć udział w zyskach, niż w wydatkach – wobec tego możliwe byłyby spor w związku z pożytkami z rzeczy wspólnej oraz nakładami na rzecz wspólną (art. 207 K.c.).

Zniesienie współwłasności

Być może bardziej zasadne (zwłaszcza z ekonomicznego punktu widzenia) byłoby dążenie do zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.). Dopóki odnośne grunty są zaniedbane (zwłaszcza „pod kątem” produkcji rolnej), to ewentualne spłaty lub dopłaty – możliwe w ramach zniesienia współwłasności – byłyby niższe (z uwagi na różnice wartości między gruntami zadbanymi a zaniedbanymi); warto zauważyć, że związane z gospodarstwem rolnym spłaty i dopłaty mogą być niższe niż w przypadku innych rzeczy wspólnych, ale może wchodzić w grę uzupełnienie spłat lub dopłat w przypadku sprzedaży gospodarstwa rolnego w ciągu niewielu lat po zniesieniu współwłasności. Proszę zastanowić się nad tym, czy (zwłaszcza z Pańskiej perspektywy) bardziej rozsądne byłoby zniesienie współwłasności bez uporządkowania wspólnych gruntów, czy też po ich uporządkowaniu. Proponuję sytuację zestawić z przepisami o zniesieniu współwłasności.

W postępowaniu sądowym z wniosku o zniesienie współwłasności – art. 617 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – sąd jest władny zdecydować o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej (np. z nieruchomości) w czasie trwania sprawy cywilnej. Wobec tego możliwe jest doprowadzenie do podziału rzeczy wspólnej do korzystania na czas trwania postępowania dotyczącego zniesienia współwłasności. W takich postępowaniach można (a nawet) należy dochodzić roszczeń związanych z posiadaniem rzecz wspólnej (art. 618 K.p.c.), np. roszczeń związanych z gospodarowaniem na części wspólnych gruntów przez jednego ze współwłaścicieli.

Oczywiście, wiele decyzji można podejmować bez prowadzenia spraw sądowych (zwłaszcza spornych) – najlepiej za pisemną zgodą wszystkich współwłaścicieli. Spokojna rozmowa (np. na „zebraniu współwłaścicieli”) może się bardzo przydać.

Niezwykle ważne jest, by Pan miał swój plan działania. To mogłoby pomóc zarówno w przedstawieniu propozycji ugodowych, jak i w postępowaniu przed sądem o cechach spornych – czyli w takim, w którym bardzo ważna jest odpowiednia aktywność uczestników (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne (art. 232 K.p.c., art. 6 K.c.). Czymś pośrednim między porozumieniem prywatnym a sprawą cywilną może być posiedzenie pojednawcze pod kierunkiem sędziego (od art. 184 do art. 186 K.p.c. w związku z art. 917 i art. 918 K.c.); do sądu cywilnego kieruje się zawezwanie do ugody (z propozycją ugodową) – jedną z zalet jest niska opłata sądowa od takiego wezwania.

Skoro odnośne grunty od dłuższego czasu są zaniedbane gospodarczo, to zapewne warto je sprawdzić – zarówno przez osobiste wizyty na nich, jak i przez analizę dokumentów (zwłaszcza ksiąg wieczystych i dokumentów ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków). Szczególnie w warunkach wiejskich nadal praktykuje się prowadzenie jednej księgi wieczystej dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej – konsekwencją takiej praktyki może być nawet marginalizowanie ustawowego określenia nieruchomości (art. 46 K.c.). Warto więc brać pod uwagę doprowadzenie do sytuacji, w której jedna księga wieczysta byłaby prowadzona dla poszczególnych działek ewidencyjnych. Proponuję sprawdzić dostęp poszczególnych nieruchomości (w tym ujmowanych jako działki ewidencyjne) do drogi publicznej – jest to teraz zagadnienie bardzo ważne (z uwagi na rosnący rygoryzm urzędników, np. w sprawach z zakresu budownictwa, podziałów gruntów oraz planowania przestrzennego). Na nieruchomościach (w tym pod ich powierzchnią mogą przebiegać różne instalacje), być może wyznaczono tam jakieś przejścia lub drogi przejazdu. Same granice działek mogą wymagać skorygowania (np. w związku z rozbudową dróg publicznych w ich sąsiedztwie) lub niezbędne może okazać się rozgraniczenie. Sporo zagadnień może mieć znaczenie. Część z nich może wymagać zaangażowania (odpłatnie) geodety. Po co parę razy zamawiać usługi geodezyjne (i związane z nimi urzędowe podkłady mapowe), skoro można by parę zagadnień „poukładać” w ramach jednej usługi (o nieco większym zakresie)? Podobnie rzecz ma się z pozyskiwaniem materiałów z ewidencji gruntów i budynków oraz z wnioskami o spis w księgach wieczystych. Dobry plan może przyczynić się do obniżenia kosztów.

Gdyby udało się współwłaścicielom osiągnąć porozumienie co do zniesienia współwłasności, to skierowanie do sądu zgodnego projektu podziału (np. we wniosku o zniesienie współwłasności) powinno skutkować wyznaczeniem znacznie niższej opłaty sądowej (od rozpoznania sprawy); taki projekt powinni podpisać wszyscy współwłaściciele.